La Florida es el nuevo paraíso de los condominios

Al igual que sucedió en Fisherton, el barrio La Florida experimenta el mismo fenómeno con la proliferación de condominios en construcción en grandes predios que pertenecían a mansiones. Así, el sector norte de la ciudad comenzó a cambiar su fisonomía en los últimos años, con la aparición de emprendimientos inmobiliarios en las principales arterias con vista al río. Ocho ya están en proceso de construcción o terminados, y otros 5 en la etapa de proyecto.

El formato de condominio es un modelo urbano muy acorde a estos tiempos, porque explota mejor el uso de la tierra, densifica y es una fórmula conveniente a los desarrolladores para aprovechar grandes lotes en barrios como los antes mencionados. Ofrece mejores condiciones de vida, ya que no es un edificio ni tampoco una vivienda enorme, costosa de mantener, con terrenos que siempre generan conflictos por las herencias y las subdivisiones.

Justamente, después de que la mancha urbanística de Rosario que va hacia el oeste saturara Funes y Roldán, y llenara de edificios Lourdes y Echesortu, empezó a cambiar los espacios de Fisherton. Las grandes casonas que ya no tienen un uso familiar pasaron a ser institucionales, comerciales o bien condominios. Algo parecido está pasando en la zona norte: un cambio que también tiene relación con la búsqueda de seguridad y mejores hábitos de vida para un sector social pudiente.

Mientras en Rondeau y Alberdi proliferan desarrollos de torres residenciales con comercios en planta baja, sobre la base de La Florida ya se han empezado a desarrollar algunos condominios. "Es un modelo que no sólo prolifera en Rosario, en Córdoba por ejemplo le dicen housing, obviamente que no es adaptable a cualquier barrio, pero lo vamos a ver cada vez más. Y tiene la ventaja de contar con seguridad privada prorrateada entre varios consorcistas", apuntó Sebastián Chale, secretario de Producción del municipio.

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Este cambio de fisonomía ya se nota, sobre todo en los predios más grandes, de entre 3.000 y 5.000 metros cuadrados. "Esos terrenos van a ir teniendo una reconversión en forma gradual. Se viene un cambio de la mano de los condominios y la propiedad horizontal", detalló Andrés Gariboldi, vicepresidente primero del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios del país.

Público exclusivo

"Son pequeños condominios de pocas unidades, generalmente con un perfil ABC1, medio y medio alto. En especial los que están sobre la primera línea, porque son los más demandados y costosos. Les suman amenities, muy buena calidad constructiva y también hay que tener en cuenta que hay parte de la población que no sólo gusta de ver el río, sino que también disfruta de las actividades acuáticas", apuntó José Ellena, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Rosario.

Según Ellena, esta búsqueda de un perfil más exclusivo tiene en cuenta las preferencias del público al que va dirigido: "Es gente que prioriza la vista y el uso del río. Los que eligen vivir ahí son los que buscan una alternativa a una casa, y tener amenities como si fuera un pequeño barrio cerrado, pero también la cercanía. Por más que el acceso esté un poco más atravesado, siempre es mucho más rápido ir al centro desde La Florida que desde Funes. Hay accesibilidad, seguís estando en el ejido urbano de Rosario, con todos esos beneficios", explicó.

Uno de esos ejemplos es el proyecto Oasis del Yatch, en Colombres 1223, un complejo de departamentos premium inaugurado en junio sobre la barranca, de cara al Paraná y con una impronta colonial, con comodidades similares a un hotel. "Es un ejemplo claro. Vamos a ir viendo unidades aterrazadas con vista al río y posiblemente nos vayamos a encontrar en corto tiempo con algunos emprendimientos como hoy hay en Fisherton", agregó Gariboldi.

Además, en la zona hay condiciones de código urbanístico que potencian el desembarco de nuevos emprendimientos, ya que recientemente se aprobaron nuevas ordenanzas que permitieron mayores alturas, tanto en el sector de bulevar Rondeau, en mayor medida, y en menor proporción sobre avenida Alberdi. Sobre ambos corredores han desembarcado jugadores inmobiliarios con la construcción de torres de mediano y gran porte para uso residencial.

Limitaciones

En tanto, en La Florida, la búsqueda de construcción de condominios en esos predios que eran de grandes casonas con amplios parques, también obedece a una cuestión de las limitaciones normativas. Al tratarse de una zona de barranca natural, que exige preservación, la altura máxima es 7 metros con una tolerancia del 5%, equivalente a una planta baja más dos pisos haciendo un pequeño desnivel del piso. Otros parámetros que restringen son el Factor de Ocupación de Suelo (FOS) y el Factor de Ocupación Total (FOT). Por eso también se construye con bastantes espacios verdes.

La ordenanza vigente tiene unos 15 años, y no plantea incentivos para este tipo de construcciones. "Estamos abiertos a distintas propuestas que llegan, y analizamos lote a lote la situación posible de algún desarrollo. Hay muchos profesionales que han presentado proyectos y alguna carpeta, pero la verdad que está todo en proceso, no hay ninguno con permiso otorgado fuera de los conocidos, que son unos 8 desde Escauriza para el centro, de distinta escala. Hay otros 4 o 5 en etapa de averiguaciones, proyectos, anteproyectos o volumetrías", puntualizó el subsecretario de Planeamiento del municipio, Gervasio Solari.

Al contrario del problema que hubo en Fisherton, que empezó a consolidarse y a densificarse demasiado, lo que derivó en un cambio de ordenanza, en la zona norte no existe esa posibilidad: "Obviamente es un área particular que tenemos en carpeta para hacer algún tipo de reevaluación, porque entendemos que después de tantos años son necesarias nuevas miradas, revisarlas y ver si la situación actual es la que exige el área o hay que hacer cambios", terminó Solari.

Obras públicas para revitalizar el área

Mientras tanto, y acompañado la transformación urbana de esta zona de la ciudad, el municipio encaró un plan de obras que tiene por objetivo recuperar y renovar la costanera norte interviniendo el sector desde el parque Alem hasta el parque de la Cabecera.

En tal sentido, en el parque Alem se recuperó el espacio de la pérgola, se reforzará la iluminación en el sector de piletas y se renovará el mobiliario. También se parquizará y se plantarán especies nativas.

Desde el municipio se adelantó además que se pondrán en valor las barrancas y las escalinatas de todo el sector, que será intervenido con obras de artistas locales y muralistas en en las calles Washington, Vila y Baigorria. También habrá intervenciones integrales en el puente peatonal de Ricardo Núñez y la bajada Puccio.

Sobre la Rambla Catalunya las cuadrillas ya comenzaron tareas para recuperar el sector de playas con refulado de arena, nuevas duchas y la reconstrucción de las escalinatas costeras. También se reparará el mobiliario urbano y se sumará nueva iluminación.

Además, se incorporará señalética, se realizarán mejoras en las zonas de espera del transporte público y se repavimentará y colocará nueva iluminación en los sectores de estacionamiento en las calles colectoras.

En la zona del Paseo del Caminante hacia Costa Alta, en tanto, se mejorará la iluminación y remodelará el corredor.

Para mejorar la seguridad, en el marco del plan de instalación de nuevas cámaras con tecnología de reconocimiento facial, se instalarán cinco nuevos puntos de vigilancia en el corredor alcanzando así un total de 11 puntos de monitoreo a lo largo de toda la costanera norte.

En cuanto a cuestiones urbanas, se llevará adelante de manera conjunta con los vecinos del barrio un proyecto de urbanización integral de la zona de pescadores en las barrancas frente a La Florida.