Otro punto importante son los márgenes de rentabilidad. Los establecimientos que mejor surfean el escenario actual, definido por los costos fijos crecientes, son aquellos que tienen más de 80 habitaciones y que pueden permitirse establecer tarifas más elevadas para los huéspedes.
Por último, la proliferación de alquileres temporales produjo una migración de la demanda que afecta especialmente a establecimientos de hasta tres estrellas. Fuentes del rubro estiman que un 20% de la demanda decanta en ese tipo de productos.
Ya hay fecha para la apertura del Howard Johnson
En este escenario, el negocio promete seguir creciendo y de hecho Rosario se prepara para dos aperturas de alta gama. La más próxima en el tiempo es la del emprendimiento de la cadena Howard Johnson, frente al Casino (Boulevard Oroño y Circunvalación). Según adelantó a Negocios de La Capital Pablo Albamonte, director de las cadenas hoteleras Howard Johnson y Days Inn en Argentina, el corte de cintas tendrá lugar en el correr de las próximas semanas.
La cadena Howard Johnson abrirá sus puertas en pocas semanas frente al Casino (Boulevard Oroño y Circunvalación).
Foto gentileza Hotel Howard Johnson
“Estamos en una etapa de final de obra, es algo muy inminente. De hecho, ya tenemos pedidos de cotización de grupos de turistas, de empresas, hay bastante movimiento comercial. Es algo normal, dado que la marca está muy posicionada en Argentina y va a generar un fuerte impacto por la ubicación”.
La inversión detrás de las instalaciones ronda, según el director de la cadena, entre los u$s 6 y los 8 millones. El tiempo de recuperación para el grupo inversor se estima en los próximos seis u ocho años. En cuanto al nivel de actividad deseable para mantener esa rentabilidad, Albamonte especifica: “Apuntamos a un 80% de ocupación”.
Pablo Albamonte, director de las cadenas hoteleras Howard Johnson y Days Inn en Argentina.
Foto gentileza Howard Johnson
El nuevo Howard Johnson sumará 96 habitaciones a la ciudad. Sin embargo, los planes de la marca no se reducen únicamente a Rosario. En la localidad de Alvear se prepara otra unidad de la franquicia, cuyo proceso de obra parece atravesar un periodo de pausa. “Se encuentra en el orden del 80% de avance de obra y consideramos que para fin de 2026 o principios de 2027 podría estar en funcionamiento”, adelanta el empresario.
En lo que respecta al resto del país, la cadena tiene 17 obras en ejecución en total. También hay inversiones en Ciudad del Este, Paraguay, y en Rinconada de los Andes, Chile. Sin embargo, el foco de las operaciones está en Argentina. “Hay mucho interés por las ciudades del interior que carecen de hoteles con buena infraestructura. Queremos captar toda la demanda que hay en ciudades secundarias de las distintas provincias. Rosario en particular se ha convertido en una ciudad de importante interés turístico”, concluye.
Avanza a paso firme el Hampton By Hilton
El otro proyecto de envergadura que se desarrolla en la ciudad es Hampton By Hilton, en el complejo de usos mixtos Iconcenter, en pleno centro de la ciudad. El desarrollo se ubica en la manzana definida por Presidente Roca, San Lorenzo, Santa Fe y España. Allí, la franquicia gestionada por la empresa Argenway sumará 117 habitaciones.
“Para Hilton está siendo muy importante poder abrir su primer hotel dentro de la provincia de Santa Fe y en Rosario. La ciudad tiene un potencial enorme y la localización es muy conveniente”, resume Lisandro Cristiá, CEO y fundador de Argenway. “En Rosario ya terminamos la etapa del hormigón. Tenemos los diez pisos y los tres niveles subterráneos completamente ejecutados. Ahora estamos en la etapa de albañilería, tapicería interior, instalaciones de servicios y sanitarias. Yo creo que vamos a estar abriendo a principios de 2028, pero es una estimación”, agrega.
Lisandro Cristiá, CEO y fundador de Argenway.
Foto gentileza Argenway
La inversión para el desarrollo se efectuó a través de la composición de un fideicomiso con inversores medios. “Actualmente, tenemos el 75% de los inversores incorporados. Quienes van ingresando, lo hacen con un monto promedio de entre u$s 80.000 y 90.000 cada uno”, explica Cristiá. El ritmo de avance de las obras y los plazos están atados a este proceso financiero. Actualmente, hay unos 110 inversores diferentes con un tercio de rosarinos, otro tercio proveniente de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y el resto se reparte en todo el país.
La particularidad de este proyecto es su encuadre en Iconcenter, donde convivirá con infraestructura que incluye 127 cocheras, instalaciones residenciales y gastronomía, entre otras prestaciones.
