Por Nicolás Maggi
El desarrollador de Kentucky quiere separarse de Funes
Si bien hay algunos que todavía no están funcionando, en Rosario y sus alrededores hay unas 43 barrios cerrados ya levantados o en etapa de loteo.
Si bien hay algunos que todavía no están funcionando, en Rosario y sus alrededores hay unas 43 barrios cerrados ya levantados o en etapa de loteo.
Por la saturación de la ciudad, la inseguridad y otros problemas urbanos, cada vez más gente de alto poder adquisitivo se va a vivir a barrios cerrados, donde se llega a pagar hasta 250.000 pesos de expensas en concepto de seguridad y mantenimiento, entre otros gastos ordinarios. El top lo ocupa el Kentucky, en Funes, donde posee su casa Lionel Messi. Allí tiene dos lotes y los vecinos revelaron que se compró otro para hacer una cancha de paddle para él solo.
Desde que se reformó el Código Civil y Comercial, no se les dice más countries. Y en los últimos años se produjo un boom. Si bien hay algunos que todavía no están funcionando, en Rosario y sus alrededores hay unas 43 urbanizaciones privadas ya levantadas o en etapa de loteo. Una vez terminado ese desarrollo, habilitan la construcción con determinado plazo para concluirla. Por ejemplo, en algunos casos es de 18 meses.
Con una ordenanza que prohibió su avance en Rosario (Ya Basta, de 2010, impulsada por Ciudad Futura), las localidades vecinas fueron las protagonistas de esta explosión. Sin dudas Funes, donde hay unos 16 entre anunciados y ya instalados, ha sido la que llevó la iniciativa en este sentido. Pero también proliferaron en Roldán, Ybarlucea, General Lagos, Pueblo Esther y Fighiera.
Algunos datos fueron acercados por vecinos, otros por administradores de propiedades, asesores inmobiliarios o desarrolladoras. Muchos fueron relevados en redes junto a la cuenta de X (antes Twitter) @PreciosRosario2. Las expensas vienen aumentando entre un 10 y un 15% mensual como mínimo todos los meses, por lo que algunos valores pueden haber quedado un tanto atrasados.
Además, debe tenerse en cuenta que, en muchos casos, el valor depende de los metros cuadrados que tenga el lote, que en general son de 800, 1.000, 1.200 y hasta 1.800 metros.
Los countries de Rosario son 11. Los tres más caros son de Aldea: en Aldea Tenis, los lotes de 1.200 metros cuadrados pagan 180.000 pesos. En Aldea Golf los de 1.000 metros abonan 147.000 pesos. En Aldea Lago pagan 150.000 pesos los terrenos de 1.200 metros cuadrados. Los Pasos del Jockey (Rosario) son cuatro barrios conectados por puentes: Paso del Country, Paso del Golf, Paso del Puente y Paso del Arroyo. En el 1º y el 2º pagan 155.000 pesos, porque se están poniendo al día con una deuda. En el 4º los lotes de 800 metros pagan 85.000 pesos.
En Palos Verdes el valor es de 70.000 pesos por terrenos de 800 metros cuadrados. En el Carlos Pellegrini los valores relevados oscilan entre 89.000 y 100.000 pesos por lote. "Pago menos que por las expensas de un PH", detalló un vecino del barrio. En Duendes se abonan 70.000 pesos por mes. Es el barrio cerrado que está detrás del club, a dos cuadras de la aceitera Patito. No se pudo reunir información sobre Rosario Golf.
Funes tiene la mayor cantidad de barrios privados (16), y entre ellos el más caro. Se trata de Kentucky, donde se paga entre 180.000 y 250.000 pesos con luz incluida. El uso de las canchas de golf se abona aparte. "Se paga hasta para respirar. Lo más caro es la seguridad, y el mantenimiento de las canchas de fútbol, tenis y paddle", cuenta el propietario que acerca el dato.
"Pagamos 142.000, y con las obras de portería secundaria, ampliación de ingreso y del club house hoy las expensas están en 190.000", manifiesta otro. Una mujer dice que abona 180.000 pesos: "Un departamento de tres dormitorios en el centro paga 80.000. Es más barato si se tienen en cuenta los servicios y metros cuadrados", argumenta. Un tercero dice destinar 200.000 y un cuarto 220.000 mil pesos.
