La oferta de naves industriales y logísticas en la Región Rosario continúa en expansión. En septiembre se relevaron 293 inmuebles disponibles para la venta o el alquiler, un 46,5% más que en 2025, según el V Informe de Naves Industriales y Logísticas Región Rosario 2026, elaborado por el Instituto de Investigaciones Económicas de la Facultad de Ciencias Económicas y Estadística de la Universidad Nacional de Rosario (UNR), junto con el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe sede Rosario (Cocir).
La superficie total ofrecida alcanzó los 787.801 metros cuadrados, con un incremento del 41,9% respecto del relevamiento anterior. Del total de inmuebles, 162 se ofrecen en alquiler y 131 en venta, que representan el 55% y el 45%, respectivamente. La expansión estuvo liderada por los alquileres, cuya cantidad creció un 70,5%, mientras que la superficie disponible para ese destino aumentó un 65,5%.
El estudio comprende propiedades de al menos 1.000 metros cuadrados, ubicadas en Rosario y en un área de hasta 25 kilómetros a su alrededor. El relevamiento fue realizado a partir de publicaciones del portal Propia, la plataforma colaborativa del Cocir, complementadas con datos de Argenprop y Zonaprop.
Aunque aumentó la disponibilidad, el tamaño promedio de las naves ofrecidas se redujo un 3,1% respecto de 2025 y quedó en 2.688,74 metros cuadrados. Las destinadas al alquiler son, en promedio, un 40,6% más grandes que las ofrecidas para la venta: alcanzan los 3.087,61 metros cuadrados, frente a los 2.195,48 metros cuadrados de estas últimas.
Las ubicaciones líderes
En términos territoriales, el denominado Radio Primero —ubicado entre la avenida Circunvalación de Rosario y la ruta nacional A012— concentra aproximadamente el 54% de las naves disponibles y el 59,6% de la superficie total ofrecida. El radio urbano, comprendido dentro de Circunvalación, reúne el 40,3% de los inmuebles y el 31,6% de los metros cuadrados. El resto corresponde al Radio Segundo, que se extiende desde la A012 hasta el límite del área estudiada.
Sin embargo, existen diferencias según el destino de los inmuebles. La oferta para la venta se concentra principalmente dentro del radio urbano de Rosario, mientras que los alquileres predominan en el corredor comprendido entre Circunvalación y la A012.
En concreto, dentro de la ciudad se ubica el 58% de las unidades ofrecidas para la venta, una distribución que se mantiene desde el relevamiento de 2024. En cambio, el Radio Primero concentra el 67,9% de las naves en alquiler y el 71,2% de la superficie disponible para ese destino. Esta configuración se sostiene respecto de 2025, pero difiere de la registrada en 2024, cuando la cantidad de unidades para alquilar se repartía de manera más pareja entre Rosario y ese corredor, detalló el informe.
Las propiedades de mayor tamaño promedio se encuentran más allá de la A012. En ese sector, las naves en alquiler alcanzan los 5.121,70 metros cuadrados, aunque se trata de una oferta acotada a diez inmuebles.
¿Cuánto cuesta comprar o alquilar una nave?
El valor mediano de oferta para la venta alcanzó los u$s 520,42 por metro cuadrado, lo que representa un aumento del 5,3% respecto de 2025, aunque todavía se mantiene por debajo del nivel registrado en 2024, se precisó en el informe.
El corredor entre Circunvalación y la A012 presenta el precio más elevado, con u$s 583,31 por metro cuadrado. Le siguen el Radio Segundo, con u$s 560,67, y el radio urbano, con u$s 510. Además, el Radio Primero logró superar el valor de venta registrado en 2024, mientras que en el Radio Segundo se observó una caída del 2% respecto de 2025. Los investigadores advirtieron que este último resultado debe tomarse con cautela por la escasa cantidad de inmuebles relevados.
En el mercado de alquiler, el valor mediano llegó a u$s 3,50 por metro cuadrado mensual, un 12,9% más que en agosto de 2025. Los mayores incrementos se registraron en el radio urbano, con una suba del 22,2%, y en el Radio Primero, con un aumento del 12,5%.
Pese a ese mayor crecimiento dentro de Rosario, el corredor entre Circunvalación y la A012 continúa siendo el más caro para alquilar. En esas zonas se piden u$s 3,60 por metro cuadrado al mes. En el Radio Segundo, el valor se mantuvo en u$s 3, mientras que en el radio urbano se ubicó en u$s 2,81.
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El informe aclara que se trata de precios publicados, que no necesariamente coinciden con los montos finalmente pactados en los contratos. Para evitar que los valores extremos distorsionen los resultados, el indicador utilizado es la mediana.
Aumenta la rentabilidad de la inversión
Otro de los indicadores destacados es la evolución de la rentabilidad bruta anual estimada para los inmuebles, que alcanzó el 8,1% en septiembre de 2026, frente al 7,5% de 2025 y al 5,7% de 2024. El crecimiento se explica por el aumento de los alquileres en dólares en relación con los valores de venta, especialmente en el radio urbano.
Dentro de Rosario, el rendimiento estimado pasó del 5,8% en 2025 al 6,6% en 2026. En el Radio Primero, en cambio, se redujo del 7,8% al 7,4%, mientras que en el Radio Segundo subió levemente, del 6,3% al 6,4%.
Así, las diferencias territoriales se acortaron, mientras que en 2024 la rentabilidad del corredor entre Circunvalación y la A012 era más del doble que la del radio urbano, este año los rendimientos de las tres zonas quedaron comprendidos entre el 6,4% y el 7,4%.
La estimación surge de dividir el alquiler anualizado por el valor de venta por metro cuadrado y no contempla vacancia, impuestos ni gastos. A su vez, el 8,1% general se calcula a partir de las medianas de todo el mercado relevado y no constituye un promedio ponderado de los rendimientos de cada zona.
