En lo que va de 2024 bajaron 13% los permisos y 25% la superficie autorizada. Incertidumbre, bajas ventas, campo desinflado y desarrollos en otros destinos de la región, entre las causas
Por Nicolás Maggi
Para las fuentes consultadas la construcción privada tiene los mismos problemas que toda la economía.
El cimbronazo político y económico que significó el proceso eleccionario de 2023 durante el gobierno de Alberto Fernández y el rumbo que fijó la actual administración de Javier Milei sacudió el rubro de la construcción en Rosario, y en lo que va del año cayeron un 13% los permisos pedidos al municipio y un 25,1% los metros cuadrados autorizados.
Los actores del sector dicen que la incertidumbre, bajas ventas, el campo desinflado y la aparición de desarrollos en otros destinos de la región, están entre las causas del fenómeno.
Los números oficiales indican que entre enero y julio de 2023, se otorgaron 698 permisos de edificación en Rosario, mientras que en el mismo período de 2024, la cantidad de permisos bajó a 607, lo que representa una caída del 13% respecto al año anterior.
Además, la superficie autorizada para edificación fue en los primeros siete meses de 2024 de 211.207 metros cuadrados, lo que marca un descenso de un 25,1% en comparación con el mismo período del año anterior, cuando fue de 281.798 metros cuadrados.
¿Cuáles son las explicaciones? Si bien es un fenómeno multicausal, pueden establecerse algunos factores. Uno es el contexto político y económico: "Toda construcción que estaba en marcha en 2023, a pesar de ser un mal año, eran proyectos que se habían iniciado al menos un año y medio o dos atrás, con otra economía. Y los permisos que se piden ahora son bajo esta coyuntura complicada que vivimos desde fines del año pasado", apuntó José Ellena, integrante de la Cámara Inmobiliaria de Rosario (CIR).
Para ingresar un expediente de edificación a la Municipalidad de Rosario en los primeros meses de 2024, el terreno debió haber sido adquirido en los últimos meses de 2023 y pensar en cuál iba a ser la demanda para el año 2024. "El último semestre de 2023 fue altamente convulsionado: no se conocían bien cuáles iban a ser los valores y el precio del dólar. Entonces los desarrolladores y las empresas constructoras se quedaron expectantes a ver qué es lo que pasaba con el escenario económico y qué podría llegar a venir. Hubo una fuerte parálisis", analizó Andrés Gariboldi, presidente de Dunod Propiedades.
A todo esto hay que sumarle que en 2023, en el que hubo una fuerte devaluación, el metro cuadrado de construcción básico, sin terreno, quedó "barato" en dólares durante un buen tiempo: en Rosario en promedio siempre estuvo entre 700 y 800 dólares, mismo precio que ahora. Llegó a estar entre 1.000 y 1.100 cuando el dólar estaba más barato y había más demanda.
"Cuando la divisa norteamericana se fue a las nubes y no se habían actualizado los valores, llegó a estar 500 dólares. Muchas constructoras con espalda empezaron a edificar, porque sabían que estaba barato. Pero después eso lo tiene que convalidar el mercado, y esa es la otra de las razones por la que también hoy hay muchos menos metros cuadrados autorizados y permisos de edificación: porque no se vende, o se vende muy poco", añadió Ellena.
Rubén Llenas, gerente de la Cámara Argentina de la Construcción Región Rosario, marcó que "el año pasado fue malo no desde el punto de vista constructivo, sino inmobiliario. Eso generó un stock de unidades que no se vendieron y se fue acumulando. Ese factor tira para atrás también la construcción, porque para qué van a construir si luego van a tener dificultades de vender. Primero venden lo que ya tienen construido, y luego ven qué más tienen que construir", resaltó.
A la vez el monoambiente, que fue durante mucho tiempo una de las tipologías más utilizadas para construir, hoy se ha convertido en compleja de comercializar. "Hoy el mercado también busca un diferencial: se requiere de mayor metraje en las unidades, más amenidades, prestaciones diferenciales. Inclusive en lo que es uno, dos o tres dormitorios hoy los clientes demandan más funcionalidades", manifestó Alejandro Bassini, del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario.
>>Leer más: Brutal derrumbe de la industria y la construcción en medio de la recesión más fuerte desde el 2002
Un tercer punto es el momento del campo, luego de tres años de sequía: "Históricamente siempre fue un motorcito que generaba inversiones medianas y grandes en la ciudad. Pero el campo hoy no está en vendedor, no está rentable, no está con ganas y se nota", dijo Ellena.
Llenas coincidió en ese diagnóstico: "La falta de lluvias tan prolongada impulsó a que se enfriara la inversión en ladrillos. Este año tendríamos una mejor cosecha pero va a impactar a lo mejor el año que viene. Estos circuitos de la construcción son así, de mediano plazo, no son todos inmediatos", graficó.
Además, muchas inversiones que se hacían y se concentraban en el centro urbano de Rosario, ahora se están yendo al área metropolitana. Esos fondos se están dirigiendo a los barrios que se están desarrollando en Funes, Roldán, Ybarbucea, San Lorenzo y otras localidades. El resultado es que esa disgregación de dinero a otros destinos en la región baja el nivel de inversión en la ciudad.
Por último, algunos marcan que cambió la forma en la que se generan los negocios: "Los históricos proyectos en los que se agrupaban distintos actores y uno aportaba algún terreno, otro el capital, y se iban consolidando mientras se iba ejecutando la obra, hoy prácticamente es imposible", agregó Bassini. Así, los desarrollos "están circunscriptos mayormente a aglomerados de empresas que tienen la solvencia y la espalda para poder comenzar, ejecutar y terminar una obra, indistintamente de cualquier proceso intermedio, pensando en que cada mes que se demore, es una pérdida de rentabilidad", ilustró.
>>Leer más: Las ventas por el Día del Niño cayeron 14,4% frente al año pasado
En un contexto de crisis que atraviesa el país, para las fuentes consultadas la construcción privada tiene los mismos problemas que toda la economía: lo que sucede tiene características similares a lo que está pasando en el sector industrial, o lo que pasó en el comercio con las ventas del Día del Niño, marcando una fuerte merma de la actividad en el semestre.
"Hay una recesión que ya venía del último trimestre del año pasado, y la gente que tiene proyectos se los guarda para un mejor momento. ¿Te imaginás pedir un permiso para empezar un edificio en febrero o marzo de este año sabiendo que no va a haber una preventa que impulse el proyecto? ¿Para qué lo voy a hacer? Me lo guardo y espero condiciones mejores", aclaró Llenas.
Pero para Gariboldi, hay una luz al final del túnel: "Recién a partir del tercer o cuarto mes del 2024 se empezaron a mover algunas posiciones de tierra y anteproyectos que recién ahora entre agosto y septiembre se van a ver reflejados dentro de estos números y ya hay más consultas sobre tierras. Las empresas constructoras están muy esperanzadas".
Esta recuperación gradual, estaría fundamentada en "una baja de la inflación en lo que respecta a materiales de construcción, el blanqueo de capitales lanzado a fines de julio para inversión en proyectos inmobiliarios hará que ingrese dinero, 21 entidades financieras lanzaron créditos hipotecarios, y hubo un crecimiento del crédito entre junio y julio del 6%. Creo que todo eso hace un cóctel sumamente positivo para un segundo semestre donde nos vamos a encontrar con nuevos desarrollos", pronosticó.
Por Javier Felcaro
Por Elbio Evangeliste
Por Nicolás Maggi