Sobre la relación cuota-ingreso se informó que la cuota del préstamo no podrá superar el 25% de sus ingresos y los de su cónyuge, conviviente o familiar al momento del otorgamiento, si deciden sumar los ingresos. El valor de las cuotas se ajustará cada mes de acuerdo con la cotización de la UVA. El seguro de vida está a cargo de Galicia y el de incendio está incluido en la cuota del préstamo.
Si bien el cliente podrá simular su préstamo ingresando a https://sacatuprestamo.bancogalicia.com.ar/hipotecario, Galicia compartió un caso específico. Si se quisiera comprar un departamento de $100 millones, la entidad le otorgaría hasta $80 millones. Con tasa del 5,5% por acreditar su sueldo en Galicia y con un plazo de 30 años, su primera cuota sería de $454.231. Para este ejemplo, la suma de ingresos de quien solicite el préstamo debería ser de, al menos, $1.816.925 neto.
En tanto, el Banco del Sol -el banco digital de Sancor Seguros- brindará un sistema de amortización francés y la tasa de interés será fija. En este sentido, para los clientes que acrediten su sueldo en Banco del Sol, la tasa será de pesos ajustables por UVA más una T.N.A de 5,5%, mientras que para aquellos que no lo hagan, la tasa será de pesos ajustables por UVA más una T.N.A de 8,5%. Además, los plazos disponibles para el crédito serán de hasta 20 años y la moneda utilizada será la UVA.
Asimismo, se permitirá sumar ingresos con cónyuge o conviviente, sin límite en el monto máximo a solicitar. Por otra parte, para la compra de vivienda única y permanente, se financiará hasta el 80% del valor de tasación del inmueble, y para la compra de vivienda no permanente, hasta el 70% del valor de tasación. En cuanto a la ampliación, se podrá financiar hasta el 100% del valor de obra restante según presupuesto de obra, sin superar el 35% del valor actual de la garantía. Igualmente, para la refacción de vivienda, se financiará hasta el 100% del valor del presupuesto de obra sin superar el 25% del valor actual de la garantía.
Además, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) establece que si la cuota supera en un 10% el valor ajustado por el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS), el plazo del préstamo se extenderá hasta un 25%. La cuota se ajustará por CER, y el monto se determinará según el valor de las UVAs al momento de la liquidación del préstamo. El préstamo se desembolsará en pesos en la Caja de Ahorro de Banco del Sol, y los gastos de tasación y escritura estarán a cargo del cliente.
La oferta de créditos UVA
El menú de opciones se completa con el Banco Nación (BNA) que propone financiar hasta el 75% de la propiedad y una tasa promedio del 4,5% para aquellos que cobran sus sueldos en la entidad y del 8% para el resto. La relación cuota ingreso es del 25%. El préstamo máximo es por 120 mil dólares.
Banco Nación contemplaría un tope opcional para evitar aumentos excesivos en las cuotas en caso de que la inflación repunte en el futuro. Es decir, los usuarios que soliciten este crédito podrán pagar un porcentaje adicional de tasa como una suerte de seguro contra el riesgo inflacionario.
Banco Hipotecario anunció dos nuevas líneas. Una está destinada a la compra o construcción de viviendas, y la otra para ampliación o refacción. En el primer caso, los solicitantes podrán acceder hasta $ 250 millones con una tasa inicial de la UVA más 4,25% durante los primeros doce meses. La cuota mensual no podrá superar el 25% del ingreso del solicitante. Para aquellos que no cobran sueldos en la entidad la tasa es del 8,65%.
Por su parte, el Banco Macro ofrece una línea de crédito está destinada a quienes buscan comprar su primera o segunda vivienda, sin monto máximo del préstamo. Los plazos pueden alcanzar hasta 20 años, siendo en pesos ajustables por UVA más una tasa fija nominal anual del 5,50% para todos aquellos clientes que acrediten su sueldo en Banco Macro y del 7% para los que no perciban sus haberes en la entidad.
Los préstamos para la compra de tu Casa Propia de Banco Macro permiten financiar hasta el 75% del valor escriturable del inmueble, y para quienes tienen menos de 30 años de edad y acrediten su sueldo en el banco se les otorga hasta el 90% del valor escriturable del inmueble a comprar, si sus padres son fiadores del crédito hipotecario.
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El Supervielle ya ofrece cuatro líneas de créditos hipotecarios UVA para compra de vivienda permanente, para compra de segunda vivienda, para refacción y mejora, y para ampliación. Son sin límite de monto, hasta en 30 años y con la tasa más baja del mercado para quienes cobren el sueldo en el banco: 4% los primeros 12 meses y luego 5%. En tanto para clientes que no acrediten sus haberes la tasa será de un 8% y estará disponible también para no clientes.
El ICBC Argentina también anunció el lanzamiento de una nueva línea . En este caso, los créditos UVA que brinda están destinados a vivienda única y segunda vivienda, refacción y ampliación. La relación de la cuota con el ingreso del solicitante es del 25%, tiene un plazo de hasta 15 años y una financiación de hasta el 75% del valor de venta de la propiedad a adquirir. Además, este crédito ofrece una tasa del 5% para quienes acreditan sus haberes en el banco y del 7,5% para el resto de los solicitantes.