El segundo emprendimiento más caro es Vida Barrio Cerrado, donde una casa en construcción obla 100.000 pesos, y las habitadas entre 120.000 y 130.000 pesos. También están en construcción Vida Club de Campo (fecha de entrega diciembre de 2025 aproximadamente), Vida Lagoon (fecha de entrega 2028 aproximadamente) y Vida Green, que aún no está habitable y no liquida expensas.
Le siguen los tres Funes Hills: Miraflores cuesta entre 100.000 y 130.000 pesos en concepto de mantenimiento, alumbrado del country y seguridad. No incluye ningún servicio (gas, agua y electricidad) ni impuesto provincial o municipal, que son todos a cuenta del propietario aparte de las expensas. El retiro de residuos también se paga aparte. Cadaqués cuesta 110.000 pesos, y San Marino está en el rango de 109.000 pesos ("incluida la luz", según detalla una titular) y 121.000 pesos.
En San Sebastián los montos van de 80.000 a 100.000 pesos, según el terreno tenga 800, 1.200 o 1.800 metros cuadrados. En Aguadas los gastos cotizan 60.000 pesos para un suelo de 800 metros cuadrados. En tanto, en La Finca se están entregando entre diciembre y enero. Aguadas Lakes, La Guillermina y Cannes están en desarrollo y, por ende, aún no se abonan esos gastos. No hay datos de Gabo Grill y Río de Pájaros.
La mancha de barrios cerrados se expande aún más lejos de Rosario. Por el lado de Roldán, en Puerto Roldán los gastos centrales rondan entre los 100.000 y los 120.000 pesos. No hay datos de Cielo y Ayres de Campo. La Rinconada de Ybarlucea cuesta de 105.000 a 125.000 pesos el lote de 1.000 metros cuadrados. En Logaritmo se abonan 39.500 pesos. Un dato indica que Las Casuarinas, para un terreno de 460 metros cuadrados, ronda los 35.000 pesos. Cinco Lagos está en desarrollo, y no hay datos de Los Álamos.
Pueblo Esther es un nuevo núcleo de barrios cerrados. Un dueño detalló que Sol Paraná se ubica en los 73.000 pesos, más 20.000 pesos que son extraordinarios porque está agregando un cordón de luces. Otro vecino dijo pagar 80.000 pesos por un lote de 700 metros cuadrados, y un tercero confió que abona 100.000 pesos. La Bahía ronda los 170.000 pesos, y tiene bajada al río. En Campos de Esther las expensas cuestan 50.000 pesos y no hay precisiones de Brisanova.
En General Lagos, Ecolagos y Alea están en etapa de loteo, y no hay información sobre Vitta. En tanto, la lista cierra con Azahares del Paraná (Fighiera), donde los gastos se aproximan a 79.000 pesos.
Es un hecho que muchas familias rosarinas que hoy cuentan con poder adquisitivo tienden a afincarse en el área metropolitana. Si antes daba status ocupar una mansión con muchos metros cuadrados, las preferencias mutaron a barrios cerrados de la periferia, sobre todo Funes.
Según fuentes del sector inmobiliario, el concepto se relaciona con la búsqueda de seguridad privada (un valor muy demandado a la hora de hallar una vivienda), los amenities y la oferta de servicios, así como tener vecinos del mismo entorno social.
"La gente busca un poco más de seguridad de la que tiene en Rosario. Verde, naturaleza, los chicos andando en bicicleta. Todo lo que se promociona desde lo comercial es lo que realmente se demanda", explicó la titular de Propiental SRL, Alejandra Contreras.
El perfil de los migrantes desde la ciudad a los alrededores es de familias con hijos pequeños, empresarios y personal jerárquico que viene trasladado desde otras localidades, gerentes de bancos o de empresas que están en Rosario.
También es fuerte la demanda de alquileres temporarios en el verano. "La búsqueda de este tipo de alquileres en los country se intensifica mayoritariamente en la temporada estival", apuntó Contreras, quien también es vicepresidenta de la Cámara de la Propiedad Horizontal de la 2º circunscripción.
El desembarco de Uber Eats y Mercado Delivery, que se suman a Rappi, podría reconfigurar el negocio en una ciudad donde Pedidos Ya está a la cabeza. ¿Cómo se reparte la torta hoy?
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