Un proyecto presentado ayer en el Concejo Municipal propone un cambio en el reglamento de edificación para bajar el costo de la construcción y promover el acceso a la primer vivienda. La iniciativa es de la concejala libertaria Samanta Arias y según indicó a este diario el objetivo de la norma es dinamizar el sector de la construcción y reducir el precio final de los inmuebles. "Hasta el momento el Código actual establece que se ha hasta triplicado el número de cocheras exigible y en muchos casos se deben hacer dos o más subsuelos para cumplir la normativa, y técnicamente es muy complicado. Y encima como no se venden se traslada hacia arriba el precio del metro cuadrado de los departamentos", señaló Arias para considerar que "el espíritu de la norma actual era promover la radicación de familias en el centro, pero esto en la realidad no se concretó".
El proyecto tiene número por mesa de entradas de este lunes, y habrá que analizar qué nivel de receptividad presenta en diversas comisiones que lo puedan abordar. Lo cierto es que Arias propuso "actualizar" el reglamento de edificación con la intención de "flexibilizar la cantidad de cocheras a construir en edificios residenciales y de oficinas, corrigiendo una exigencia normativa que, según la edila, encarece el valor del metro cuadrado de construcción, afectando especialmente el acceso a la primera vivienda para los más jóvenes".
Como punto central, se plantea una flexibilización en la cantidad mínima de cocheras exigidas para edificios de viviendas colectivas y oficinas. "Esto surge de la realidad. Hoy, las altas exigencias obligan a los desarrolladores a construir múltiples niveles de subsuelo, lo cual representa un desafío técnico enorme y sumamente costoso en Rosario debido al tipo de suelo presente en la zona y la presencia de napas freáticas altas", marcó Arias.
Y sobre este mismo punto posó la lupa: "Cada nivel de subsuelo que se le exige a un desarrollador representa un costo altísimo por diversos ítems como movimientos de suelo, submuraciones y depresión del nivel freático. Como ya sabemos, ese sobrecosto se traslada directamente al precio final de los departamentos y oficinas, encareciendo el acceso a la propiedad”.
Flexibilidad. El proyecto del Ejecutivo establece que en la zona calma del microcentro no haya obligación en nuevos edificios en construir nuevas cocheras.
¿Qué se propone con las cocheras?
Con la nueva redacción del reglamento, según este proyecto, se ajustan los topes exigidos. A modo de ejemplo, para los nuevos edificios de vivienda ubicados en lotes de más de mil metros cuadrados, con al menos 12 metros de frente; se pasará de exigir un módulo de estacionamiento pasando de cada cien metros cuadrados a uno módulo cada 240 metros cuadrados, reduciendo la necesidad de realizar excavaciones profundas para hacer más cocheras.
Por otro lado, el proyecto aborda un "desfasaje técnico" que Arias interpreta como clave: actualmente la regulación municipal exime de construir cocheras exclusivamente a los lotes con un frente igual o menor a los nueve metros de frente.
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Sin embargo, geométricamente el cálculo que expone es que para hacer cocheras funcionales en batería (a 90 grados) se necesitan al menos 10,30 metros de ancho, teniendo en cuenta el espacio del auto, la calle de maniobra y las medianeras, y esto deja a las parcelas de entre 9 y 10,30 metros "frente a una exigencia que no se puede resolver de forma eficiente".
Al respecto, la concejala (referenciada en Patricia Bullrich) explicó: "La normativa actual tiene un desfasaje técnico que resulta impracticable en la realidad de las obras. Exigir cocheras en terrenos donde la geometría demuestra que no hay espacio suficiente para maniobrar solo genera complicaciones técnicas, obligando a diseños ineficientes que terminan encareciendo los proyectos sin ofrecer una buena solución". Para solucionar esto, el proyecto propone elevar el umbral de exención a los 10,30 metros de frente, liberando de esta obligación a una gran cantidad de lotes urbanos de un metraje inferior.
Cocheras en el centro de Rosario. Los precios volvieron a subir a raíz de los costos de mantenimiento y otros impuestos.
El impacto en la primera vivienda
El núcleo de la propuesta pone el foco en un sector social clave: los jóvenes, estudiantes y trabajadores que buscan acceder a su primer hogar. Con la normativa vigente, los desarrollos inmobiliarios que buscan construir edificios con monoambientes o departamentos de un dormitorio (segmento más económico del mercado) "se ven obligados a encarecer sus estructuras para cumplir con ratios de estacionamiento que muchas veces no coinciden con las necesidades de sus habitantes", mencionó Arias.
"Estamos ante una regulación que, sin quererlo, termina castigando al eslabón inicial del mercado: el que busca un departamento chico y accesible como primera vivienda. El resultado de estas exigencias desmedidas es que quien compra o alquila su primera propiedad termina pagando un sobrecosto altísimo por un espacio de cochera que quizás ni siquiera necesita", argumentó Arias, de La Libertad Avanza. Por otro lado, argumenta que "en los edificios de departamentos familiares, son los mismos clientes los que le exigen a las desarrolladoras cocheras suficientes, caso contrario eligen comprar en el edificio de la competencia".
Para sintetizar sus argumentos, la edila midió el impacto positivo que esta medida tendría en la economía local: "Nuestro objetivo es actualizar las reglas para que construir e invertir en Rosario sea un proceso dinámico y con sentido común. Al eliminar estos obstáculos, estamos fomentando la inversión privada, reactivando la construcción y generando condiciones más razonables buscando que el acceso a la vivienda y a la oficina esté un poco más cerca de los rosarinos".
Qué cambia en concreto?
Actualmente, la norma exime de construir cocheras solo a los terrenos de hasta 9 metros de frente y el proyecto de Arias propone elevar ese umbral a 10,30 metros. En los casos de lotes mayores a 12 metros de frente (para edificios de lotes medianos entre 300 y mil metros cuadrados) en la actualidad la regulación exige un módulo de estacionamiento cada 120 metros cuadrados de superficie exclusiva. La propuesta plantea flexibilizarlo a un módulo cada 240 metros cuadrados. Igualmente para grandes desarrollos (lotes mayores a los mil metros cuadrados. La normativa vigente es aún más estricta y demanda una cochera cada 100 metros cuadrados exclusivos. El proyecto unifica el criterio fijándolo también en un módulo cada 240 metros cuadrados.