El Banco Ciudad de Buenos Aires lanzó nuevos préstamos hipotecarios para la adquisición, refacción, mejora y ampliación de viviendas. La línea crediticia es de hasta $ 250 millones, a plazos de 10, 15 y 20 años.
También el de Córdoba ofrece créditos hipotecarios. Son hasta 20 años, por un monto máximo de 90 mil dólares y cuenta con una tasa del 4,9% tanto para quienes cobran sus haberes en la entidad como para el resto de los clientes. Otra de las entidades referentes provinciales es el Banco de Corrientes que anunció crédito hipotecario con una tasa del 5% y financia hasta el 80% del valor del inmueble.
En tanto, el Santander ofrece una tasa del 5,5%, plazo máximo 20 años, la relación cuota/ingreso no debe superar el 25% de los ingresos netos y los ingresos mínimos deben ser de $850.000. Es exclusivo para quienes cobran sus haberes en la entidad. A modo de ejemplo, explica en su sitio web que para el caso de la financiación de una vivienda de uso permanente con un plazo de pago de 240 meses y el monto del préstamo corresponde al 75% del valor de tasación de la vivienda efectuada por el banco: Un préstamo de $ 30.000.000, equivale a 32.650,57 UVA (considerando para este ejemplo el valor de la UVA al 09/05/2024, $ 918,82). Considerando un plazo de 20 años, la cuota pura (capital más intereses) que deberá abonar el cliente es de 224,60 UVA (no incluye seguro de incendios). El monto de la cuota pura a abonar en pesos se calcula multiplicando la cantidad de UVA por el valor de UVA al momento del vencimiento de la cuota. Deberá sumarse a este monto el seguro de incendio de la propiedad.
El banco BBVA también se sumó a la oferta de créditos hipotecarios ajustados por inflación. Los préstamos estarán disponibles para sus clientes a partir del 15 de junio y serán para la compra de la primera o segunda vivienda de uso permanente. Será en pesos ajustables por UVA más una tasa fija nominal anual de 6,5%, para quienes perciban su sueldo en la entidad y de 9,5% para quienes no lo hagan. El plazo máximo será de 240 meses y la línea de crédito es sin un monto máximo.
Cómo funcionan los créditos UVA
Los créditos hipotecarios fijados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) en Argentina tuvieron su primer capítulo durante el gobierno de Mauricio Macri. UVA es una unidad de medida creada por el Banco Central atada al Coeficiente de Estabilidad de Referencia (CER), basado en la evolución de la inflación. El sistema, inspirado en el caso chileno, se fondeaba a su vez con los depósitos bancarios otorgados en UVA y por titulación u obligaciones indexadas. La característica destacada de estos créditos es que son doblemente indexados por inflación, tanto la cuota como el saldo.
“Inicialmente, los créditos UVA resultaron muy atractivos, dado que los plazos eran de entre 20 y 30 años, el piso inicial de ingresos era un 40% menor que en un crédito hipotecario tradicional y, en el supuesto de un contexto de inflación contenida, la cuota suponía un descenso significativo en relación a los créditos otorgados en pesos con una tasa de interés fija. De hecho, se observa un aumento significativo en la cantidad de hipotecas constituidas a partir del tercer trimestre de 2016, luego de anunciada la medida”, detalla el informe “Desafíos de la planificación territorial, el acceso al hábitat y a la vivienda” elaborado por el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (Cippec),.
Sin embargo, “debido a la profundización de la crisis económica en 2018, con las sucesivas devaluaciones de la moneda, los altos índices de inflación y la caída del salario real estos créditos mostraron algunas limitaciones”. Entonces, se intentó avanzar con la titularización de las hipotecas UVA, pero no se logró. “Entre marzo de 2016 y septiembre de 2018 el valor de la UVA pasó de $ 14,05 a $ 27,21, lo que representa un aumento del 93,6% por cada unidad de valor adquisitivo adeudada, un incremento muy por encima de la evolución media de los salarios. Asimismo, la tasa de interés ofrecida por el Banco Nación pasó de 3,5% en un inicio al 10% sobre el final del período”, detalló el centro de estudios.
Estos cambios restringieron nuevamente el acceso al crédito, desalentando la toma de nuevos préstamos y, a la vez, generaron la aparición de los deudores UVA. “Si bien la morosidad era relativamente baja comparada con los créditos tradicionales, las cuotas eran muy altas considerando la caída del salario real, lo que generó que el gobierno debiera reestructurar las deudas”, se recordó en el informe. Ante la demanda de los deudores, a fines de 2019 se congelaron las cuotas, tomando como base el mes de agosto de es año “la brecha entre la cuota adeudada a los bancos privados y la nueva cuota ajustada para los deudores fue cubierta por el Estado mediante el Fideicomiso Procrear”.
