El mercado inmobiliario rosarino espera un lento repunte si el Covid-19 da un respiro

La pandemia frenó la compra-venta de propiedades. Expectativa del sector frente al avance de la vacunación y la nueva normalidad
25 de julio 2021 · 05:00hs

La posibilidad de que la vida vuelva a ser algo más parecido a lo que estábamos acostumbrados antes de la pandemia se respira en la sociedad gracias a la vacunación. Aunque todavía resta mucho camino por recorrer para salir de la crisis sanitaria, para muchos volvió el ánimo y reapareció la posibilidad de pensar en el futuro y proyectar. El mercado inmobiliario está muy atado a las expectativas, comprar o vender una propiedad es una gran decisión, alquilar un inmueble para vivienda o un local para un emprendimiento también, y referentes del sector en la ciudad advierten que se observa un tímido cambio de tendencia tras el estancado 2020 y los inciertos meses del primer semestre del 2021.

En lo que respecta al segmento de compra-venta comenzaron a registrarse más consultas y eso entusiasma a los operadores inmobiliarios. El cambio de hábitos de vida que llegó con la pandemia, el home office o la escuela en casa evidenciaron la necesidad de nuevos espacios en el hogar. Las inmobiliarias de la ciudad están recibiendo llamados de interesados en una casa más grande o con espacio al aire libre o departamentos con balcones amplios. Y también sigue presente la demanda de aquellos que por seguridad resignan espacio y se mudan a un departamento entre bulevares. Los inversores, en cambio, que son en gran parte dinamizadores de la actividad y que por lo general encuentran en el ladrillo un buen refugio están más volcados a atesorar dólares.

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El analista económico y financiero Federico Fiscella.

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Manuel Beltrán, presidente la Cámara de Inmobiliarias de Rosario (Cadeiros), destacó que “hace un par de años que la demanda es sostenida pero menor a lo que estamos acostumbrados”. De todas formas advierte un cambio de perspectiva para la segunda mitad de año.

“La gente está empezando a tener otro estado de ánimo y estamos registrando muchas consultas, pedidos de tasaciones para mudarse. Creemos que se activó la necesidad porque cambió la forma de trabajar y ahora se necesita algún requerimiento que antes no se consideraba. Vemos que de alguna manera estamos saliendo de todo este lío y la gente se proyecta, quiere vender su casa o departamento por algo que tenga patio, terraza o unos metros más para laburar. Quiere mejorar la calidad de vida”, señaló.

En ese sentido, explicó que “se cambia ladrillo por ladrillo y se pone algún ahorro arriba” y destacó que “a lo mejor hace seis meses se tenía la necesidad pero no había ganas de llamar y ahora que está bajando un poco el miedo vuelven las ganas de proyectarse”.

En este escenario se busca de todo. Están los que dicen “me voy a vivir a Funes porque a la oficina no vuelvo más y voy a hacer home office”—los que buscan patio y terraza o departamentos con balcones— o personas mayores que venden sus grandes casas y buscan un pequeño departamento. “Las personas somos todas distintas y las viviendas también. La pandemia cambió algunas cosas, entre ellas revalorizó la vivienda, antes para muchos la casa era un hotel. Hoy a pesar de que muchos buscan espacio al descubierto, los departamentos juegan en primera por la seguridad que no te la da otro tipo de vivienda”, precisó Beltrán, quien recordó que en los 70 los departamentos se hacían sin balcones.

En tanto, Andres Giriboldi, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Coccir), apuntó que hay una “fuerte cantidad de unidades en el mercado para la venta, sobre todo en el mercado de usado”. En ese sentido, precisó que “se incorporó mucho de lo que estaba en alquiler a la venta” pero remarcó que el “mercado está amesetado” ya que la demanda está “centrada en un público consumidor que tiene disponibilidad y compra porque necesita para un hijo que se casa o para achicarse o ampliarse porque nació un hijo”.

