Fueron tendencia en la época del boom de la construcción con la soja a precio alto como resguardo de valor. Pero mientras la oferta subió, la demanda cayó y nadie los quiere para vivienda
Por Nicolás Maggi
El 52% de los encuestados dijo que las obras medianas y pequeñas impulsan el negocio.
Zona de medicina. Hoy los departamentos chicos se consiguen si están muy bien ubicados para los estudiantes.
Los monoambientes fueron tendencia durante el boom de la construcción que vivió Rosario entre 2007 y 2017, pero se ha acabado su reinado. Ya casi no se construyen, y la demanda de esa tipología está en un piso histórico. Su apogeo se debió a una época de divorcio entre oferta y demanda para vivienda, y finalmente el mercado y una nueva realidad económica acomodaron sus lógicas.
El cambio de paradigma, que comenzó hace 3 o 4 años, obedece a una lógica de mercado. La unidad de un solo ambiente fue la reina de una era frenética de los desarrollos inmobiliarios, con el alto precio de la soja como combustible, modificaciones al código urbano y una realidad económica inestable que convertía al ladrillo en un garante del resguardo de valor para ahorristas con excedente de pesos.
Desde el 2007 en adelante se levantaron un montón de edificios. Algunos eran pequeños y adentro se acomodaban pilas de estos departamentos, como si fueran cajas de zapatos. Se llegaron a hacer unidades de 20 metros cuadrados y edificios solo compuestos de monoambientes. Hoy muchos están vacíos y ya nadie los quiere: no es fácil vender un departamento a estrenar de ese tamaño. Algunos los llaman "loft" para hacerlo más atractivo, porque el nombre ya quedó estigmatizado.
El proceso se fortaleció a partir del cambio del código urbano (2013) y las restricciones en altura, como aprovechamiento de los metros a vender por parte de los desarrolladores. La demanda acompañaba, los precios eran más bajos, y se hicieron muchas construcciones en lugares específicos cercanos a facultades. En terrenos chicos, con la normativa que establece que todo ambiente debe tener una ventana, entraban solo monoambientes.
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"El fenómeno tiene raíces en un período de brutal desfasaje entre la oferta y la demanda del mercado inmobiliario. En épocas de inestabilidad macroeconómica, cuando no había crédito hipotecario, la demanda se dividía en dos: por un lado, compraba el que tenía dinero para pagarlo cash, y por el otro, estaba el gran sector de la población que alquila", explicó Martín Rosua, ex concejal que trabajó sobre la temática en su paso por el Palacio Vasallo.
Ambos actores buscaban unidades de dos dormitorios, o una de tres dormitorios para una familia. Sin embargo, cuando se analiza el lado de la oferta, los que construían hacían unidades de un dormitorio o monoambientes. "Eran inversores rurales que provenían del núcleo de 300 o 400 kilómetros alrededor de Rosario empujados por la soja a 600 dólares, pero la demanda lo quería para vivienda", aseguró.
Esta brecha en el mercado "es compleja, porque en general el que construye es alguien que tiene un ahorro excedente y lo vuelca al ladrillo para preservar valor. Eso es un perfil muy particular", continuó el actual diputado provincial.
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Ariel D'Orazio, de la Concejalía Popular, coincidió y amplió esa lectura. "Este fenómeno tiene que ver con un momento en el que había una fiebre de resguardo de activos financieros provenientes de otra actividad económica, plata en negro de la soja, que lo que necesitaban era volcarse rápidamente en un pozo", aseguró.
Para el especialista en vivienda, se conjugaron esa necesidad de adquirir, la proliferación de desarrollos y algunos cambios normativos en torno a la modalidad de construcción, "para generar que en donde antes se hacía un departamento de tres dormitorios, de repente se metían cuatro monoambientes y eso aseguraba un negocio mucho más fluido", precisó.
"La inversión inicial no era tanta, no había una búsqueda de un lugar para vivir, sino de generar un resguardo de esos activos financieros. No había una planificación en torno a resolver un problema estructural de la sociedad que es el acceso a la vivienda, sino que esa tipología resolvía todo para la inversión", aclaró.
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Por eso, la cantidad de metros cuadrados que se construyeron de ese tipo de unidades hoy supera largamente la demanda. Para colmo, el mercado inmobiliario es inelástico. Por ejemplo, si un propietario cree que un departamento vale 100, lo pone a la venta y nadie le ofrece 100, ese departamento no baja el precio automáticamente por la falta de demanda o por el exceso de oferta y encuentra un punto de equilibrio. No, el dueño puede seguir pidiendo 100 durante varios años y tenerlo sin vender.
