Del monoambiente al condominio, especialistas explican cómo se expandió el mapa inmobiliario de Rosario y por qué
Por Nicolás Maggi
El ingreso de capitales del sector agropecuario fue un factor clave.para la construcción de torres.
Lourdes, Abasto, Puerto Norte y el área central concentran la mayor parte de los edificios construidos en los últimos 25 años en Rosario. Desde comienzos de los años 2000, esos sectores se consolidaron como los principales polos de desarrollo inmobiliario de la ciudad, en un proceso estrechamente vinculado a los vaivenes económicos, los cambios en el perfil del inversor y las transformaciones urbanas que atravesó desde la crisis de 2001 en adelante.
“El centro siempre fue una zona con mucha actividad, aunque ya estaba consolidada. A ese núcleo se sumaron barrios como Lourdes y Abasto, y especialmente Puerto Norte, que hace 25 años no existía”, explica José Ellena, vicepresidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir). “Son las zonas donde más se edificó y donde el crecimiento terminó por consolidarse”, resume.
Desde la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco), Rubén Llenas, su gerente, aporta una clave complementaria: la lógica de la localización respondió siempre a la demanda. “No es que los constructores estén encaprichados en construir en el área central. Es ahí donde la gente quiere vivir”, señala. Según explica, un mismo edificio, idéntico en metros, unidades y amenities, puede venderse entre un 30% y un 35% más caro y en menos tiempo si está ubicado en el centro o en su entorno inmediato.
El punto de inflexión para la construcción fue la crisis de 2001, cuando colapsó la confianza en el sistema financiero. Según Andrés Gariboldi, de Dunod SA y expresidente del Cocir, ese momento redefinió el destino del ahorro. “A partir de ese momento se produjo una desconfianza muy fuerte en los bancos, y la gente empezó a buscar refugio en bienes tangibles”, señala.
Las restricciones a los depósitos y la salida de la convertibilidad aceleraron el proceso. “El dinero empezó a salir de los plazos fijos y a ir directamente a propiedades afectadas a renta”, explica Gariboldi. Con un dólar alto, valores del metro cuadrado cercanos a 350 o 400 dólares y precios internacionales de la soja en alza, el contexto fue ideal para una expansión inédita de la construcción.
En ese escenario, los edificios funcionaron principalmente como una herramienta de capitalización, con el fideicomiso al costo como esquema dominante: un grupo de compradores individuales que invertían durante la obra y recibían luego la unidad terminada.
El pico se dio entre 2007 y 2008, cuando se alcanzaron los mayores niveles históricos. Según datos de la delegación Rosario de Camarco, en esos años se edificaron 847.020 metros cuadrados, con más de 1.100 permisos anuales. En contraste, en 2024 se autorizaron apenas 307.819 metros cuadrados y 282 permisos, lo que muestra con claridad el cambio de ciclo.
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La tipología dominante fue la de edificios entre medianeras, de entre 800 y 1.500 metros cuadrados, con monoambientes y departamentos de un dormitorio pensados casi exclusivamente como productos de inversión.
“Rosario se consolidó entre 2003 y 2009 como un polo universitario regional”, recuerda Gariboldi. Estudiantes de Entre Ríos, el norte bonaerense y el interior cordobés llegaban atraídos por la oferta académica y la escala urbana. “Terminabas un edificio y ya sabías que era renta segura”, afirma. Como ejemplo, menciona la venta de un edificio de 20 unidades en Moreno al 100, donde solo dos fueron para consumo final y las restantes quedaron destinadas al alquiler.
La cercanía con el centro y las facultades explicó la elección de Lourdes y Abasto, barrios que ofrecían una localización estratégica con menor densidad que el casco histórico. Avenidas y ejes como Francia, Oroño, Pellegrini, Wheelwright, avenida del Huerto, Salta, Mendoza, Güemes y Brown concentraron gran parte de los desarrollos.
