Fin del Procrear: qué pasa con los beneficiarios y cómo son las hipotecas divisibles

El gobierno nacional oficializó a través del decreto 1017/24 la implementación de hipotecas divisibles. Acto seguido, mediante el DNU 1018/2024, disolvió el Fondo Fiduciario Público del plan Procrear. Así quedó concretado el cambio en materia de financiamiento habitacional, una medida que celebró el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir).

El tesorero de la institución, Diego Ferreyra, explicó que las hipotecas divisibles apuntan concretamente a “inmuebles en construcción” y la modificación sustancial está relacionada al “apto crédito”: antes del decreto 1017/24 se debía atravesar un “proceso técnico legal y tener, por ejemplo, las partidas de API y TGI” y con la nueva medida se puede solicitar sin este procedimiento.

Será para obas privadas o para construcciones de orden estatal, como el predio de Tiro Federal en bulevar Rondeau al 2900, donde el gobierno de Santa Fe quiere terminar con propios recursos, donde se proyectaron 576 viviendas y 14 locales comerciales, repartidos en edificios de trece pisos, los ubicados sobre el bulevar, y de cinco pisos, sobre las calles internas. Se trata de unidades monoambiente y de uno, dos y tres dormitorios. “Con este tipo de medidas, la gente va a poder acceder a créditos para terminar esas viviendas”, subrayó Ferreyra.

El dirigente acompañó “toda acción y medida que fomente instrumentos financieros para que la gente pueda acceder a una vivienda”, aunque reconoció que su concreción “no será masiva, ni de un día para otro”.

El fin del Procrear

El Fondo Fiduciario Público “Pro.Cre.Ar”, plan nacido en 2012, llegó a su fin mediante el DNU 1018/2024. Entre los motivos presentados por el gobierno, se advierte que el instrumento presentó una carga significativa para las finanzas públicas, y sus operaciones no cumplieron con los objetivos de transparencia y eficiencia esperados.

Además, enumera problemas detectados por la Sindicatura General de la Nación (Sigen): demoras en la entrega de viviendas, que generaron costos adicionales en mantenimiento y vigilancia; problemas de habitabilidad en las unidades entregadas, lo que se tradujo en reclamos constantes de los beneficiarios; y falta de transparencia y eficiencia, que contrasta con la necesidad de mejorar la administración pública en tiempos de recortes presupuestarios.

Para la administración de Javier Milei “es el momento adecuado para que el Estado deje de intervenir en el sector inmobiliario” y destacó la llegada de créditos hipotecarios en las entidades bancarias.

El Ministerio de Economía será el encargado de realizar la liquidación del fondo, siguiendo las disposiciones del decreto y de los contratos existentes. Esto incluye la administración de bienes inmuebles del Procrear y la posibilidad de transferirlos a provincias, municipios y otros organismos estatales en caso de que ya no estén en uso.

Además, los inmuebles de titularidad fiduciaria, que no cuenten con contratos vigentes, serán transferidos a la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), lo que permitirá al Estado disponer de estos recursos de manera más eficiente.

Qué pasa con los beneficiarios del Procrear

Una de las preocupaciones de los beneficiados por el Procrear es el futuro de su vivienda.

El gobierno firmará un contrato con el Banco Hipotecario S.A. para asegurar la continuidad de la gestión de los créditos bajo las mismas condiciones de retribución ya pactadas. Así, los titulares de estos créditos no verán alteradas sus condiciones de pago o financiamiento.

¿Cuál es el alcance del nuevo DNU de hipotecas?

La medida establece nuevos tipos de hipotecas y facilita el acceso a créditos para quienes desean comprar una viviendas. Entre los principales cambios, se destacan:

• Hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios: una de las innovaciones más destacadas del DNU 1017/2024 es la introducción de hipotecas divisibles, que permite a cada comprador asumir su propia deuda individualmente cuando adquiere una unidad de un desarrollo inmobiliario. Esta modalidad aplica a proyectos sujetos a propiedad horizontal o subdivisiones, permitiendo que la deuda se divida de acuerdo con cada unidad o lote adquirido.
• Hipotecas sobre el derecho real de superficie: esta nueva normativa también habilita el uso del derecho real de superficie como garantía hipotecaria. Esto significa que quienes posean un derecho a construir sobre un terreno ajeno podrán utilizar ese derecho como garantía, facilitando el financiamiento para proyectos habitacionales y de construcción.
• Registro de boletos de compraventa: otro punto clave del decreto es la posibilidad de registrar boletos de compraventa de unidades futuras, como aquellos que aún no están construidos. Esta medida aporta seguridad jurídica a las preventas de unidades inmobiliarias, ya que el registro brindará publicidad y respaldo legal a estos contratos, protegiendo los derechos de los compradores.
• Seguro facultativo para proyectos en construcción: a diferencia de la normativa anterior, el DNU 1017/2024 hace optativo el seguro para contratos de prehorizontalidad. Con esta disposición, quienes adquieran unidades en construcción pueden optar por contratar el seguro o no, lo que permite mayor flexibilidad y autonomía a las partes en cada contrato.