La línea “+Hogares con BNA” del Banco Nación se sustenta en un esquema de otorgamiento de crédito basado en reglas explícitas, criterios objetivos y procesos estandarizados, orientados a garantizar la transparencia en cada una de sus etapas. Su diseño contempla condiciones homogéneas para la totalidad de los solicitantes y una operatoria integralmente digital, lo que garantiza trazabilidad, control y equidad en el acceso.
Sobre esta base, la operatoria permite escalar en volumen sin afectar la consistencia de los criterios de evaluación, consolidando un mecanismo de financiamiento hipotecario de carácter masivo, regido por parámetros claros, objetivos y verificables.
El BNA retoma el otorgamiento de crédito hipotecario para las familias de clase media
El 8 de mayo de 2024, el banco lanza su línea “+ Hogares con BNA” (Reglamentación N° 800) en línea con lo dispuesto en su Carta Orgánica (Ley 21.799) “otorgar créditos para la adquisición, construcción o refacción de viviendas”, a la importancia económica y social de este tipo de créditos y a la necesidad de crear un producto que permita al banco profundizar su estrategia de atraer y mantener clientes con plan sueldo que operen activamente con los productos y servicios del banco (cross-selling). La línea base fue diseñada para promover el crédito de las familias de clase media por lo que se estableció un tope para el precio de la primera vivienda que se adquiere e incluye como innovación la posibilidad de acceder a una cobertura CER-CVS que permite pagar la cuota ajustada por salario cuando la cuota ajustada por inflación es más alta. Para aquellos casos en que no se cumplieran los objetivos centrales de la línea (clientes que no transfirieran su plan sueldo al banco, que compraran una vivienda con valor más alto que el dispuesto como tope o compraran una segunda vivienda) debían pagar una tasa sustancialmente más alta (hoy UVA + 12% en lugar de UVA + 6% para la línea base) y no podían optar por la cobertura, lo que le permitía al banco competir con los grandes bancos privados cuyas ofertas no incluían las limitaciones de los objetivos centrales.
El crédito hipotecario para la vivienda ha decaído a lo largo del tiempo hasta niveles preocupantes producto de la falta de estabilidad financiera y de una moneda de largo plazo (la UVA fue un paliativo en este sentido). Hacia finales de los años ’90 representaba casi el 5% del PBI para luego decaer a lo largo de las décadas hasta niveles casi inexistentes (0,07% a diciembre de 2023) con el consecuente impacto en el acceso a la vivienda para las familias (solo las clases altas podían aspirar a comprar una vivienda) y la economía (la construcción es una de las actividades con mayor “derrame” en el empleo y otras actividades.
En diciembre de 2023 el 59,9% del Activo del banco estaba prestado al Sector Público y al BCRA y sólo 18,3% al Sector Privado (familias y empresas), representando el Crédito Hipotecario sólo el 5,4% del Activo y cayendo.
A febrero de 2026, el banco logró disminuir los préstamos al Sector Público y al BCRA al 40% de su Activo (unos 50.000 Millones de dólares) generando capacidad para prestar al Sector Privado que creció hasta el 38,5% de su Activo, con especial impacto en el Crédito Hipotecario que llegó a 9,9% de su Activo.
Actualmente, el banco lidera el mercado de crédito hipotecario para la vivienda. En enero de 2026 llegó a colocar el 96% de todas las nuevas hipotecas otorgadas en el sistema financiero y actualmente, cuando reflotó la competencia de algunos grandes bancos privados, está colocando el 84% de todos los nuevos préstamos.
El Gobierno impulsa el fin de privilegios de las empresas públicas
El Decreto 1187/2012 obligaba a todas las jurisdicciones y entidades del Sector Público Nacional a pagar los haberes de su “ personal ” a través del BNA. Recientemente el Decreto 747/2024 (en base al Art.50 del Dec.70/2023: las empresas públicas “no gozarán de ninguna prerrogativa … ni podrán disponer de ventajas en la contratación de bienes y servicios”) dispuso que dichos organismos debían “impulsar procesos competitivos y transparentes con el fin de procurar la provisión de bienes o servicios ”, incluido el de pago de haberes a su personal.
