En los primeros 80 días de 2023, la Oficina Municipal de Defensa del Consumidor recibió unas 150 denuncias contra administradores de consorcios por mala gestión, falta de transparencia en la liquidación de expensas, no convocatoria a rendición de cuentas y aplicación de intereses abusivos ante atrasos en los pagos, entre otros ítems. Si bien en un gran porcentaje los reclamos se resuelven por audiencias de conciliación entre las partes, la Oficina le exigirá al municipio que reglamente la ordenanza que establece sanciones a las administradoras incumplidoras, como multas y hasta inhabilitaciones.
Desde enero a ayer, y según datos oficiales de la Oficina, se recibieron 149 denuncias contra administradores de consorcio (103 en los dos primeros meses, a las que se agregaron 46 en lo que va de marzo). La Oficina Municipal de Defensa del Consumidor cuenta con 196 administradores inscriptos en el Registro Público de Administradores de Consorcio. De modo que comparando la cantidad de habilitados con el número de denuncias, se infiere que el nivel de demanda es para ser tenido en cuenta.
Las razones
¿Cuáles fueron las principales causas que motivaron a los propietarios e inquilinos con autorización a acudir a la Oficina, en particular al Consejo Asesor de Vivienda? Primero, conocer si la firma en la que se confió la gestión de gastos e ingresos de un edificio es confiable y está habilitada. Esta consulta se dio principalmente a la hora de elegir una nueva administración o ante el descontento con la actual.
En otro punto, surgieron denuncias de mala gestión o mal trato por parte del administrador. “Aquí nos encontramos con quejas por ejecución de obras onerosas de manera inconsulta, falta de mantenimiento de los espacios comunes del consorcio, supuestos desvíos de fondos, incumplimiento de las obligaciones de pago del consorcio con los prestadores de servicios o denuncias por supuestas malversación de fondos”, se indicó en un informe.
A su vez se destacó falta de trasparencia en la liquidación de expensas. En estos casos, se trató de liquidaciones donde no se informa número de póliza y compañía aseguradora contratada, número de factura de los gastos abonados y ausencia de información de todo tipo.
En otras ocasiones, los denunciantes indicaron que el administrador no convocó a asambleas o no realizó rendición de cuentas. “Nos hemos encontrado con casos en donde no se ha convocado a asamblea durante más de 5 años, es decir una de las faltas más graves que puede cometer la administración”, advirtió el reporte oficial.
Intereses
También se mencionó la aplicación de intereses abusivos al momento de abonar expensas atrasadas, consultas por dificultades para realizar el pago mensual y por morosidad.
Del total de las denuncias, la mitad tuvieron resolución favorable, un 2 por ciento desfavorable, 27 por ciento sólo buscaban asesoramiento o pedir el Registro Público de Administradores de Consorcios y 21 por ciento aún se encuentran en trámite.
Lo cierto es que de los casos recibidos con administradores inscriptos, se resolvió de manera favorable un 84 por ciento en las audiencias de conciliación; “lo que evidencia la necesidad de reforzar y jerarquizar el funcionamiento del Registro, pues se trata de una herramienta fundamental a la hora de resolver conflictos entre consorcistas y administraciones. A los reclamos arriba descriptos se hace necesario agregar las denuncias de inquilinos por la falta de discriminación de gastos entre ordinarios y extraordinarios, entre habituales y no habituales, lo que genera problemas en el pago de expensas, vinculados, fundamentalmente con el traslados de conceptos que deben ser afrontadas por los dueños y que son trasladadas a inquilinos de manera arbitraria”, se subrayó.
En diálogo con La Capital el titular de la Oficina, Antonio Salinas, consideró que existen fenómenos de coyuntura que explican los reclamos. “El contexto inflacionario que golpea el bolsillo y hace que cada consorcista mire con lupa la liquidación mensual, y la solicitud en discernir que es un gasto extraordinario de los que no lo son, en especial por parte de los inquilinos”.
Poder de policía
La Oficina ya se reunió con el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir) y busca un encuentro con el Ejecutivo para “exigir que se reglamenten y se pongan en funcionamiento los procedimientos sancionatorios a las administradoras de consorcios que incumplen la normativa. Hay un 16 por ciento de expedientes que no se resuelven en la Oficina y en los que nos falta un segundo escalón. Aquí debería intervenir el Tribunal Municipal de Faltas sancionando o multando a las administradoras que incumplen y le pedimos al municipio que lo reglamente y lo haga operativo. Para que los rosarinos sepan que está toda la cadena. Primero la denuncia, luego la intimación, la audiencia de conciliación y si todo esto falla, que se sepa que el municipio puede sancionar y multar hasta llegar a la inhabilitación de quienes incumplan reiteradamente la normativa”, puntualizó Salinas.
Existe la ordenanza 9.008/12 que crea el Registro de Administradores, y la ordenanza 9.679 y 10.133/20 que faculta a la Oficina Municipal de Defensa del Consumidor para que, una vez recibidas las denuncias y habiendo fracasado el proceso de mediación por falta de acuerdo o por incumplimiento del acuerdo alcanzado, derive las denuncias al Tribunal de Faltas para que juzgue las acciones pertinentes y aplique sanciones si correspondiere.
