La ley de alquileres cumple tres años

Se cumplen tres años de la sanción de la ley de alquileres, y por la misma disposición legislativa, el aniversario de su puesta en marcha coincide con la culminación de los primeros contratos amparados por ella. La ley buscó aumentar la protección de los inquilinos en el mercado inmobiliario pero terminó siendo duramente cuestionada poniendo en duda su eficacia.

Atravesando el año electoral, las críticas a la ley no han transmutado en nuevas propuestas que faciliten el día a día de los locatarios. Mientras las discusiones proselitistas versan sobre los grandes retos de la economía: FMI, energía, dólares y demás, quienes mes a mes ven como gran parte de sus ingresos se destinan a pagar un techo esperan soluciones que, hasta hoy, parecen estar fuera de la gran agenda política.

Sin embargo, y a contramano del discurso hegemónico, varias voces como la de Ariel D’Orazio, referente del Consejo Asesor de Defensa de la Vivienda Unica Inquilinos y Pymes; Celina Calore, economista del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (Ceso), Juan Pablo Costa, analista económico del Observatorio de Economía urbana de Cepa, se levantan contra los cuestionamientos para defender la legislación, y Nire Roldan, referente de la Concejalía Popular.

Todos coinciden en que la ley puede necesitar mejoras, pero que su remoción sólo significa un perjuicio para los inquilinos. Es común escuchar, sobre todo de parte de propietarios e inmobiliarias, que la nueva ley trajo una retracción de la oferta de viviendas que repercute en el costo del alquiler. Algo a lo que Calore refuta: “A la ley se la adjudicó esta situación sin tener en cuenta que fue sancionada en 2020, un año excepcional, en el que las propias regulaciones de congelamiento de alquileres impuestas durante la pandemia impactaron en el mercado inmobiliario”.

“Superada la pandemia y descongelado el precio del arrendamiento la oferta de viviendas volvió a restituirse, pero la inercia especulativa no detuvo su marcha, en parte porque el contexto de alta inflación impulsó al alza el costo de las renovaciones y en parte por falta de incentivos gubernamentales a aumentar la oferta de viviendas”, agregó la economista.

D’Orazio apunta a las tensiones lógicas entre lo que para algunos significa un negocio y para otros una necesidad “La ley no es mala, tiene muchísimas cosas buenas pero la política resulta muy permeable al lobby inmobiliario que quiere convencernos a todos de volver al esquema anterior”.

De acuerdo a lo comentado por el D’Orazio, el contrato entre iguales, de autorregulación del mercado, que fue reemplazado hace tres años, descuida profundamente el bolsillo de aquellos que no poseen vivienda propia.

“Si se retrotraen los avances logrados, se permitirá a las inmobiliarias imponer aumentos de precios a los tres o a los seis meses, eliminar la regulación en cuanto al pago de los impuestos, al pago de las expensas y quitar el plazo mínimo legal de renovación para llevarlos a uno o dos años, lo cual les permitirá cambiar rápidamente el valor del alquiler”, dijo.

En una macroeconomía atravesada por la alta inflación, sucede lo de siempre. En un mercado chico, con pocos oferentes que determinan los precios y escaso control estatal, los valores corren más rápido que el ajuste general de los precios percibido por todos los ciudadanos.

Calore revisa las estimaciones del Ceso y confirma que “entre los años 2020, 2021 y parte del 2022 el aumento del alquiler se encontró muy por encima de la inflación, de la evolución del dólar y de lo que fue el índice de contrato de alquileres o de locación, que es el que regula el Banco Central para los contratos de alquiler”.

A pesar de ello, este índice, el de contratos de locación inaugurado por la nueva ley, se constituye en el principal instrumento a defender antes las embestidas reformistas. Según Costa, el régimen indexatorio que se estableció, de ser correctamente aplicado debería mantener las actualizaciones entre un 15% y 20% por debajo de la inflación al calcularse en un 50% por evolución inflacionaria y en otro tanto por crecimiento de los salarios”.

Haciendo referencia a la carrera electoral, Nire Roldan, referente de la Concejalía Popular, lamenta que “no haya candidatos que pongan en el centro de la escena el problema del alquiler, de lo que le pasa a millones de personas que no pueden pagar un contrato de alquiler y son expulsadas a la periferia de la ciudad mientras que, como contracara, aumenta la concentración de la propiedad”.

“Se vuelve fundamental poner en marcha el programa nacional de alquiler social para atender al segmento más bajo de la población, a aquellos que el alquiler les absorbe mas del 50% del salario, como también legislar sobre las plataformas de locación digitales que establecen contratos en dólares redireccionan la oferta de un derecho básico como la vivienda”, apuntaló Roldán.