Rentabilidad: un departamento temporario cotiza un 30% más alto que uno tradicional 

Tras la pandemia y la ley de alquileres el segmento creció mucho tanto en el centro como en las zonas residenciales. El análisis de Pablo Porta, un corredor inmobiliario con 34 años de experiencia en el sector.  
24 de abril 2023 · 03:05hs

Si hay algo en que los argentinos tienen expertise es en reacomodarse a situaciones nuevas a la hora de hacer negocios. Algunas reglas del juego cambian, y tras eso, se rediseñan las estrategias. En el caso del sector inmobiliario, la ley 27551 que rige desde julio del 2020, trajo aparejado fuertes quejas de los dueños de las propiedades que tras haber quedado con los valores congelados durante un año, analizan nuevos formatos que den más rentabilidad. En esa línea, Negocios entrevistó a Pablo Porta, titular de Porta consultora de inversiones y desarrollos inmobiliarios, para que de su mirada sobre cómo crece esta unidad de negocios ya que ellos la comercializan desde 1998 y llevan 34 años en el mercado rosarino.

“Hemos visto que la demanda de alquileres temporarios ha crecido en volumen, hay muchos propietarios que han elegido pasar su unidad de alquiler permanente a temporario”, cuenta Porta y define que la cotización de un alquiler de ese tipo es entre un 30% y 50% más alta que la tradicional, aunque aclara que también tiene su riesgo porque puede estar algún tiempo desocupada. El auge de este segmento tiene que ver, para Porta, con dos hechos puntuales, por un lado el efecto de la pandemia que generó un boom de alquileres temporarios de casas con jardín y, por el otro, las consecuencias de la ley que rige hace tres años que hizo que muchos se volcaran a este segmento porque queda afuera de esa reglamentación.

Juan Manuel Fernández, coordinador de Nuevos Negocios de InfoCasas, portal inmobiliario líder de Uruguay.

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De esta forma, son dos los mercados claros del alquiler temporario, uno es el de departamentos y el otro es el residencial que tienen valores y públicos diferenciados, pero ambos crecen en demanda. Los valores para los departamentos en el centro y macrocentro para un departamento de dos dormitorios oscilan entre $140 mil y $150 mil para alquiler temporario, mientras que para un alquiler de tres años están en los $90 mil. En el caso de la inmobiliaria Porta, ellos sólo toman el management de alquileres temporarios con un mínimo de tres meses. “Si el departamento está en un precio razonable, se alquilan permanentemente a distintos públicos, pueden ser empresarios, empleados, estudiantes que no están cursando todos los meses, parejas”, enumera. Y también está el segmento de quienes vienen desde afuera a atenderse en los centros de salud, que muchas veces requieren alquileres temporarios para llevar adelante tratamientos o hacer post operatorios. Otro dato es que este tipo de unidades no requieren garantía, por lo cual quienes no pueden acceder a ese aval también se vuelcan al alquiler temporario.

Los inversores

En lo que respecta a los inversores, Porta cuenta que ya hay un segmento que “compra, construye o recicla para destinarlo al alquiler temporario, fundamentalmente en zona residencial como Funes. En lugar de comprar un departamento en el centro, eligen esta alternativa que tiene varios usos, porque la casa la pueden usar cuando no está alquilada”. Además, agrega que muchas veces no se trata de grandes inversores, sino de un segmento medio que ha logrado ahorrar o que ha heredado un bien.

Justamente la rentabilidad en Funes es interesante, porque un inmueble en buenas condiciones, con unos 600 metros de parque, tiene precios similares a los de la costa durante la temporada alta, que oscilan entre los u$s2000 y los u$s2500 mensuales. El precio baja por supuesto durante el invierno aunque en casas premium logra sostener su cotización.

Desde la inmobiliaria también registran que tienen demanda para alquileres en invierno en zona residencial porque hay quien no trabaja todos los días en la ciudad, o hay un segmento que quiere testear lo que es la vida en las afueras de Rosario pensando en una futura mudanza. “Muchas veces nos hacen pedidos de gente que quiere hacer una primera experiencia de vivir ahí, estar de noche, acostumbrarse a otros entornos”, agrega.

Por último, el corredor inmobiliario deja una última frase para los efectos de la ley 27551 en un contexto donde hubo algunas declaraciones del gobierno nacional acerca de que podrían modificarla. Para Porta es difícil que esto ocurra este año, pero asegura que de ser así agilizaría mucho las operaciones que hoy están trabadas por la baja rentabilidad de las unidades. De todas formas, él claramente es un convencido de volcarse a la inversión en ladrillos y recuerda una de sus frases de cabecera: “la peor escritura que tenga un inversor guardada en un cajón es 1.000 veces mejor que el más lindo de los certificados de plazos fijos o acciones que uno pueda pensar”.

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