Los vecinos cuidan el bolsillo, recortan gastos y las expensas empiezan a quedar para después. La morosidad creció 5 puntos en lo que va del año y obliga a los consorcios a seguir caso por caso
Por Nachi Saieg
Foto: Héctor Rio / La Capital
La morosidad en las expensas ya llega al 20%
Primero fueron los gastos que podían esperar, después los arreglos que no eran urgentes. En muchos edificios de Rosario, las administraciones empezaron a recortar y contar peso por peso para tratar de mantener las expensas bajo control. Sin embargo, cada vez más vecinos tienen dificultades para pagar en término. Los administradores de consorcios advierten que la morosidad viene en aumento y que, según los relevamientos que reciben de sus asociados, la tasa se acerca al 20%.
El dato fue planteado por Adolfo Jäger, presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de la provincia de Santa Fe, quien señaló a La Capital que el incremento empezó a encender las alarmas. A fines de 2025, el porcentaje morosidad rondaba el 15%, es decir que creció unos 5 puntos porcentuales en apenas siete meses.
Si bien las vacaciones de invierno suelen generar un comportamiento estacional y obligar a muchas familias a reorganizar sus gastos, el fenómeno, según explicó, comenzó a advertirse antes de ese período. Para el referente, el escenario obliga a los administradores a realizar un seguimiento más cercano de cada caso para evitar que el atraso de algunos propietarios termine afectando el funcionamiento cotidiano del edificio.
La preocupación no está puesta solamente en quienes acumulan deuda. El problema aparece cuando la falta de pago comienza a comprometer la caja del consorcio y obliga a utilizar recursos que habían sido destinados a otras necesidades. "Cuando la quinta parte deja de pagar hay que echar mano a las reservas o hacer un acopio adicional que transitoriamente ocasiona un malestar a los propietarios que cumplen. De alguna forma, lo están financiando", señaló Jäger.
Una de las particularidades que observan los administradores es que la morosidad no necesariamente se traduce en vecinos que dejan de pagar durante varios meses y acumulan una deuda cada vez mayor. En muchos casos, el atraso se transforma en una situación casi permanente.
Según explicó Jäger, hay propietarios que acumulan aproximadamente dos meses de mora. Es decir, cuando deben tres, pagan el más antiguo, pero mientras tanto ya se generó una nueva deuda. De esa manera, el consorcio mantiene de forma constante una parte de sus expensas pendientes de cobro.
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Para los administradores, lo ideal es que el consorcio no tenga cuentas por cobrar porque necesita contar con el dinero disponible para afrontar sus propias obligaciones. Sueldos, limpieza, seguros, mantenimiento, servicios y pagos a proveedores no se detienen porque algunos propietarios estén atrasados.
Por eso, Jäger remarcó que una de las funciones centrales de una administración profesional es hacer un seguimiento permanente de quienes adeudan y procurar que los pagos se concreten en tiempo y forma. "Hay que estar atrás de propietarios e inquilinos para que paguen y pagar puntualmente a los servicios contratados", sostuvo.
El crecimiento de la morosidad tiene un efecto directo sobre el resto de los integrantes del consorcio. Si la caja no alcanza para cubrir los gastos corrientes, una de las primeras herramientas a las que se puede recurrir es el fondo de reserva.
La situación puede generar malestar entre quienes cumplen todos los meses porque, en los hechos, son sus aportes los que permiten sostener durante un período el funcionamiento del edificio.
Jäger explicó que la recomendación de la Cámara es evitar que el consorcio llegue a una situación de incumplimiento. Si el problema adquiere una magnitud que pone en riesgo el pago de las obligaciones, el administrador debería convocar a una asamblea extraordinaria y exponer la situación.
"Ante una cuestión concreta hay que convocar a una asamblea extraordinaria, explicar la situación y recibir instrucciones. No tomar decisiones solos. Plantear un problema, la solución y cumplir el mandato de la asamblea", señaló.
La advertencia apunta también a evitar que los administradores resuelvan unilateralmente cómo cubrir un bache financiero. En un escenario de morosidad elevada, la administración puede proponer alternativas, pero son los propietarios reunidos en asamblea quienes deben definir cómo afrontar una situación extraordinaria.
La presión sobre las familias también está relacionada con el amplio abanico de valores que pueden tener las expensas en Rosario. No existe una cifra única porque cada edificio tiene una estructura de gastos diferente.
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Según Jäger, actualmente un departamento de dos dormitorios puede afrontar expensas de entre $80.000 y $500.000 mensuales, dependiendo de las características de cada consorcio. La diferencia puede estar determinada por múltiples factores: cantidad de personal, frecuencia de limpieza, servicios contratados, mantenimiento, seguros, antigüedad del edificio y prestaciones comunes, entre otros.
"Cada edificio tiene su propia composición de gastos. En uno tenés personal de lunes a sábado y en otro personal día por medio, y eso ya modifica las variables", explicó.
Para Jäger, la situación actual también expone el cambio que tuvo la actividad de los administradores de consorcios en las últimas décadas. "Desde hace varios años la tarea del administrador no es como hace 30 años, de sumar los gastos y hacer un prorrateo de lo que tiene que pagar cada uno", sostuvo.
En la actualidad, explicó, administrar un edificio implica evaluar distintos proveedores, comparar presupuestos, conocer la normativa y la jurisprudencia vinculada con la propiedad horizontal y tomar decisiones que pueden tener consecuencias económicas importantes para todos los propietarios. "La sociedad ha requerido un grado de especificidad tal que ya no es para improvisados esta tarea", afirmó.
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Desde su perspectiva, una administración profesional también debería poder detectar qué gastos pueden optimizarse sin comprometer servicios esenciales. La búsqueda del presupuesto más barato no necesariamente representa un ahorro real si la decisión genera problemas posteriormente.
En un contexto de mayor morosidad y expensas altas, el desafío para los consorcios ahora es ajustar donde se pueda sin que el recorte termine afectando aquello que el edificio necesita para seguir funcionando.
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