Rosario se transformó en una de las ciudades más consumidoras de los créditos hipotecarios y Procrear. Las facilidades en las cuotas y la irrupción de la banca privada en otorgar planes de financiamiento "aptos para la clase media", generaron que progresivamente el "boom inmobiliario" reflote de a poco en la ciudad. No obstante, la creciente demanda está provocando una suerte de cuello de botella debido a que sobran créditos pero "faltan viviendas para comprar"; además, algunos economistas alertan sobre "los riesgos" de tomar créditos indexados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).
Casi la mitad de los Procrear, destinados a la compra de la casa, seleccionados en la provincia de Santa Fe fueron para Rosario. Es decir que, de los 14.221 brindados en la región, 5.700 llegaron a manos rosarinas.
Actualmente, la operación promedio del Procrear es de 1,05 millón de pesos, de los cuales el beneficiario está aportando cerca de 150 mil pesos de anticipo, el Estado le da un subsidio no reembolsable de un promedio de 340 mil y los bancos están dando un financiamiento de 580 mil.
"Hasta la fecha llevamos 7 mil créditos hipotecarios escriturados en el país, 90 mil entregados para la compra de la vivienda, y cerca de 15 mil terminarán siendo para la construcción", detalló a La Capital el subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación y presidente de Procrear, Ivan Kerr. Y destacó: "El 80% de las operaciones se realizan con UVA y los bancos públicos tienen el 70% del total de los créditos dados pero también están creciendo los créditos privados".
En relación a las edades de las personas que están inscribiéndose para el programa, el funcionario estimó: "En general son un público joven, el 56% ronda entre los 20 y 35 años; de 31 a 35 años el 35%; entre 36 y 40 el 26%; entre 26 y 30 años el 19% y entre 51 a 55 años el 2%".
Una familia necesita entre dos y cuatro salarios mínimos vitales y móviles para la inscripción del Procrear. Hoy la cuota promedio está en 4.400 pesos y el salario medio está en 20 mil pesos aproximadamente.
La relación cuota-ingreso es el 25%, aunque los números oficiales dan que el promedio está cercano al 19% cuota/ingreso.
"Los créditos UVA son un éxito, porque la inflación está bajando y se estima que este año cierre en un 20%; en lo que va del nacimiento de la UVA hasta ahora, el CVS (Coeficiente Variación Salarial) aumentó por arriba de lo que se incrementó la UVA, con lo cual a los que sacaron un crédito hipotecario les aumentó más el salario que lo que aumentó la cuota del crédito", afirmó Kerr.
Con un 25% de déficit habitacional en el país, es decir 12 millones de personas y 3,5 millones de hogares, el presupuesto nacional anual 2017 destinado a los Procrear es de 23.500 millones de pesos y el año que viene "estaremos en un número similar y estimamos recuperar unos 7 mil millones de pesos en relación a cuotas", destacó el presidente de Procrear.
Se estima que en la Argentina hay entre un 30 y 40% de empleados en negro, con lo cual se entiende que hay un gran sector de la población que no puede acceder a créditos hipotecarios.
"Estamos trabajando mucho en eso, intentando bajar la barrera de ingreso para que cada vez más bancos se animen a prestar a menores ingresos —por eso el subsidio que damos es cruzado: a mayor ingreso menor subsidio—; hay buenas herramientas en bancos como el Ciudad y Provincia de Buenos Aires", continuó Kerr. Y afirmó: "No detectamos hasta el momento ninguna morosidad en ninguno de los créditos, el programa tiene un morosidad baja, creemos que la gente lo primero que prioriza es pagar la cuota de la casa".
No les cierra
Para algunos economistas, los créditos hipotecarios están impulsados por una sola razón: reactivar la construcción y movilizar el mercado inmobiliario.
Alertan sobre el alto compromiso de los que están indexados con los UVA, porque "el riesgo lo asumen los tomadores" de créditos y "no los bancos".
