Las avenidas Belgrano y Wheelwright, el parque España y Puerto Norte encabezan el ranking de los sectores más cotizados de la ciudad: entre 2.500 y 3.500 dólares el metro cuadrado
Por Nicolás Maggi
El área de Wheelwright y Dorrego, parquizada, con edificios nuevos y una vista inmejorable al Paraná.
El mercado inmobiliario rosarino muestra una clara concentración de la demanda en el eje costero. Este lujo, vedado a un público con cierto poder adquisitivo, muestra como patrón urbano que vivir frente al río es considerado hoy símbolo de estatus, confort y seguridad. Avenida Belgrano, Wheelwright, la zona del parque España y el área conocida como Puerto Norte encabezan el ranking de los sectores más cotizados de la ciudad.
La vista al Paraná, sigue siendo el bien más preciado en el ámbito local de la vivienda, y ese diferencial se paga caro: entre 2.500 y 3.500 dólares el metro cuadrado. Las tipologías más demandadas, departamentos amplios con servicios y amenities, refuerzan esa tendencia hacia una vida más contenida y vertical.
“Definitivamente la zona más cara y más buscada es la costanera central, todo lo que es avenida Wheelwright y avenida Belgrano. En esos sectores, el valor del metro cuadrado con vista franca al río es incluso más alto que en Puerto Norte”, plantea José Ellena, integrante de la Cámara Inmobiliaria de Rosario (CIR). Según el especialista, tener vista directa al Paraná suma un plus por sobre cualquier otra zona de la ciudad, incluso por encima de desarrollos más nuevos o de gran escala.
La afirmación se sostiene también en los datos de Andrés Gariboldi, de Dunod SA, quien confirma que “las zonas más caras hoy para vivir o alquilar son las ubicadas en la primera fila del río, sobre todo avenida Belgrano, parque España y Puerto Norte”. En alquileres, un departamento de dos dormitorios con vista franca puede superar los 800 dólares mensuales, una cifra que refleja el nivel de demanda sostenida que mantiene el frente costero.
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A pesar de haber perdido algo de terreno, bulevar Oroño continúa siendo uno de los lugares más buscados de la ciudad. No sólo por su valor patrimonial y estético, sino también por la calidad constructiva de los edificios desarrollados allí. “Otra zona de muy alta demanda es Oroño, pero eso también tiene que ver con que lo que se construyó pertenece a un segmento alto del mercado”, explica Ellena.
En términos de precios, el corredor mantiene su jerarquía histórica, aunque su crecimiento se estabilizó frente a la fuerte expansión de otros lugares, como la costanera central o Puerto Norte. Aun así, sigue siendo una referencia obligada cuando se habla de inmuebles premium dentro del tejido urbano tradicional.
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La expansión inmobiliaria de Rosario se fue desplazando en los últimos años hacia sectores antes considerados periféricos o secundarios. Uno de los casos más notorios es barrio Lourdes, que atraviesa un proceso de revalorización sostenido, especialmente en su extremo oeste sobre avenida Francia, entre Pellegrini y Santa Fe.
“Esa zona está recuperando un espacio que antes no tenía”, afirma Ellena. “Por un lado, se está corriendo hacia allí parte del movimiento urbano. Pero, sobre todo, porque es un bulevar amplio, con buena altura permitida para construir y una ubicación estratégica: cerca del centro, pero sin el caos típico del microcentro”.
La amplitud del trazado y la sensación de espacio abierto se convirtieron en atributos distintivos que hoy atraen tanto a desarrolladores como a familias jóvenes. Los nuevos proyectos se alejan del formato de monoambientes para estudiantes y se orientan hacia unidades más grandes, de uno o dos dormitorios, pensadas para vivienda permanente.
También Abasto y Pichincha mantienen un ritmo sostenido de obras y ventas, aunque con públicos y valores distintos. En el caso de Pichincha, la mixtura entre oferta gastronómica, vida nocturna y proximidad al centro sigue generando interés, aunque las cotizaciones ya no crecen al ritmo de hace algunos años. Abasto, en cambio, aparece como una zona deseable para jóvenes, con un ritmo constructivo inédito y la instalación de oferta comercial y de esparcimiento nocturno que no era una característica de la zona hace algunos años.
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Otro eje en expansión es el norte de Rosario, especialmente Arroyito y Alberdi, junto al corredor de bulevar Rondeau. Lo que hace una década era territorio casi exclusivo de residentes históricos, hoy se volvió atractivo para quienes antes vivían en el centro. “Son zonas que se están explorando como nuevas. Hay gente que vivía en el macrocentro y se está yendo a vivir allá”, señala Ellena.
Sin embargo, el perfil constructivo de la zona cambió notablemente. Las casas unifamiliares tradicionales, símbolo de esa área, ya no son las más buscadas. La inseguridad empujó a muchos propietarios a vender o reformular sus terrenos. “Hoy las casas no son tan viables ni tan demandadas”, coinciden los operadores del sector.
En su lugar, han surgido pequeños complejos de baja densidad, con entre cuatro y seis unidades, algunos amenities básicos y seguridad común. Este modelo, que combina la contención de un consorcio con el entorno verde barrial, también se replica desde hace años en Fisherton, donde los lotes amplios permiten ese tipo de desarrollos híbridos.
El resultado es un formato intermedio, propiedad horizontal con escala barrial, pensado para familias que buscan seguridad sin perder la sensación de casa y vida con aire libre.
¿Qué tipo de propiedades son las más demandadas? Si hubiera que elegir una tipología ganadora del mercado rosarino actual, sería sin dudas el departamento de un dormitorio. Según estimaciones del sector, la construcción de estas unidades avanzó en los últimos 10 años entre un 60 y 70 por ciento sobre la tradicional de dos dormitorios, mientras que los monoambientes quedaron relegados por su baja demanda.
Las nuevas configuraciones familiares y el teletrabajo explican buena parte de este fenómeno. Los compradores priorizan unidades cómodas, amplias y funcionales, con buena calidad de terminaciones y servicios compartidos.
“Si yo tuviera que hacer un proyecto hoy, construiría departamentos de un dormitorio grandes, de más de 50 metros cuadrados propios, con un escritorio o un office que permita trabajar desde casa”, plantea Ellena. “Esa es la unidad que hoy tiene mayor salida. Lo otro que haría serían departamentos de tres dormitorios, también de buena calidad, de entre 100 y 120 metros cuadrados”, especifica.
En ambos casos, los amenities dejaron de ser un lujo para convertirse en una condición básica de demanda. Quinchos, parrilleros, cocheras, gimnasios o terrazas comunes funcionan como extensiones de las unidades y son decisivos a la hora de definir una compra o alquiler.
Así, la demanda se concentra en tipologías que ofrecen equilibrio entre funcionalidad y confort colectivo, reflejando un cambio cultural más amplio: la búsqueda de una vida más segura, contenida y eficiente, sin renunciar a la identidad barrial que todavía define el habitar rosarino.
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