La calle Córdoba, el bulevar Oroño, el Bajo y los alrededores de algunas plazas del centro, como la San Martín, la López y la Santa Rosa, los barrios Saladillo, Alberdi y Fisherton, fueron elegidos por la elite rosarina para levantar señoriales casas a finales del siglo XIX y principios del XX. Por el contrario, quienes hoy cuentan con poder adquisitivo tienden a afincarse en el área metropolitana, por lo general en urbanizaciones cerradas, o en departamentos de alta gama sobre la ribera del Paraná, desde Puerto Norte hasta el parque España. Aquellas históricas casonas, incluso los chalets gigantes de los años 70 y 80, se llaman en la jerga inmobiliaria “elefantes blancos” debido a que lo que cuesta -sobre todo- es venderlos.
“Cuando una familia quería florearse, tener roce social, aparentar y ubicarse en determinado estrato, en determinados códigos, el lugar era Rosario. A nadie se le hubiera ocurrido irse a Roldán, por ejemplo. Si hacían dinero se venían desde la zona rural, incluso de otras provincias: Casiano Casas -en cuya residencia funciona el Colegio de Escribanos- era cordobés; Aarón Castellanos, salteño, vivía en la actual sede de la escuela Maristas”, cita el arquitecto Pablo Mercado, experto en patrimonio histórico local, sobre la situación de la ciudad entre 1890 y 1930/1940. Pero las cosas cambiaron.
“Una familia (pudiente) no elige instalarse en un punto como 27 de Febrero y Vera Mujica, por ejemplo, a pesar de su alta conectividad y escasa distancia del centro, e incluso a pesar de que en Rosario tenemos infraestructura deportiva, cultural, escuelas, servicios, parques e instituciones. Porque no hay una adecuada frecuencia de colectivos, por la inseguridad”, menciona entre las causas que llevan no sólo a apostar por otros destinos con menor desarrollo, sino a configurar un escenario de infravaloración de los lotes urbanos disponibles.
“El precio del metro cuadrado en Rosario está por debajo de lo que está en Pueblo Esther, en Funes. Muchas familias han vendido sus casas para mudarse al centro: los nietos no iban a visitar a los abuelos ni planeaban sustituirlos viviendo en el barrio, aunque las propiedades fueran espaciosas, con patio”, analiza Mercado. Cuando participa de recorridos marcando mansiones antiguas alrededor de la plaza 25 de Mayo y nombra entre sus dueños originales a los Tiscornia, los Arijón, los Rouillón o los Uranga, piensa en los millonarios de 2023 y se pregunta dónde viven.
Cambio marcado
“Hubo un cambio muy marcado en términos de criterio: si antes daba estatus ocupar una mansión con muchos metros cuadrados, las preferencias mutaron a barrios cerrados de la periferia, sobre todo Funes”, aporta Diego Ferreyra, integrante del directorio del Colegio de Corredores Inmobiliarios (Cocir), y recuerda que por una ordenanza municipal impulsada por el Movimiento Giros en 2010 no se pueden construir countries dentro de Rosario, donde existen contados casos que habían empezado a aparecer en la década del 90. El nuevo Código Civil y Comercial argentino, modificado en 2015, llama a los barrios privados y clubes de campo “conjuntos inmobiliarios”.
Ferreyra, él mismo corredor inmobiliario, explica que estos conjuntos “están más en un formato de propiedad horizontal. El concepto se relaciona con los amenities, la oferta de servicios, la seguridad privada -un valor muy demandado a la hora de buscar una vivienda-, así como tener vecinos del mismo entorno social”. La era de los condominios, los espacios exclusivos y la vigilancia 24 horas, en detrimento de la convivencia entre personas de diferentes situaciones económicas, con la vereda, la calle y la plaza como escenarios de sociabilidad públicos y de libre acceso.
“La sociedad se construye por las interrelaciones, entre iguales perdemos la riqueza de lo diverso, la convivencia, lo singular dentro de lo diverso”, acota el urbanista Mercado. El barrio como núcleo identitario pierde terreno en un contexto en el que también es difícil sostenerlo por la dificultad para los traslados. Cuando funcionaba el tren, por ejemplo, llegar desde Fisherton al centro demandaba apenas 15 minutos hasta la estación de Corrientes y Wheelwright, asegura Mercado. Hoy no sucede lo mismo con el transporte público y familias con poder adquisitivo prefieren invertir en localidades cercanas y luego moverse desde allí en (más de un) auto.
“Los countries resuelven necesidades para un determinado tipo de familia: los chicos pueden andar solos en bicicleta o en contacto con la naturaleza. Pero cuando crecen es necesario trasladarlos porque por ejemplo en Funes no hay transporte público y en Ybarlucea no hay escuela secundaria ni estación de servicio. Muchas veces retornan a Rosario por una cuestión de estudio”, añade Ferreyra y asegura que “se produce rotación: la gente a lo largo de su vida cambia de vivienda, según la etapa que está atravesando”. Generaciones anteriores tendían a ocupar durante todos sus ciclos vitales la misma propiedad o la mantenían una vez recibida por herencia.
¿Y qué pasa entonces con las antiguas y suntuosas residencias que los jóvenes ponen en venta, por ejemplo en Alberdi o en Fisherton? En la jerga inmobiliaria las llaman “elefantes blancos” pues para ellas “no hay mercado”, siquiera para los chalets de numerosas y amplias habitaciones que se construyeron en los 70 y 80. “Reconvertirlos requeriría una gran inversión, así que mantenerlos resulta antieconómico”, analiza el representante de Cocir, y revela que si estas casas se venden, lo hacen “muy por debajo del costo de construcción, con un precio rebajado, y sus dueños terminan recibiendo en muchos casos una permuta”.
Por último, el referente de los corredores inmobiliarios revela que dueños de propiedades en clubes de campo y countries de la zona metropolitana suelen adquirir además unidades de alta gama en torres con vista al río ubicadas desde Puerto Norte al parque España. Lo hacen para tener una segunda vivienda que les permita resolver cuestiones de cercanía en entornos de calidad, explica sobre el fenómeno.
Como contracara, en Rosario existe un total de 110 barrios populares. Según datos oficiales, es la ciudad de la provincia con mayor cantidad de habitantes de barrios populares.
