Dudas en el Concejo por la idea oficial de construir hasta 10 pisos en Alberdi

La comisión de Planeamiento del Concejo recibirá el próximo lunes la visita de autoridades de la Secretaría de Planeamiento para que expliquen el proyecto de ordenanza del Ejecutivo que modifica la altura máxima que pueden tener los edificios sobre bulevar Rondeau y la avenida Alberdi, y que permite la construcción de hasta 10 pisos.

Allí, la secretaria del área, Agustina González Cid, expondrá los fundamentos y argumentaciones de la propuesta que envió Pablo Javkin y que los ediles van a empezar a analizar. A grandes rasgos, busca permitir la construcción sobre los corredores urbanos de ambas arterias de hasta 25 metros (planta baja y ocho pisos), pudiendo llegar hasta 30,5 metros (diez pisos) en el denominado frente de renovación urbana, el entorno de la plaza Alberdi.

El Concejo ya recibió el texto que baja la altura de Alberdi de 30 metros a 25, y sube la de Rondeau de 19,50 a 25 metros, entre otras modificaciones. Pretende así corregir una normativa aprobada en 2012 que limitaba la construcción en altura, estableciendo que sólo se autorizaban edificios cuando contemplaran una distancia prudencial con construcciones linderas. Esa condición implicaba que para presentar un proyecto había que juntar dos o más terrenos, lo que no sucedió a lo largo de una década.

Dudas y cuestionamientos

En la previa, los bloques que analizan la propuesta de normativa adelantaron a La Capital algunas preguntas que van a realizarle a la funcionaria. "Algo que nos preocupa es que elevan la altura de los bloques interiores, pero también suben la profundidad máxima donde es válida esa altura. Esta una manera de ir hacia el tejido, algo que siempre se ha intentado proteger en todas las normativas", declaró María Fernanda Gigliani, de Iniciativa Popular. Para la edila, se puede discutir aumentar alturas sobre corredores o avenidas, pero no hacia el interior porque se trata de una zona de casas bajas.

Otro de los puntos vidriosos es que en ciertos usos no se requiere ventilación ni iluminación natural. "En un escenario pospandémico, hay algunas cuestiones que no deberíamos flexibilizar. El paso de aire y el asoleamiento siempre fueron importantes y algunos siempre lo hemos planteado al momento de proyectar y diseñar la ciudad, pero en este escenario toma otra relevancia", apuntó.

Entre los ítems a tener en cuenta es el sector de Rondeau donde se aprobó una excepción para un desarrollo del futbolista Ángel Di María. "Como era un sector donde no se habían generado nuevos edificios, el anterior Ejecutivo había pensado generar allí tipologías edilicias diferentes", apuntó. Así, se exigía para construir torres de mayor altura la necesidad de unificar lotes para no generar medianeras pegadas unas con otras. En la práctica, esto complejizó la construcción, y no hubo proyectos por afuera del planteado por el jugador, que recibió luz verde del Concejo para regirse por el viejo Código Urbano.

"Si el Estado municipal proyecta una nueva tipología, no debe renunciar tan rápidamente a que eso ocurra. Ese tipo de edificios es mucho más beneficioso en términos urbanísticos, porque se evita esa pared de cemento que vemos en otros lugares de la ciudad", señaló. Por eso, consideró que "sería bueno que el Ejecutivo explique por qué desisten de eso. Es una oportunidad de generar en ese sector, donde no hay tanta sustitución, algo diferente".

En cuarto lugar, mencionó algo que también se discutió cuando se votó la revitalización del área central: la prohibición de viviendas en planta baja para promover generosidad con el espacio público. "Es entendible que quieran eliminar la posibilidad frentista para priorizar la instalación de locales. Pero no estamos de acuerdo en que se elimine la planta baja hacia el interior de las construcciones, porque es generar una oferta de vivienda para adultos mayores y personas con discapacidad", manifestó.

No a cualquier precio

En tanto Juan Monteverde, de Ciudad Futura, dijo que prefieren "discutir un cambio general de la normativa, y no las excepciones que piden cambios de altura y de deslinde que se dan de manera arbitraria en el Concejo, porque algunos avanzan por tener poder de lobby y otros no". Sin embargo, llamó a tener "un gran cuidado con las distintas normas que el intendente pretende modificar al mismo tiempo, ya que está en discusión junto al de modificación de indicadores del barrio Fisherton".

Si bien mostró disposición a discutir algunos cambios, en opinión de Monteverde no es una estrategia acertada que se promuevan simultáneamente dos zonas. "Si hay un interés para que se desarrolle determinado sector, habría que promoverlo y una vez que esté desarrollado con el perfil que se le quiere dar, recién avanzar hacia otro lado. Porque si uno flexibiliza normas en diferentes lugares al mismo tiempo, lo único que genera es darle mayores márgenes a las desarrolladoras pero no logra el objetivo de que una zona se desarrolle", analizó.

En particular, sobre el caso de Rondeau, dijo que "hay que tener cuidado con la norma actual, que busca que se desarrollen lotes de mayor tamaño para que se construya el concepto de torre, en lugar de edificio, para que permitan que haya espacio entre construcciones y corra aire entre el río y el resto de la ciudad".

En cambio, de aprobarse las modificaciones que pretende el Ejecutivo tal y como están, advirtió que "corremos el riesgo de que se desarrollen edificios en pequeños lotes, uno al lado del otro, y eso genere una muralla que provoque peores condiciones ambientales. Estamos hablando de cambio climático, calentamiento global, de cómo generar ciudades más amigables con el ambiente, y que la corriente de aire que viene del río se encuentre en Rondeau con un murallón, no es bueno", detalló.

Por eso, adelantó que quiere discutir una estrategia global: cuáles son las zonas que deben desarrollarse, y cuáles son los criterios. "Estamos de acuerdo con democratizar el acceso al suelo, ya que hay zonas en las que por el valor del suelo solo puede vivir un sector social, y apoyaremos las estrategias que vengan a cambiar eso", dijo. Sin embargo, advirtió que "construir más metros cuadrados y más unidades no siempre significa que pueda vivir más gente. Porque por los precios de un mercado dolarizado como la vivienda, luego eso no repercute en que distintos sectores sociales puedan habitar en estos barrios de la ciudad", cerró.