En rigor, Giriboldi manifestó que no se trata de la compra como inversión. “Hoy la gente que tiene alguna capacidad de ahorro se está refugiado en dólares. Pocas consultas son para inversión”, señaló y agregó que “para cerrar operaciones hay que estar dispuesta resignar precio”.

La actividad del sector inmobiliario también tiene como limitante que no hay créditos hipotecarios disponibles —y convenientes— que puedan impulsar el mercado, el movimiento que se registra es a partir de la venta de un inmueble y la adquisición de otro gracias a un ahorro que se pueda tener.

"El inquilino no lo es por decisión, sino porque no llega a ser propietario "El inquilino no lo es por decisión, sino porque no llega a ser propietario

“En Argentina se resuelve el tema vivienda con el tema de alquileres en lugar de resolverlo con la posibilidad de adquisición de la vivienda. El inquilino no lo es por decisión, sino porque no llega a ser propietario. El problema es la falta de poder transformar al inquilino en propietario. Cuando tuvimos la posibilidad, en el último tiempo fueron flashes, vimos como el mercado estaba esperando eso y como ayuda mucho al mercado locativo y lo desahoga”, señaló Beltrán.

Alquileres

La nueva ley de alquileres que rige ya hace un año inquietó a los propietarios y muchos retiraron sus propiedades del mercado, aunque la demanda siempre siguió firme. En este contexto algunos inmuebles pasaron a engrosar la oferta de compra-venta pero ahí la demanda no es alta, menos aún teniendo el cuenta que se trata de un mercado atado a precios en dólares y nadie quiere perder en el turbulento mercado cambiario.

A pesar de la pandemia y de que el segmento de estudiantes que llegan a la ciudad para alquilar un departamento estuvo un tanto paralizado la demanda en el mercado locativo es alta. “Rosario tiene una alta demanda, más allá de este año durísimo se siguen alquilando”, resaltó Beltrán.

Giriboldi, por su parte, remarcó que “el ingreso neto de alquileres quedó por el suelo” y habló que en realidad el alquiler “es muy alto para el que lo tiene que pagar y muy bajo para el que lo tiene que cobrar”. Destacó que en el último año “hay menos unidades disponibles pero la demanda no es menor, es la habitual”.

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Muchos decidieron intentar si se puede vender. El presidente del colegio de corredores de la segunda circunscripción de la provincia señaló que “el 85% de los propietarios tienen uno y tres departamentos, fruto del trabajo, ahorraron en ladrillo para acompañar el proceso jubilatorio” y señaló que hoy esas personas “se encuentran que con dos departamentos de un dormitorio en alquiler más una jubilación y nos les alcanza y deciden salir del ladrillos y tener el dinero refugiado pero con disponibilidad inmediata o de corto plazo”.

“Seguramente nos encontremos en un nuevo escenario finalizada la pandemia, o con un escenario más estable en 2022 con la población vacunada, una mejora en la actividad económica, mejores salarios y mayores ingresos”, se esperanzó Giriboldi.

Carlos Rovitti, presidente del Observatorio Inmobiliario Nacional, consideró que “el mercado inmobiliario acompaña la realidad del país y no sólo por la pandemia sino también por la situación económica que viene desde hace ya algunos años”. En ese sentido, puntualizó que “la situación se ha complicado para todo tipo de operaciones” y dijo que “la venta está muy aletargada y casi paralizada en algunas ciudades de la Argentina y en lo referente a locaciones o alquileres de vivienda anda porque la gente en algún lugar tiene que vivir”.

“El inquilino viene y te dice yo no puedo pagar el alquiler y tiene razón y el propietario te dice yo cobro la renta más baja de los últimos 40 años y también tiene razón. El diagnóstico estaba equivocado y lo dijimos en su momento, el problemas es económico”, precisó Rovitti sobre el impacto de la nueva ley de alquileres.

