Se trata de un segmento de unidades muy requeridas. La falta de unidades y los inquilinos en búsqueda constante hacen que sea un mercado casi sin vacancia
Las empresas de desarrollo inmobiliario piensan las viviendas de los barrios privados o condominios premium como un producto para un consumidor final, es decir, una familia que busque pasar el resto de su vida dentro de esa estructura. Pero qué pasa cuando la unidad cambia de perfil e ingresa en el mercado de alquileres: cuánto cuestan, quiénes alquilan, qué ofrecen.
Los corredores inmobiliarios definen a este segmento de clientes como “un nicho muy determinado” ante un sector de la población que “necesita y elige” ese tipo de viviendas. “Fundamentalmente es una elección que privilegia el tema de la seguridad y los servicios”, explicó José Ellena, vicepresidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios (Cocir) de Rosario.
La mayoría de las opciones en barrios privados, salvo honrosas excepciones, están por fuera del ejido urbano de Rosario, como puede ser Funes, Roldán, Pueblo Esther. En cuanto a los complejos de vivienda, la ciudad gana terreno con edificios en Refinería o Puerto Norte. “El perfil del inquilino también está fuera de las generales del mercado de alquileres”, detalló Ellena.
Alquilar una casa en un barrio privado se vuelve todo un premio. La alta demanda del sector se contrapone a la baja oferta de unidades. “No hay una demanda desmedida, sino que hay una oferta bastante baja”, apuntó Ellena.
Los constructores de Rosario y la región diseñan y analizan un mercado para propietarios. Ofrecen planes de pago y organizan actividades al momento de la entrega de la llave de la casa. Después el propio destino hace que esa familia, o consumidor final, tengan que cambiar su lugar de locación e ingresar el inmueble al mercado de alquileres.
Al ser viviendas dentro de barrios privados o condominios de alto nivel, los precios de estas viviendas también están por fuera de la media del mercado. También hay que tener en cuenta si la propiedad está amoblada, una característica que se da en la mayoría de los casos.
Sobre este tipo de unidades están contempladas bajo un contrato de alquiler, de un año de duración. “Muchas de estas casas son para jugadores de fútbol que alquilan por una temporada”, reveló Ellena.
En cuanto a los montos para alquilar en este tipo de viviendas, el vicepresidente de Cocir aclaró: “Es un universo bastante amplio” y aseguró que “el promedio está entre los 1.500 y 1.800 dólares”. Por otro lado, el promedio de gastos centrales en estas zonas ronda los 500 mil pesos.
“Hay algunas de menor valor y otras que superan holgadamente ese importe”, remarcó el corredor inmobiliario. En la web oficial del Cocir (propia.com.ar) los valores más altos de alquileres en casas en barrios privados pueden superar los 4.000 dólares, con el barrio privado Kentucky en Funes, el Carlos Pellegrini de Rosario y el barrio Aldea sobre la avenida Jorge Newbery como los más codiciados. “En cualquier caso, no pasa más de un mes o 45 días libre una vivienda de este tipo”, sostuvo el referente de Cocir y contó que este mercado está demandado por “muchos ejecutivos que llegan de otras ciudades o países y buscan ese tipo de unidades”.
El valor promedio que expuso Elena en cuanto a los alquileres en barrios privados ronda los $2.200.000 y los $2.646.000, una cifra que es entre tres y cuatro veces más alta que la mediana del alquiler de un tres ambientes en Rosario, según los datos del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (Ceso).
Según el informe, indicó que la mediana en el precio de las unidades de tres ambientes ronda los 590 mil pesos en enero.
El último informe del Cocir en septiembre de 2025 mostraba números similares, pero con departamentos de tres ambientes que comenzaban en los 500 mil pesos y se extendían hasta los 600 mil pesos, según el barrio.
Por Aníbal Fucaraccio
Por Elbio Evangeliste