El Gobierno avanza con la licitación de las cuentas sueldo de los organismos
En la reglamentación del Decreto 747/2024, la Jefatura de Gabinete -a través de la Decisión Administrativa 9/2025- instruyó a los organismos a que, en el proceso licitatorio que debían llevar adelante para la contratación del servicio de pago de haberes, al momento de la adjudicación deberían “ tomar especial consideración al otorgamiento de préstamos hipotecarios a tasas preferenciales ” a su “personal ” (sin distinguir entre empleados o funcionarios) que realizaran los bancos oferentes. Con esta y otras pautas generales comunes a todos que fueron establecidas en un “Acuerdo Marco ” aprobado por Jefatura de Gabinete (DA JGM 9/2025) los organismos llevaron adelante licitaciones.
El BNA se presenta en las licitaciones compitiendo con grandes bancos
A fin de poder presentar ofertas competitivas en las licitaciones, el BNA realizó pequeños ajustes (siempre cumpliendo con la normativa del BCRA) a la línea “+ Hogares con BNA” que ya se encontraba operativa y con mucho éxito en el mercado, creando el 17 de setiembre de 2024 la línea “+Hogares con BNA Sector Público” (Reglamentación N.° 802):
Aumento de la afectación del ingreso del 25% al 30%.
Aumento del porcentaje del valor de la vivienda a financiar del 75% al 90%.
Estos ajustes resultaron coincidentes con las propuestas presentadas por los principales bancos con los que compitió.
El BNA resultó ganador en 63 de las 67 licitaciones (94%). Una vez que éstas fueron adjudicadas, tanto el pliego como la oferta se transformaban en una obligación contractual para las partes, por lo que todo el “personal ” incluido en la nómina que cada organismo debía remitir al banco, tenía derecho a acceder a los productos y servicios que el banco ofertó en la licitación, incluida la línea de préstamos hipotecarios para la vivienda, en la medida que cumplieran con los requisitos crediticios establecidos en la “+Hogares con BNA Sector Público”.
La línea “+Hogares con BNA Sector Público”, como su nombre lo indica, no se limita a generar una oferta para aquellos organismos del Sector Público Nacional en los que el banco resultó ganador de la licitación de cuentas sueldos. La línea estaba también orientada a atraer cuentas sueldo de clientes de aquellos organismos en los que el banco no resultó ganador y de otros organismos y empresas del Sector Público Nacional, Provincial o Municipal. Asimismo, esta línea generó una oferta de valor para las tres Provincias y ochenta y ocho Municipios de los que el banco es agente financiero, lo que permitió renovar algunos a plazos largos y conseguir nuevos.
El BNA implementa un proceso transparente para el tratamiento de solicitudes
Exactamente el mismo proceso que el banco había implementado para el tratamiento de las solicitudes de su línea “+ Hogares con BNA” es el que utiliza para el tratamiento de las solicitudes de “+Hogares con BNA Sector Público” y que, en todos los casos, comienza con un único punto de entrada: La página web del banco. Hasta la fecha, unas 425.000 solicitudes fueron ingresadas a la página web del banco. Luego de eliminar pedidos realizados varias veces por un mismo solicitante y otro tipo de errores, la cantidad de clientes que presentaron solicitudes asciende a unas 246.000. Varios de estos clientes desistieron de la propuesta comercial que les remitió el banco o no lograron sumar cotitulares o codeudores por el monto suficiente como para acceder a la vivienda que pretendían o su “scoring” crediticio (las de los titulares y codeudores) era insuficiente.
A la fecha, el banco otorgó efectivamente unas 27.000 hipotecas a las que deben agregarse unas 3.200 en la etapa final (a unos 51 días de escriturar). Los volúmenes involucrados hacen evidente la necesidad de contar con un proceso transparente, objetivo y con trazabilidad. Desde el 12 de enero de 2026 el proceso fue automatizado en su totalidad.