La rentabilidad del negocio hotelero
Las inversiones en el segmento de cuatro a cinco estrellas representan montos en el orden de los varios millones de dólares. En términos generales, explica Damián Auzunbud, presidente de la Cámara Empresaria Hotelero Gastronómica de Rosario, se estima un monto de entre u$s 80.000 y 120.000 por habitación equipada, por lo cual la cifra final dependerá de la envergadura del proyecto.
“Un monoambiente puede costar u$s 60.000, pero en el sector hotelero hay que contemplar muchos metros cuadrados de uso común. Hay como mínimo dos pisos y un lobby, más los salones. También hay que tener en cuenta que los espacios de circulación son más amplios y que es necesario mucho equipamiento tecnológico, desde el software de gestión hasta el cableado estructurado para conexiones a internet”, detalla Auzunbud.
Mientras tanto, estima que las tarifas de estadía en este tipo de establecimientos pueden variar entre u$s 70 y 120 por noche. En cuanto a la conformación de ese precio, Auzunbud advierte que un 40% está compuesto por cargas impositivas correspondientes al personal anotado, IVA, ingresos brutos e impuestos al débito y crédito.
Los rendimientos y tiempos de recupero de esas inversiones, de acuerdo con los empresarios detrás de Howard Johnson y de Hampton, varían según el formato de financiamiento, pero rondan entre seis y doce años en términos generales. Lisandro Cristiá aclara: “Muchos de los inversores entienden que es una inversión inmobiliaria con respaldo en ladrillos, pero con menos compromiso laboral que una unidad residencial. Al estar administrada por un operador hotelero, no tienen que preocuparse por la gestión”.
Según explica, un 80% de sus inversores deciden volcarse al sector por tratarse de “un negocio que genera renta recurrente a perpetuidad”. Además, agrega: “Son negocios hoteleros que van a estar generando ingresos por los próximos 50 años o más. Además, la gestión reinvierte en el activo permanentemente, por lo cual no se deteriora nunca”.
Auzunbud detalla: “Lo más importante es llegar al punto de equilibrio. Un establecimiento, una vez que abre, implica poner plata todos los días. Desde la Cámara, estimamos que alcanzar el equilibrio toma alrededor de un año”. Finalmente, advierte: “Una escala hotelera rentable solía ser de entre 40 y 50 habitaciones. Sin embargo, hoy con menos de 80 podés tener buena ocupación, pero muy poca o nula rentabilidad”.
Mientras tanto, la plaza hotelera rosarina sigue sumando inversores. La cadena Accor anunció que avanzará con un Ibis Styles de 89 habitaciones ubicado sobre la calle Jorge Newbery, frente al Aeropuerto Internacional Rosario Islas Malvinas. La recuperación post pandemia tarda en llegar, pero desde en el punto de vista empresario hay una mirada optimista, en la medida que la ciudad siga sumando eventos tanto deportivos como corporativos y culturales.
Las aperturas concretadas
Mientras las obras de Hampton by Hilton y Howard Johnson continúan su avance, otras marcas ya cortaron cintas en Rosario y zona. Por caso, Brickton Apartments by Marriott Bonvoy abrió sus puertas en abril, en Montevideo esquina con Chacabuco, frente al Parque Urquiza.
El Brickton Apartments by Marriott Bonvoy abrió sus puertas en abril, en Montevideo y Chacabuco.
Foto gentileza Brickton
El proyecto desarrollado por la firma Glupal S.A. se encuentra bajo la operación hotelera de Gotel Hotel Management. Desde la firma explican que el apart cuenta con 44 unidades departamentales completamente equipadas distribuidas en diferentes tipologías, mientras que en materia de servicios ofrecen recepción las 24 horas, gastronomía, gimnasio y 100 plazas de estacionamiento.
Otro que se sumó al centro de la ciudad fue la cadena Innovo Hotel. Tras un largo proceso de obra, logró inaugurar en febrero de 2025 un complejo de 61 habitaciones con pileta en el sexto piso, cocheras y restaurante. Se ubica en Dorrego 1077.
Mientras tanto, a principios de agosto, inauguró en Funes una unidad de la cadena Radisson RED. El proyecto fue desarrollado por el empresario Néstor Rozin. La nueva plaza suma 49 habitaciones a la zona, pero planea alcanzar las 105 en una segunda etapa. A esta estructura se suman un gimnasio de 500 metros cuadrados, un spa de 300 m², cuatro piscinas, restaurantes y sectores dedicados a reuniones y eventos. Se ubica sobre la autopista Rosario-Córdoba dentro del complejo Sol de Funes.