"El inquilino viene y te dice yo no puedo pagar el alquiler y tiene razón y el propietario te dice yo cobro la renta más baja de los últimos 40 años y también tiene razón "El inquilino viene y te dice yo no puedo pagar el alquiler y tiene razón y el propietario te dice yo cobro la renta más baja de los últimos 40 años y también tiene razón

Para Rovitti el impacto fue tan negativo que el aumento del primer índice de actualización fue más de lo que muchos esperaban. “El primer índice de variación desde junio aumentó 40% y hoy ya está en 44%. Si alguien pagaba $10.000 de alquiler pasó a $14.100 y esto está lejos de haber favorecido a la gente, todo lo contrario. Y la gente se asustó con todo esto dando vuelta de las expropiaciones y la ordenanzas como la que salió en Avellaneda (para expropiar terrenos baldíos en desuso) y ciertas situaciones que no dejan en claro cuáles son los objetivos que se pretenden. La gente ha volcado masivamente las propiedades a la venta”, indicó.

Por su parte, Beltrán consideró que si un jubilado complementaba su ingreso con el alquiler de un departamento “no está especulando porque es una decisión de vida”. En ese sentido, explicó: “Vino la nueva ley de alquileres y dice me adaptaré, puede haber un porcentaje que piense distinto porque el canon locativo es bajo, pero la propiedad es un resguardo de valor y la forma de complementar ingresos”.

Rovitti también analizó el tema de los alquileres comerciales y coincidió con que cada vez hay mayor cantidad de locales desocupados. Alertó que como en 2001 algunos propietarios comienzan a negociar el pago de impuestos y expensas, si es que están en galerías, para resguardarse de los gastos en caso de que se desocupe el local.

“Hoy hay un montón de locales desocupados porque no hay actividad económica. En Rosario la peatonal Córdoba tiene una gran cantidad de locales que se van cerrando. Es complejo mantener el alquiler de un local y comienzan a cerrar. Tiene que bajar La persiana y no hay negociación que valgan. Si a un local que vale 100.000 por mes se le ofrece bajar 50% ni siquiera 50% pueden pagar. En el 2001 se dio el fenómeno en que algunos lugares alquilaban el local por los impuestos, para pagar expensas en las galerías y para que no se convierte en una pérdida. Hoy hay muchos propietarios que están conversando de estos temas con los inquilinos para que no se le vayan masivamente. En la peatonal Florida de Buenos Aires cada 10 locales tenés tres o cuatro cerrados. Colegas de Córdoba me dicen lo mismo. La situación está complicada”, detalló Rovitti.

Precios

En este escenario, los precios de casas en Rosario cayeron 5,5 puntos porcentuales menos que los de departamentos, según un relevamiento de realizado por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés durante el primer semestre de 2021 en la ciudad.

En una comparación entre el primer semestre de 2021 vs. el mismo período del año anterior las casas tuvieron una caída del 1,5%, mientras que los departamentos una de 7%. Por último, si hacemos la comparación entre junio 2021 con igual mes del año pasado, el precio por m2 de casas aumentó un 9,4%, mientras que el precio de departamentos y oficinas cayeron un 8,1% y un 9,8%, respectivamente, resalta el estudio.

Por otro lado, al analizar los alquileres en el informe de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés se advierte un comportamiento similar, aunque con otras magnitudes. En el segmento de casas, los precios de este primer semestre aumentaron un 92,8% en igual período del año pasado, mientras que en lo referente a departamentos vemos un crecimiento un tanto más bajo pero igualmente significativo, con un 51,1%. Respecto a junio 2020, se registraron aumentos del 23,3% para casas, 3% para departamentos y 30% para oficinas.

Rovitti señaló que el 93% de aquellos que tienen propiedades como una renta la tienen para vivir y de ese 93% el 87% son jubilados que tiene una jubilación mínima y necesitan de esa renta para completar sus ingresos. “Está la idea de que el que tiene alguna propiedad en alquiler es un terrateniente, seguramente lo habrá pero el grueso de la población que a lo largo de su vida ha logrado tener su casa y una propiedad o dos la utiliza como renta”, indicó.

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