El incremento de la actividad inmobiliaria, empujada entre otros factores por una mayor estabilidad económica y la oferta de créditos hipotecarios, tuvo consecuencias en los precios de venta de las viviendas. En el centro de la ciudad de Rosario, los valores de los departamentos crecieron un 11,9 % en el último trimestre de 2024, luego de haber alcanzado un piso a fines de 2023, y la tendencia parece sostenerse para los primeros tres meses de este año. El incremento del precio de los departamentos rosarinos fue superior al registrado en las ciudades de Buenos Aires y Córdoba. El sueño de la casa propia es cada vez más costoso.
Así lo indica el último informe de la Fundación del Banco Municipal, en base a los datos publicados por la Universidad de San Andrés (indicadores Udesa - Mercado Libre) que toman como base los precios de las unidades publicadas en Mercado Libre en las principales ciudades del país.
El trabajo lleva como título "Vivienda e Ingresos en Rosario" y analiza el comportamiento de los precios en un contexto de incipiente repunte de la actividad inmobiliaria, comparando los valores con los que se publicitan las unidades de departamentos en la plataforma de comercio electrónico, con los precios históricos disponibles a nivel local.
Si bien los precios de oferta de los departamentos mostraron un alza en varias zonas de la ciudad durante el último trimestre del año pasado, los mayores incrementos se encontraron entre los departamentos del centro y el norte rosarino, que lideraron la suba de precios.
Precios publicados de departamentos en venta por zona en Rosario, en US$ por m2. Fuente: Fundación del Banco Municipal.
Los valores con los cuales se publicaron los departamentos ubicados en el centro aumentaron 11,9% en el último trimestre de 2024, comparado con los tres meses finales del año anterior. De acuerdo al informe, la mejora es notoria a partir del segundo trimestre del año pasado y parecería sostenerse en el comienzo de este, aunque a un menor ritmo.
En enero pasado, el valor del metro cuadrado de un departamento ubicado entre bulevares se ubicó en US$ 1.773. Y aunque muestra un alza respecto al año anterior, aún se encuentra un 7,2% por debajo de los valores máximos para esa propiedad de los últimos siete años.
Los departamentos en zona norte también mostraron una mejora visible al aumentar 10,2% en el último trimestre de 2024, respecto al año anterior. Los precios en barrios como Alberdi o La Florida encontraron un mínimo en el primer trimestre de 2021, incrementándose a partir de allí levemente hasta el primer trimestre de 2024 cuando comienzan a expandirse a mayor ritmo.
Entre las razones de esta suba de precios, el trabajo elaborado por el equipo que lidera Ana Inés Navarro destaca el alza de la demanda insuflada por el relanzamiento de los créditos hipotecarios, un tipo de cambio estable, inflación en descenso y recuperación de ingresos en dólares.
De esta forma, explica, la presencia de una mayor demanda en un plazo muy corto y en un mercado con precios deprimidos presionó sobre el stock de oferta relativamente fijo, elevando los precios de las propiedades.
Dos datos apoyan esta hipótesis: la facturación de las actividades vinculadas a la intermediación inmobiliaria en Rosario mostró signos de recuperación en el último bimestre de 2024 al expandirse 13,2 % interanual en noviembre y 9,0 % en diciembre.
Las escrituras de compraventa aumentaron un 3,9 % en cantidad, respecto al año anterior. Un incremento que mostró una mejora notoria en la segunda mitad del año, llegando a registrarse un 19,3 % de escrituras más que un año antes.
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La suba en los precios de las unidades no es un fenómeno exclusivo de Rosario. De acuerdo al informe, la recuperación de los precios de oferta de los departamentos registrada en 2024 también se observa en otras ciudades importantes del país.
En este sentido, se destaca que los precios publicados aumentaron en Rosario antes que en ciudad de Córdoba (al menos, en al área central) y después que en en la Ciudad de Buenos Aires. Además, la expansión registrada en Rosario al último trimestre 2024 (11,9 % interanual) fue superior a la observada en Capital Federal (9,3 %) y la capital cordobesa (7,4 %).
Monoambiente, el de menor suba
El trabajo también compara el incremento de los precios de los departamentos de acuerdo a los distintos tipos de unidades que se ofrecen en el mercado inmobiliario.
Si bien la suba de precios fue generalizada, las viviendas de dos y tres ambientes fueron las que más se valorizaron (12,1 %), seguidas por los de mayor tamaño (10,6 %). En último lugar se ubicaron los monoambientes, con 8,9 % de aumento interanual.
Los datos al primer mes de este año sugieren que el alza en los precios de departamentos en el centro parecería sostenerse. Mientras los departamentos medianos y grandes registran brechas de -6,9 % y -3,6 %, respectivamente, de acuerdo a los valores más altos de los últimos siete años; los monoambientes muestran una diferencia mayor (-12,4 %).
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Las cifras ilustran un fenómeno que empezó a visibilizarse después de la pandemia de coronavirus: la caída en la demanda de estas unidades pequeñas que fueron tendencia durante el boom de la construcción experimentado por la ciudad a partir de 2007.
El crédito, clave de la suba de las ventas
La recuperación de la actividad inmobiliaria se apalanca en varios factores, entre los cuales un mayor acceso a créditos para la compra de unidades aparece como el factor principal. Aún así, destaca el trabajo, los precios ofrecidos respondieron en diferentes tiempos a los cambios en las condiciones económicas del mercado.
En el centro y norte los precios publicados comienzan a aumentar a partir del primer trimestre de 2024, antes del relanzamiento de los créditos hipotecarios en abril de dicho año. Probablemente esto se deba a que, al tratarse de mercados más activos y típicamente con mayor volumen de operaciones, los propietarios e intermediarios hayan descontado de manera anticipada los cambios en las variables económicas que afectarían favorablemente al mercado, sobre todo teniendo en cuenta el nivel relativamente bajo de precios que prevalecían hasta ese momento.
En cambio, otras zonas de la ciudad demoraron un poco más en ponerse a tono. El informe pone como ejemplo lo sucedido en el oeste y el sur de la ciudad, donde los precios de oferta parecerían comenzar a recuperarse recién en el último trimestre de 2024, retomando a los valores observados un año atrás.
Esto podría sugerir que en estas zonas de la ciudad existía una sobreoferta de propiedades que contuvo por más tiempo el alza inicial de precios que ya se registró en el norte y centro.
