El precio de los alquileres, una discusión que se reaviva al ritmo de la inflación

La necesidad habitacional en Argentina y Rosario, especialmente entre los sectores de clase media, es cada vez mayor, acuerdan inquilinos, inmobiliarias y especialistas en la cuestión urbana. Sin embargo, la mirada de los principales actores del mercado de alquiler residencial sobre la situación y las perspectivas del sector es radicalmente opuesta.

En efecto, los inquilinos aseguran que el precio de las locaciones sube más que la inflación y que los salarios, denuncian situaciones abusivas de inmobiliarias y propietarios, y reclaman intervención del estado. En cambio, para los intermediarios los aumentos fueron parejos, las irregularidades son excepciones, y el Estado debe limitarse a hacer cumplir la ley de contratos de alquiler y construir vivienda social.

Carlos Rovitti, presidente de la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario (Cadeiros) aseguró que "en líneas generales" los contratos de 2013 aumentaron alrededor del 25 por ciento, según estadísticas que obtienen de las inmobiliarias inscriptas. Aunque reconoció que pueda haber "algún particular" que "cobre más de esa cifra", sostuvo que "los promedios acompañan o van por debajo de la inflación privada".

No obstante, para los representantes de los inquilinos el incremento del precio de las locaciones superó a la inflación y a las mejoras salariales por paritarias.

"Los alquileres subieron un promedio de 32 por ciento; entre el 27 por ciento y el 35 por ciento, según las características de las unidades", aseguró Ariel D'Orazio, coordinador del Consejo Asesor para la Vivienda Unica e Inquilinos, que depende de la Oficina Municipal de Defensa del Consumidor.

"Salvo los aceiteros, que cerraron una paritaria del 33 por ciento", el resto de los sindicatos "acordó por debajo del 25 por ciento", destacó. D'Orazio, también integrante de la Concejalía Popular, resaltó que se trata de una tendencia de mediano plazo. Según un informe de esta organización, entre 2003 y 2013 los salarios crecieron seis veces, pero el valor de los alquileres se multiplicó por diez.

En base a datos propios y del Ministerio de Trabajo de la Nación, afirmaron que entre 2003 y 2013 los salarios de los trabajadores y trabajadoras del sector privado aumentaron un 662 por ciento: pasaron de 967 a 6.402 pesos.

Por su lado, el precio promedio de alquiler de los departamentos de dos dormitorios creció alrededor del 1000 por ciento: un 953 por ciento los del centro (de 282 a 2689 pesos), un 1016 por ciento los del macrocentro (de 260 a 2642 pesos), y un 1028 por ciento los del resto de los barrios (de 240 a 2469 pesos).

Escenario 2014. En cuanto a las perspectivas para este año, Rovitti indicó que "van a ir cambiando a medida que se vaya recorriendo el 2014", aunque evaluó que hoy el mercado inmobiliario se encuentra "estable, con un pequeño crecimiento".

La lectura de D'Orazio es más pesimista: "Las cámaras inmobiliarias dijeron que iba a haber un amesetamiento cuando creciera la oferta, y eso no sucedió nunca". "Los incrementos de los últimos años se sostienen entre el 30 por ciento y el 35 por ciento, y no creemos que 2014 sea la excepción", señaló.

LA DéCADA INQUILINA.Las causas de la puja en el precio de alquiler residencial se vinculan con cambios demográficos y transformaciones en el mercado inmobiliario, en función de la recuperación económica post 2001 y la inversión de recursos provenientes del agronegocio.

Según estadísticas de la Dirección de Obras Particulares de la Municipalidad y la Fundación Banco Municipal, en los últimos diez años se construyeron unos 4 millones de metros cuadrados en viviendas y en 2011 la inversión total alcanzaba los 4.645 millones de dólares. Sin embargo, la oferta estuvo más orientada al resguardo de valor que a la satisfacción de una necesidad habitacional creciente.

Tomando como base los censos nacionales de 2001 y 2010, el arquitecto y especialista en gestión y planificación urbana Eduardo Reese afirmó que el mercado inmobiliario en este período se caracterizó por "el incremento extraordinariamente importante de hogares inquilinos, una mejora sustantiva de la calidad habitacional en el país, y, al mismo tiempo, una desmejora en ciertas condiciones de vida, como el hacinamiento".

Los nuevos hogares jóvenes, que se fueron formando con el crecimiento de los hijos y el lógico desdoblamiento de las familias, se enfrentaron a una disyuntiva: quedarse en la casa de los padres y construir en el mismo terreno —lo que explica el mayor hacinamiento, al aumentar la cantidad de hogares convivientes bajo un mismo techo— o alquilar, ante la imposibilidad de acceder a un crédito hipotecario.

Como subrayó Reese, esto se produce aún cuando "Argentina es el segundo país con el crecimiento demográfico más bajo en América latina después de Uruguay".

En el caso de Rosario, entre ambos censos la cantidad de hogares creció cuatro veces más que la población. En 2001 tenía 909 mil habitantes, y en 2010, 948 mil, un 4 por ciento más. Por su lado, los hogares se incrementaron un 16 por ciento, pasaron de 275 mil a 320 mil.

En esos años, el porcentaje de rosarinos y rosarinas que alquilan creció del 13 por ciento al 19 por ciento, y el de propietarios cayó del 70 por ciento al 66 por ciento.

Según se desprende del informe que elaboró Reese a partir de los datos de los censos nacionales y la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del cuarto trimestre de 2011, el perfil del inquilino es una persona joven, asalariada de clase media, que vive sola, en pareja o con un hijo. El 52 por ciento de los hogares que alquila tiene un jefe o jefa de hogar entre los 17 y los 36 años. El 74 por ciento al menos terminó la secundaria y la mitad estudia o estudió en la universidad. El 78 por ciento tiene trabajo, y el 80 por ciento de los hogares tiene hasta tres integrantes.

En este escenario, no es casual que la mayor parte de la oferta inmobiliaria de los últimos diez años esté dominada por monoambientes o departamentos de un dormitorio.

DAÑOS Y PERJUICIOS. Además de la relación entre alquileres e inflación _tema sobre el que la justicia provincial dictó un fallo polémico, al habilitar el escalonamiento de las locaciones cada seis meses_ las principales quejas de los inquilinos se relacionan con lo que denuncian como prácticas abusivas de las inmobiliarias.

De acuerdo a D'Orazio, "la mayoría de los contratos están viciados de nulidad: al inquilino lo hacen renunciar a derechos, y al propietario, a obligaciones". Entre ellas, señaló que responsabilizan a los inquilinos "de arreglos estructurales de las propiedades, como filtraciones de agua, humedad, problemas en la instalación eléctrica, cuando el código civil establece diametralmente lo opuesto".

Desde las cámaras inmobiliarias, Rovitti reconoció que esas prácticas "están al margen de la ley", aunque rechazó que sean habituales. "Las inmobiliarias que están debidamente habilitadas, con un corredor inmobiliario al frente, tienen la obligación de cumplir con la ley, porque son responsables civil y penalmente", dijo. "Podrían ser severamente sancionadas y hasta perder la matrícula", agregó.

En su opinión, esas irregularidades son cometidas por "una cantidad de inmobiliarias truchas", lo que no sería "el común denominador" en el sector. •