En diálogo con La Capital, el economista Federico Fiscella, deslizó que "el problema es el ajuste del capital que se toma como crédito, porque no se sabe nunca de cuánto es hasta que se termina de pagar; es decir como el crédito es a tasa variable de alguna manera el riesgo lo asume el tomado".
En rigor, explicó que "cuando uno toma un crédito a tasa fija si hay inflación el banco es el que pierde, pero en esta situación y con los hipotecarios que se están ofreciendo no hay forma de que la banca pierda en absoluto" y agregó: "La relación cuota ingreso es muy baja justamente porque los emisores de los créditos no toman riesgo. La coyuntura empuja a que para muchos hoy sea conveniente, pero no se dan cuenta que se asume un riesgo a 30 años".
En el mismo sentido, otro de los economistas consultados por este medio, Sergio Arelovich, destacó que "hay un conjunto de créditos del gobierno nacional que son útiles para los planes Procrear y también están los de la otra línea, que parecieran interesantes pero que esconden un problema originario en su tipo: indexados en UVA; si crece el ingreso salarial se puede tornar un problema".
Al respecto, expresó que "los créditos están dirigidos a un sector social, con lo cual se denota que no está previsto el acceso a la vivienda por fuera de la propiedad; es un error tanto de este gobierno como del anterior". Y subrayó: "Está claro que el objetivo es reanimar la economía por algún costado y lo hacen por la construcción. Esto dio sus frutos, porque en la evolución de la ocupación registrada creció la construcción, pero no son los créditos más convenientes", cerró.
Mucho crédito pocas casas
Según el Observatorio Inmobiliario local, "se están entregando diez créditos hipotecarios por día en lo que respecta a 2017". Su director, Carlos Rovitti, especificó: "Desde el relanzamiento del Procrear hubo un aproximado de 10 mil seleccionados en Rosario y la región y un total de 2.500 ejecutados".
El Banco Nación es un claro ejemplo de la creciente demanda que hay en la sociedad sobre los créditos hipotecarios, al punto que para atenderla abrió un Centro de Préstamos Hipotecarios con diez empleados, al que se acercan aquellas personas que solicitaron un turno específico para dicho trámite.
En base a las cifras oficiales que deslizó el gerente comercial del banco, Carlos Cruz, "llevamos más de 12 mil solicitantes entre las distintas líneas de crédito (tasas, UVA y Procrear) y más de 8 mil netos", mientras que mensualmente "estamos otorgando 600 créditos".
En dos meses inician las obras del convenio firmado con la Municipalidad para realizar un desarrollo urbanístico con Procrear de 500 viviendas dentro del predio del club Tiro Federal, que tendrá una modalidad de público-privado. "En este Procrear nosotros ponemos la tierra, el privado pone la construcción y luego los beneficiarios acceden a las viviendas con créditos. Se trata del primer esquema público-privado que hicimos y se trata de otro ejemplo más de cómo viene creciendo el programa", subrayó el subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación.
Sin embargo, la alta demanda de créditos hipotecarios está generando una suerte de colapso en relación a la oferta de casas destinadas a la compra. Se estima que en la ciudad hay cerca de 80 mil viviendas construidas y deshabitadas. No hay, hasta el momento, convenios con inmobiliarias para los Procrear. "Sabemos que hay que generar más oferta de viviendas", pero "nos parece una buena idea, porque ya la aplicamos en Ciudad de Buenos Aires; por eso estamos trabajando en hacer algo similar con las páginas buscadoras de viviendas que están muy interesadas, porque es enorme la demanda que tenemos apto Procrear, inclusive Google hoy nos está diciendo que la gente prefiere comprar casas antes que construir", aceptó Kerr.
En sintonía con el funcionario nacional, Rovitti admitió también que "a medida que el rulemán comienza a funcionar se empieza a detectar un faltante de oferta de viviendas destinadas a los Procrear, por eso el desafío de cara al futuro será construir casas familiares de bajo costo para el poder adquisitivo de todos".
