Los constructores pilotean un año con menor actividad

Crecimiento de la demanda especializada, caída de la oferta, depreciación de la moneda de referencia, sobredemanda del suelo e incrementos en los costos de edificación, son las variables que configuran el escenario que los especialistas de la construcción prevén para este 2012. A eso se le suma que existen serias dudas sobre la subsistencia en el mediano y largo plazo del fideicomiso al pozo, el instrumento legal que motorizó gran parte del boom urbanizador en la región.

   Convocados por el Posgrado de Gerenciamiento de Negocios de Desarrollos Inmobiliarios de la Facultad de Ciencias Exactas, Ingeniería y Agrimensura de la UNR para analizar la situación del mercado inmobiliario de cada al 2012, empresarios y economistas debatieron sobre los diversos factores que inciden en el sector y examinaron el presente y el futuro del mercado de la construcción en Rosario y la región.

   La crisis de desconfianza generada por el corralito del 2001 y el estallido de la burbuja financiera internacional en 2008, avivaron la desconfianza de los ahorristas sobre el mercado financiero y el ladrillo —al igual que otros bienes reales— se consolidó como fuente de inversión y ahorro. Esa tendencia prevalece en la actualidad y, según los pronósticos de los especialistas, garantizaría a futuro una suba constante en la demanda inmobiliaria.

   A esta variable, además, habría que agregarle el excedente económico del sector agropecuario que arranca con una previsión de cosecha de soja cercana a las 46 millones de toneladas para este año.

   Según indicó Marcelo Passardi, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios de la provincia de Santa Fe (AEV), en la región existe una “demanda sostenida mayor que a nivel país, por la posición estratégica de Rosario en el centro de la mayor zona granífera de Argentina”. De todos modos, advirtió sobre el incremento de los costos de producción del último año del sector (estimado en un 35 por ciento) no fue acompañado a la par por la suba del dólar (8,5 por ciento), por lo que el poder adquisitivo de un productor agropecuario no sería el mismo que años atrás. Aún así, “no vemos otra forma de ahorrar más que en bienes reales”, consideró.

   Por otra parte, Passardi explicó que las restricciones cambiarias dificultan aún más la adquisición de divisa extranjera, “configurando al ladrillo como el refugio más seguro del ahorro”, y si bien en las operaciones inmobiliarias el dólar funciona como moneda de referencia, todas las empresas que producen inmuebles operan en moneda local, por lo que las transacciones “pueden ser perfectamente abonadas en pesos”, dijo.

VASO MEDIO VACIO. Sin embargo, pese a este contexto favorable, existen otras variables macroeconómicas que podrían atentar contra el negocio de la construcción. Una de ellas es el creciente rojo en las arcas públicas.

“Los gobiernos nacional, provincial y municipal están en déficit. Esto genera incrementos en los impuestos, lo que achica los niveles de ahorro, y (provoca) mayor presión fiscal”, explicó Walter Castro, director académico de la Escuela de Negocios de la Fundación Libertad.

   Con incrementos en los impuestos, controles fiscales más fuertes, un dólar paralelo cuyo valor se despega del dólar oficial y sin créditos para la vivienda, la rentabilidad de las empresas de la construcción disminuye notablemente. De todos modos, y pese a que “no existe el mismo margen de maniobra que antes”, Castro considera que “no hay que alarmarse”, ya que la cosecha de soja que se espera para este año y la ausencia de endeudamientos garantizan cierta estabilidad al sector.

   Otro de los factores que preocupa a los empresarios es la escalada en los costos. “La inflación nunca es una buena noticia. Esta situación siempre viene acompañada de un problema en curso o latente”, consideró Gustavo Llambías, director ejecutivo de RED Consulting & Management y vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) de Buenos Aires.

   La suba de los costos en dólares, estimada en un 23,2 por ciento entre enero y diciembre del año pasado según el Indice del Costo de la Construcción de la Cámara Argentina de la Construcción, dificulta la construcción en determinados sectores de la ciudad que no logran convalidar estos incrementos con la suba de precios.

   “Los barrios periféricos y los productos sin marca, sin elementos distintivos, se van a encontrar con el hecho de no poder sostener el costo del insumo con construcción dentro del producto inmueble”, explicó Llambías, quien consideró que en la medida en que esta variable continúe, los desarrolladores serán empujados “a construir exclusivamente en aquellos lugares que son un cheque al portador, donde la gente está dispuesta a pagar lo que le pedimos”. “Eso hace que todos los desarrolladores nos peleemos por una baldosa”, agregó.

   Otro de los actores que opera fuertemente en el sector es —desde su sanción en 2008— el nuevo Código Urbano en Rosario. Las limitaciones que esta ordenanza establece para la aprobación de nuevos proyectos genera una sobredemanda de los terrenos edificables. Passardi detalla este nuevo escenario al explicar que si —previo a la implementación del nuevo código— “un desarrollador tenía una capacidad constructiva de 1.000 metros cuadrados al año y demandaba un terreno al año, ahora necesita 1,3 terrenos” para satisfacer esa demanda.

   A partir de la fuerte caída que genera en la oferta de las tierras por las restricciones que introduce, el valor de las mismas “se duplica o triplica”, consideró. Esto genera “importantísimos sobrecostos” y una reducción vertiginosa de los emprendimientos aprobados. “Esta tensión oferta-demanda la vienen soportando los emprendimientos aprobados por el código anterior, con precios de viviendas muy inferiores a las que se producirán con el nuevo código”, agregó.

LA MUERTE DEL FIDEICOMISO.Por otra parte, para Passardi la huída de los capitales hacia los bienes reales ha generado una especialización de la demanda, obligando al mercado a especializar la oferta y desarrollar el concepto de marca y de inversión segura a largo plazo. “La desconfianza compromete seriamente la venta en el pozo excepto para las marcas muy reconocidas”, explicó, por lo que se animó a decretar la “agónica muerte del fideicomiso al costo sin concepto de marca”.

   “No hay ningún tipo de financiamiento. Vemos pequeños grupos de inversores, empresas consolidadas con conceptos de marca muy firme y compradores de contado o con financiación directa del desarrollador”, analizó.

   Según detalló Llambías, este instrumento atiende “dos problemas de dos actores del mercado: el desarrollador que no puede lidiar con vender a un precio con inflación y el inversor que a cambio de que el desarrollador le ceda parte de su utilidad él se carga con parte del riesgo inflacionario”. “No veo ninguna razón para que deje de existir mientras sigan las variables que las motorizan: la inflación y las faltas de oportunidades de invertir en otra cosa”, analizó.