Llenas suma otra variable decisiva: el Código Urbano, implementado entre 2007 y 2009, que limitó alturas en el área central. Esa restricción encareció las unidades y desplazó parte del desarrollo hacia los llamados corredores urbanos, avenidas donde se permitieron mayores alturas para hacer viables los proyectos. “Los costos fijos de un edificio se aprovechan mejor en altura. Por eso se habilitaron corredores como San Juan, San Martín, Maipú, y luego Rondeau, Alberdi, Mendoza o Francia”, explica.
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El desarrollo de Puerto Norte respondió a una lógica distinta, asociada a la creación de un nuevo polo urbano y a convenios especiales entre el municipio y los desarrolladores. Entre 2010 y 2011 se completaron proyectos emblemáticos como Dolfines Guaraní y Embarcadero, mientras avanzaban Forum, Ciudad Ribera y Maui. “Ahí se termina de consolidar Puerto Norte y se ve una ciudad en pleno crecimiento”, sostiene Gariboldi.
Se trata, además, de un segmento premium. “Son desarrollos por fuera del Código Urbano general, con acuerdos público-privados que permiten mayores alturas a cambio de infraestructura y espacios públicos”, explica Llenas. Allí predominan unidades grandes, proyectos mixtos y valores del metro cuadrado muy superiores al promedio de la ciudad.
El ingreso de capitales del sector agropecuario también fue clave. Productores comenzaron a adquirir departamentos para estadías familiares o inversión. “Eso empezó a generar demanda de departamentos más grandes, de dos dormitorios”, explica Gariboldi, especialmente en zonas como la del parque de España, avenida Francia y sectores cercanos al río, en un contexto todavía acompañado por dólar alto y buenos rindes del campo.
El ciclo empezó a mostrar signos de agotamiento tras el conflicto por la Resolución 125 y se profundizó con el deterioro de la seguridad urbana a partir de 2013. “A partir del gobierno de Antonio Bonfatti, con hechos como el atentado a su casa, la inseguridad empezó a escalar. Esto se agravó con Omar Perotti y recién se tranquilizó en los últimos dos años”, señala el corredor.
Ese proceso impactó de lleno en el mercado: cayó la llegada de estudiantes, se debilitó la demanda de unidades chicas y, tras la sanción de la ley de alquileres durante la pandemia, muchas propiedades salieron del mercado locativo. “Casi no teníamos unidades en alquiler”, recuerda.
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Con el cierre de esa etapa, el mercado volvió a orientarse al usuario final. Hoy predominan los proyectos de dos y tres dormitorios, con mayor calidad constructiva, servicios y amenities. “Ese diferencial hoy es reconocido por el mercado y puede trasladarse al precio”, explica Ellena.
Mantiene vigencia, no obstante, una tipología intermedia: departamentos de un dormitorio amplio o con office, de alrededor de 60 metros cuadrados, buscados por profesionales y personas solas que combinan vivienda y trabajo. Ellena observa un desarrollo incipiente en la costanera norte, especialmente en el Paseo Ribereño y las inmediaciones del Parque Alem, aunque aclara que se trata de una demanda de nicho.
En Pichincha, en cambio, el volumen de construcción fue limitado por la normativa, y muchos proyectos asociados al barrio corresponden, en su opinión, en realidad al eje de Puerto Norte o Refinería. Su crecimiento podría acelerarse a partir de emprendimientos previstos en el predio de la explanta de La Capital, en calle Rodríguez y en el entorno de Ovidio Lagos.
Para Gariboldi, el escenario actual marca un cambio de lógica. “Hoy el mercado va por otro lado”, afirma. Las inversiones se orientan a proyectos más sofisticados: desarrollos tipo condominio en Fisherton, emprendimientos en Alberdi vinculados al río y barrios privados en las afueras de la ciudad. Se trata de un cambio de lógica, con menos volumen, mayor selectividad y un comprador que prioriza entorno, calidad y seguridad, en una Rosario que sigue redefiniendo su perfil urbano tras más de dos décadas de transformaciones.
Uno de cada cuatro endeudados de la ciudad tiene pagos atrasados. La deuda total supera los $2,1 billones y los mayores niveles de incumplimiento aparecen entre los menores de 30 años y quienes recurren a créditos no bancarios.
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