La derogación de la ley de alquileres tuvo un impacto inmediato en el mercado rosarino: la oferta subió un 53 por ciento en menos de dos meses. Así lo confirmó la presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario, Gabriela Ortiz de Urbina, a La Capital. No obstante, Emmanuel Canelli, de la Asociación de Inquilinos de Rosario, aseguró que, lejos de incrementarse, la demanda se está retrayendo porque quienes alquilan buscan otras opciones. En la misma sintonía se expresó Sebastián Artola, referente de Inquilinos Agrupados Rosario, quien afirmó que "los que tienen que renovar contratos por estas semanas están en una situación de desesperación total".
La suba de la oferta de inmuebles se dio tras el decreto de necesidad y urgencia (DNU) del presidente Javier Milei, que derogó la ley de alquileres. En consecuencia, los contratos de alquiler de vivienda volvieron a los términos establecidos bajo el Código Civil y Comercial, como se hacía antes de junio de 2020.
De este modo, el Colegio contabilizó la cantidad de inmuebles en alquiler desde el pasado 21 de diciembre, cuando entró en vigencia la derogación. “En aquel momento contabilizamos a través de nuestra plataforma oficial (con los corredores habilitados en Rosario) un total de 1.045 y hoy más de 1.600”, remarcó la directiva.
Además, dijo que “al haber más oferta, los valores se hacen más competitivos”. Y subrayó: “Hoy estamos mostrando varias veces un departamento antes de que sea alquilado; antes había lista de espera”.
Otra cuestión que Ortiz de Urbina resaltó fue que “no se están viendo aumentos abruptos de base porque los montos se actualizan cada tres meses como mínimo”. Así, explicó que, a la hora de poner un inmueble en alquiler “se evitan las subas de base que había antes cuando esas actualizaciones ocurrían después de mucho tiempo”.
La entidad recordó que sugiere que los contratos “no sean menores a dos años y las remarcaciones no sucedan antes de tres meses, a la vez que se utilicen índices que involucren los salarios”.
Más allá, de la actual inflación, “no han habido aumentos desde enero” en los costos de los alquileres, dijo Ortiz de Urbina.
Según la entidad que preside, en promedio, un monoambiente se está cotizando en Rosario en el orden de los 100 mil pesos; un departamento de un dormitorio entre los 130 y 140 mil pesos; y uno de dos dormitorios entre 180 y 200 mil pesos.
El responsable del área de estadísticas del Colegio de Corredores Inmobiliarios, Alejandro Bassini, también dio su punto de vista. “Haciendo un seguimiento muy minucioso los principales registros de oferta de alquileres, hemos notado que, producto de esta desregulación, el incremento de oferta es importantísimo, no solamente en departamentos que fue en una primera etapa veníamos relevando, sino en todo lo que es materia habitacional”, afirmó.
“Desde el anuncio del DNU al día de hoy, hemos incrementado mucho las unidades en materia de oferta de alquileres”, detalló Bassini, y aclaró: “Es importante marcar que si bien es una tendencia que se viene sosteniendo en el tiempo; aun así necesitamos más viviendas, más unidades en alquiler para satisfacer la demanda”.
“Hay que fomentar que el sector privado a que vuelque sus expectativas al mercado de alquileres como para generar un equilibrio, porque hoy estamos viendo que la oferta está en número ascendente, pero necesitaríamos estar en el orden de los 4.000 o 5.000 unidades”, advirtió el corredor inmobiliario y enfatizó: “No obstante, son síntomas de altísima vitalidad”.
Consultado sobre cómo afecta a los contratos que los valores de inicios de los alquileres sean muy altos, Bassini señaló: “Este fenómeno que se viene replicando y de manera sostenida, al igual que este incremento en materia de oferta, lo cierto es que el mercado sigue revalidando no sólo los valores, sino las condiciones de contratación”.
“Hoy quien ofrezca en alquiler fuera de los parámetros de realización de los registros de plaza no será convalidado por el mercado”, advirtió Bassini, y explicó: “Si uno quiere alquilar un monoambiente ofreciendo condiciones que no son aptas para el segmento, ya sea la periodicidad de la indexación o el índice a aplicar, no podrá lograrlo”.
“La mayoría de las revalidaciones de las condiciones están en el orden trimestral, cuatrimestral y semestral combinado con actualización por le IPC (Índices de Precios al Consumidor), que es el que se está utilizando con más frecuencia, y el ICL (Índice para Contratos de Locación)”, contó Bassini, e indicó: “Claro que no es lo mismo un contrato que ya viene en ejecución y hay que prorrogarlo, que uno nuevo”.
Finalmente, dijo que la oferta de inmuebles en alquiler responde a un viejo reclamo del sector: “la no intervención, que no se encuadre dentro de una misma normativa a todos los contratos”, y ejemplificó: “No es lo mismo ofrecer un inmueble de un segmento premium, que no es representativo en forma masiva, que un monoambiente o uno para un estudiante, un trabajador o una persona en relación de dependencia. Los que tenían dudas hoy se están animando a poner las propiedades en alquiler”.
“El problema es qué pasa realmente con la demanda”
“Sí, aumentó la oferta, lo que no dicen es qué pasa con la demanda. No dicen que los precios de los alquileres no bajan, que era lo que decía el canto de las sirenas”, respondió Emmanuel Canelli desde la Asociación de Inquilinos de Rosario al Colegio de Corredores donde aseguraron que el ofrecimiento de inmuebles muestra un fuerte crecimiento.
El referente aseguró que, lejos de incrementarse, la demanda se está retrayendo porque los inquilinos buscan otras opciones: “Optan por espacios más reducidos, ve van del centro para evitar los gastos centrales, se juntan entre varios para poder compartir los gastos de un alquiler o directamente vuelven a sus casas familiares”.
Canelli aseguró que son muchas las personas en Rosario que alquilan y que ya no pueden continuar con la relación contractual.
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En la misma sintonía, Sebastián Artola, referente de Inquilinos Agrupados Rosario y responsable de la Federación de Inquilinos Nacional en la provincia de Santa Fe, sostuvo: “Pese a la realidad que pintan las cámaras inmobiliarias, alquilar está cada vez más difícil”.
Artola aseguró que “la vigencia del DNU está teniendo un fuerte impacto en la precarización total del acceso a la vivienda en alquiler. Nunca vimos una situación tan difícil como la que se está viviendo”, afirmó. Y agregó: "El inquilino quedó en una situación de indefensión absoluta, sin ningún marco de protección”.
A su juicio, la desregulación puede ser buena para el negocio inmobiliario "y para la especulación", pero no para el inquilino y el acceso a la vivienda. "El panorama es grave, los que tienen que renovar contratos por estas semanas están en una situación de desesperación total, les pasan un valor que triplica o cuadriplica lo que venían pagando; con contratos por tres meses, seis o de un año con suerte; ajustes cada tres o cuatro por inflación; y donde se tienen que hacer cargo de todas las expensas o los impuestos”.