La rigurosidad del BNA para evitar discriminación subjetiva ajena a criterios crediticios
El banco cumple con las normas de “Protección de los Usuarios de Servicios Financieros” dictadas por el BCRA, con la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor y la Ley 23.592 de Penalización de Actos Discriminatorios. Su Código de Ética y Conducta promueve condiciones que aseguran la igualdad de oportunidades, trato y resultados, el respeto por la diversidad y la inclusión, y la prevención de toda forma de discriminación, incluyendo aquellas basadas en opiniones políticas o gremiales. Todo esto promueve que la prestación de sus productos y servicios a terceros se realice bajo criterios objetivos, transparentes y uniformes; asegurando un trato digno, equitativo y no discriminatorio y excluyendo toda diferenciación fundada en motivos políticos, ideológicos o ajenos a parámetros técnicos o regulatorios.
A esta rigurosidad en el trato objetivo e igualitario de sus clientes deben agregarse, en el caso de las solicitudes vinculadas a la línea “+Hogares con BNA Sector Público”, consideraciones respecto de contingencias legales: El banco se encuentra contractualmente obligado a otorgar el crédito a toda solicitud de préstamo hipotecario que remita una persona incluida en la nómina de los organismos que cumpla con las condiciones técnicas, comerciales y crediticias establecidas en la línea (que formó parte de la oferta del banco en la licitación), no pudiendo discriminar por género, condición política, religión ni condición social, ni hacer valoración de modo alguno de la jerarquía, función, cargo o posición institucional del solicitante dentro del organismo en el que se desempeña.
Cualquier consideración de carácter personal (religiosa, moral o ética), reglamentaria (código de conducta o reglamento del organismo), o legal (limitaciones impuestas en función del cargo en el que se desempeña) respecto de la conveniencia de acceder a un crédito hipotecario por parte de un empleado o funcionario público constituye una valoración individual del solicitante, que excede de manera absoluta la esfera de competencia y responsabilidad del banco, el cual se limita a desarrollar su labor profesional conforme al derecho vigente, a las reglas del sistema financiero y a los compromisos contractuales asumidos.
La adaptación de las líneas hipotecarias al contexto económico y competitivo y la casuística
El tope de precio de la vivienda a adquirir ha ido adaptándose a las condiciones del mercado inmobiliario ya que el valor de vivienda referencia sufrió incrementos (en UVAs) debido, principalmente, al aumento de la demanda que generó el crédito hipotecario. El tope, para la Reg. 800 y la Reg. 802 se encuentra actualmente en 210.000 UVAs. Asimismo, la opción de compra de una vivienda con precio superior a dicho tope o de una segunda vivienda también fue limitada con un segundo tope en el valor de compra que en la actualidad se ubica en las 350,000 UVAs para ambas reglamentaciones.
En el diseño original de la línea “+Hogares con BNA Sector Público”, se tuvo en consideración el contexto laboral de ese momento caracterizado por mayor inestabilidad en determinados segmentos del sector público (revisión generalizada de los contratados al inicio de la actual gestión de Gobierno) por lo que la normativa exigía:
Para los empleados de planta permanente: un año de antigüedad en el Sector Público y al menos seis meses en la repartición actual.
Para los empleados contratados: cuatro años de antigüedad en el Sector Público y al menos seis meses en el mismo puesto.
Para los funcionarios políticos designados por resolución o electivos (Artículo 77 del Código Penal) se establecieron criterios equivalentes a los de planta permanente (1 año de antigüedad total y 6 meses en el cargo actual).
Con posterioridad, en un escenario de mayor estabilización de las condiciones laborales en el sector público y, especialmente, la necesidad de automatizar la operatoria e incluir otras jurisdicciones (no solo aquellos organismos en los que el banco había ganado la licitación para el pago de cuentas sueldo de sus agentes), se simplificó y readecuó el requisito de antigüedad en forma consistente con la implementación de modelos automatizados de evaluación crediticia (scoring): Todos los empleados, incluyendo contratados y funcionarios, deben tener una antigüedad mínima de doce meses en el empleo actual. Asimismo, se engloban todos los casos (tipo de contrato, empleado o agente, repartición en la que trabaja, Nación, Provincia o Municipio) en una sola definición: Personas humanas en actividad laboral en relación de dependencia que pertenezcan al Sector Público y clientes pertenecientes a Empresas con Capital mayoritariamente estatal.
