Barrios cerrados: el alto costo de las expensas empuja a la clase media a vender sus lotes

Durante años, comprar un lote en barrios cerrados fue una de las inversiones preferidas de cierta capa de la clase media rosarina. La ecuación parecía sencilla: adquirir un terreno en Funes, Roldán o alguna urbanización en expansión, esperar la valorización y eventualmente construir o vender con una ganancia.

Sin embargo, en los últimos dos años comenzó a aparecer un fenómeno que altera esa lógica. El fuerte aumento de las expensas dentro de los countries está empujando a muchos propietarios a desprenderse de sus terrenos porque ya no pueden sostener el gasto mensual, que a veces oscila entre 500 mil a 1 millón de pesos, con picos de 1,2 millones en los más caros.

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Costos inesperados

La situación se observa especialmente en desarrollos orientados a sectores medios, donde una gran cantidad de compradores adquirió lotes como refugio de valor más que como vivienda inmediata. Cuando esos emprendimientos comenzaron a entregarse y aparecieron las primeras liquidaciones de expensas, muchos descubrieron que debían afrontar desembolsos equivalentes al alquiler de un departamento de tres ambientes en Rosario.

"Las expensas actualmente oscilan entre 600.000 y 700.000 pesos, dependiendo del barrio y de las inversiones que se estén realizando. A ese valor también se le suma luz y agua, por lo que habría que adicionar unos 250.000 pesos más", explicó Alejandra Contreras, titular de Propiental SRL y coordinadora del Instituto de Mediación del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir).

Actualmente, barrios como Palos Verdes rondan los 400.000, Vida Club de Campo registra expensas cercanas a los 480.000 pesos, y San Sebastián ascienden a entre 500.000 y 600.000 pesos. En Vida Barrio Cerrado alcanza unos 560.000 pesos y Vida Lagoon se ubica cerca de los 650.000 pesos mensuales, igual que Los Álamos. En otros desarrollos como San Marino rondan los 600.000, y en Sol Paraná las expensas llegan a los 750.000 pesos.

Caso aparte es el de Kentucky, donde pueden ubicarse entre 1 millón y 1,2 millones de pesos. Pero claro que tiene otras características distinguidas como generador automático si se corta la luz, o sistemas de seguridad de última generación con cámaras con detector de calor y hasta sistema de balanza perimetral que detecta peso cerca de la alambrada.

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Vender o resistir

El problema aparece con mayor intensidad en quienes poseen únicamente un lote vacío. Para un propietario que compró un terreno de 60.000 u 80.000 dólares como inversión, afrontar expensas cercanas a los 700.000 pesos mensuales puede transformar rápidamente una apuesta de largo plazo en una carga financiera difícil de justificar. La comparación es inevitable: un departamento podría estar generando renta, mientras que el lote produce un gasto permanente.

"Quien compró como inversión o forma de ahorro, especialmente dentro de la clase media, en muchos casos está evaluando desprenderse del lote. También existe otro perfil de propietario que sigue especulando y espera una mejora de la situación. Se trata de personas de alto poder adquisitivo que pueden sostener ese gasto", señaló Contreras.

La presión sobre los costos se explica por múltiples factores. Seguridad privada, mantenimiento general, alumbrado, combustible, poda, limpieza, recolección de residuos y personal representan buena parte de la estructura de gastos. Según Contreras, alrededor del 73% de los gastos comunes corresponde a seguridad, limpieza, conservación y mantenimiento.

También se están vendiendo muchas casas dentro de los barrios cerrados. Matrimonios jóvenes asalariados que lograron acceder a ese estilo de vida se encuentran con dificultades porque uno de los integrantes perdió el trabajo o porque los sueldos dejaron de acompañar el aumento de los gastos fijos. Algunos vuelven a Rosario y otros directamente emigran del país.

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Mercado enfriado

La consecuencia comenzó a reflejarse en el mercado. En Funes, donde históricamente los terrenos tendían a apreciarse desde el momento mismo del lanzamiento y los propietarios preferían conservarlos durante años, comenzaron a aparecer más ofertas de venta. Al mismo tiempo, las cotizaciones dejaron de crecer al ritmo de otras épocas y en algunos casos incluso registraron retrocesos.

Este escenario afecta principalmente a quienes poseen lotes sin construir, donde los compradores apostaban a una futura revalorización. La situación es diferente para quienes ya viven en el barrio, ya que el valor de uso de la vivienda relativiza el peso del gasto mensual. Además, en desarrollos consolidados, con pocos lotes disponibles, la escasez ayuda a sostener los valores. Pero los lotes que todavía no están en obra padecen los altos costos de la construcción. Eso hace que queden vacíos por más tiempo.

El problema surge cuando el mercado deja de acompañar esa expectativa mientras las expensas continúan aumentando. En Campo Timbó, en Oliveros, pueden encontrarse lotes de aproximadamente 1.000 metros cuadrados ofrecidos por valores cercanos a los 16.000 dólares debido a que las expensas rondan los 400.000 pesos mensuales. Operadores inmobiliarios sostienen que la falta de demanda está directamente vinculada a esos costos de mantenimiento.

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Hacia el sur

Mientras tanto, otros corredores comienzan a ganar terreno. Sobre el eje de la ruta 18 y la A012, barrios cerrados como Pinares del Sur, La Carolina, desarrollos ubicados en Piñero, Alvear y General Lagos aparecen como alternativas cada vez más competitivas frente a Funes y Roldán.

En Pinares del Sur, por ejemplo, las expensas rondan actualmente los 150.000 pesos mensuales, cuando en 2023 se ubicaban cerca de los 50.000 pesos. La diferencia respecto de otros emprendimientos comenzó a ser observada con atención por compradores e inversores.

Según explicó Ariel Pugliessi, encargado de Desarrollo de Negocios Inmobiliarios en ProTierra, el corredor sur todavía tiene un importante potencial de crecimiento. "La visión del desarrollador siempre está un paso adelante de la demanda y toda esa zona todavía tiene mucho margen para crecer", sostuvo.

El especialista remarcó además que los proyectos ubicados en General Lagos, Alvear y sobre el corredor de la ruta 18 ofrecen valores que pueden representar hasta la mitad de los precios de las zonas más demandadas y expensas que, dependiendo de cada administración, equivalen apenas a una tercera parte de las que se pagan en algunos barrios cerrados tradicionales.

Aunque Funes y Roldán continúan siendo los destinos más buscados por los rosarinos, el encarecimiento de las expensas comenzó a modificar la ecuación económica. Si durante años la principal pregunta era cuánto podía valorizarse un lote, hoy muchos compradores empiezan por otra mucho más simple y concreta: cuánto cuesta mantenerlo.