Pero hace poco más de un año se empezó a producir una caída del valor del metro cuadrado construido en dólares, y eso "generó que el que ahora busca departamentos no es un inversor, sino alguien que lo quiere para vivir". En ese sentido, ponderó que "un departamento de un dormitorio puede ser compartido entre dos personas de una manera mucho más sencilla que un monoambiente, donde el espacio es muy reducido".
¿Qué pasa con la demanda? "A la gente común y corriente, con un sueldo no le alcanza para comprar un departamento, y la realidad varía mucho si hay o no crédito hipotecario. En Argentina, con todos los procesos de inestabilidad macroeconómica, la gran parte de nuestra historia tuvimos periodos largos sin ese tipo de acceso al crédito. Y por último, también inciden los cambios de costumbres de la ciudad, ya que la gente se está empezando a ir de viviendas individuales a colectivas", clarificó Rosúa.
"Hace aproximadamente tres años cambio la tendencia porque se modificó la demanda. Se debe a que los monoambientes han llegado a costar casi como un dormitorio: un dormitorio usado estándar puede tener un precio similar al de un mono a estrenar", opinó Rubén Llenas, gerente de la Cámara Argentina de la Construcción delegación Rosario.
En base a su observación de tendencias del mercado, Llenas destacó que esto sucede "porque se da un fenómeno de dólar barato, y porque casi no aumentaron los precios de venta. Hay solo un escalón: la gente que invierte en un mono, por un poco mas se estira y compra uno de un dormitorio", referenció.
Para algunos actores, la pandemia fue el punto de inflexión: "Generó un antes y un después en muchos aspectos de la vida, y en el tema del diseño de las estructuras y la funcionalidad de los nuevos edificios con destino habitacional, inclusive de uso profesional, no fue la excepción. Las tendencias de consumo cambiaron y hoy claramente no es la tipología que más se requiere", dijo Alejandro Bassini, coordinador del departamento de Estadística del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir).
Así el monoambiente, sobre todo el de contrafrente, sin balcón, sin ascensor y por escaleras y sin amenidades, por más tenga expensas bajas, se hizo muy difícil de ubicar en esta nueva realidad. Hay muchos, porque en aquel boom se hicieron edificios de planta baja y tres pisos llenos de monoambientes o departamentos de un dormitorio. Los edificios de todos monoambientes no caen bien: solo los elige el público joven o si están muy bien ubicados para estudiantes.
Sin embargo, un sector pequeño los sigue levantando. "Claramente no se construye el mismo volumen que años atrás, pero algunos se siguen haciendo para ese segmento que antes no llegaba a hacer una inversión inmobiliaria, y hoy producto de la baja de las propiedades, con 30.000 a 35.000 dólares se hacen del ladrillo", señaló.
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Actualmente, la construcción de esas unidades queda circunscripto a empresas medianas o chicas. Las empresas que desarrollan departamentos más grandes, arrancan en las de un dormitorio, de 45 o 50 metros cuadrados en adelante. Los desarrollos apuntan hoy a construcciones de alta gama, y no a un edificio de calidad media que signifique una inversión rápida. Muchas empresas de marca nunca construyeron monoambientes, porque creen que desprestigia a sus construcciones.
"Ahora se construye el monoambiente con un balcón para darle una cualidad de respiro, aireación y amplitud. El denominado loft sigue siendo una unidad de un ambiente, pero tienen un valor agregado: hay dibujos muy inteligentes, funcionales, con pocos muros, se le da una practicidad interesante con dibujos que tienen más trabajo de arquitectura y divisionales de diseño. Es para un segmento de inversión determinada", definió el corredor.
Por último, insistió en que eso obliga a que las construcciones deban tener características diferenciales que incrementan el valor del metro cuadrado, por todos los accesorios y las prestaciones que tienen en la estructura en común, como las amenidades. "Por ejemplo, el otro día fui a un edificio y en la parte de la cochera tienen para cargar los monopatines eléctricos y espacios para bañar a las mascotas. Todo eso se hace para que después haya un retorno de la rentabilidad, porque se apunta a un segmento que dispone de otro presupuesto y quiere más metros cuadrados", concluyó.
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