A fin de contemplar aquellos casos en los que varias familias no podrían acceder al crédito hipotecario por razones muy personales por las que mantenían propiedades registradas a su nombre que no habitaban ni alquilaban producto de herencias, divorcios, etc., el banco permitió computar sin afectar el concepto de vivienda única aquellos casos en que “el solicitante pueda ser propietario de una o más parte/s indivisa/s de inmueble/s de hasta un 50% por vivienda siempre y cuando acredite que no reside en tal/es inmueble/s mediante documentación respaldatoria relacionada con divorcio vincular, haya otorgado usufructo gratuito de por vida sobre la propiedad, a favor de otra/s persona/s, y/u otras situaciones similares en las que se verifique que el/los tomador/es del crédito tengan una o más partes indivisas de inmuebles de hasta un 50% por vivienda y acrediten no residir en las mismas, en todos los casos deberá firmarse una declaración jurada a tal efecto donde quede precisado el cumplimiento de ambas condiciones. Asimismo, se admitirá poseer el 100% de propiedad sobre una única vivienda, siempre que acredite mediante documentación respaldatoria que no reside en dicho inmueble y que haya otorgado usufructo gratuito y vitalicio sobre la propiedad a favor de otra/s persona/s, para lo cual deberá firmarse una declaración jurada donde quede precisado el cumplimiento esa condición.”
Han surgido casos de clientes con el crédito pre-aprobado, la solicitud en estado avanzado, vivienda apta reservada para ser adquirida con el préstamo y que se encontraban en proceso de venta de su actual vivienda única para quienes como la operación se dilataba en el tiempo, tomaban la línea de compra de segunda vivienda hasta tanto pudieran vender su vivienda única a fin de no perder la reserva ni la oportunidad de acceder a la vivienda deseada, con el alto costo de pagar más intereses (de UVA + 6% a UVA + 12%), pagando IVA sobre los mismos (lo cual no aplica en el caso de vivienda única) y sin poder acceder a la cobertura CER-CVS.
Durante algunos meses del segundo semestre de 2024, los bancos privados hicieron propuestas muy agresivas sin límite de monto para la vivienda a comprar, lo que llevó al banco a suspender temporariamente el tope para la compra de segunda vivienda durante algunos meses. Luego, los bancos privados fueron abandonando la operatoria hipotecaria dejando prácticamente sólo al banco que, durante unos pocos meses y a fin de abastecer a la gran demanda que recibió de algunos clientes alta renta de otros bancos (logrando su objetivo de anclar buenos clientes a largo plazo), suspendió temporariamente el límite para la adquisición de primera vivienda. La cantidad de clientes que tomaron alguna de las líneas hipotecarias del banco para adquirir viviendas cuyo valor superó alguno de los dos límites suspendidos transitoriamente (actualmente son del 210.000 UVAs para primera vivienda y 250,000 UVAs para segunda vivienda) llega a unos 1.186 casos por un valor promedio de 132.270 UVAs para primera vivienda y 197.448 UVAs para segunda vivienda.
Con la apreciación del peso en términos reales (el nivel de precios se incrementó más que el tipo de cambio), el saldo adeudado de una Hipoteca en UVAs medido en dólares se incrementa con el tiempo. Por ejemplo, si una persona hubiera sacado un préstamo hipotecario de 97.000 UVAs en Julio de 2024, em ese momento hubieran representado 100.000 dólares. Hoy, la misma cantidad de UVAs representan unos 130.000 dólares. Cuando se analiza el valor adeudado de un préstamo en UVAs, el saldo en pesos y en dólares ha crecido por lo que dicho saldo no equivale al valor original del préstamo.
Lunes, 13 de abril de 2026.
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