Se afianza el método de comprar casas en mal estado y recuperarlas

El flipping inmobiliario volvió a instalarse en Rosario y, aunque no es una tendencia masiva, aparece como una estrategia puntual en un mercado más exigente y con márgenes más ajustados. La lógica es conocida: comprar propiedades deterioradas o desactualizadas, invertir en su reciclaje y reinsertarlas en el mercado con un valor superior. Pero lo que cambió es el contexto en el que esa ecuación se ejecuta.

Aunque el término es relativamente nuevo, la práctica tiene larga data en el sector. “El reciclar un inmueble y vender tiene muchos años”, resume Andrés Gariboldi, titular de Dunod SA. Hoy, sin embargo, el fenómeno muestra particularidades propias: no está impulsado por grandes desarrolladores, sino por actores más pequeños como estudios de arquitectura. “El flipping inmobiliario hoy lo están desarrollando algunos particulares. Te diría que prácticamente no hay ninguna constructora especializada que esté llevando esto a cabo”, señala.

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La tendencia

En esa línea, la arquitecta Guillermina Forchino (matrícula Cocir 0931) es uno de los perfiles que encarnan la práctica. Desde hace 10 años trabaja sobre propiedades existentes, principalmente PH (departamentos de pasillo), que compra, recicla y vuelve a colocar en el mercado.

“Hoy se compra con mucha más información. Desde el consumidor final hasta el corredor inmobiliario o quien hace flipping, todos tienen acceso a comparables, precios y opciones. Además, hay mucha oferta en el mercado, y como no hay tanta demanda activa, eso permite negociar mejor”, describe Forchino.

El contexto actual ayuda a que este tipo de operaciones vuelva a ganar visibilidad. Hay más oferta de propiedades, menos desarrollo de obra nueva y un acceso al crédito limitado, lo que configura un escenario donde el reciclaje aparece como alternativa.

“Hoy hay oportunidades de compra, pero también hay más gente haciendo flipping. En parte, porque hay menos desarrollo de obras grandes: no todos pueden encarar un edificio o una casa de gran escala en Rosario. Entonces aparecen más operaciones chicas, como casas o departamentos de pasillo. Algunos están sobrevalorados, como pasa en cualquier mercado, pero en general hay más movimiento en ese segmento”, explica.

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Comprar barato

En ese marco, la clave del negocio está en el punto de partida. “El secreto está en la entrada y no en la salida. La ganancia se define en la compra, no en la venta”, sostiene. Con experiencia, agrega, los costos de obra se vuelven previsibles y permiten proyectar márgenes con mayor precisión.

Sin embargo, esas ganancias ya no son las de otros ciclos. Hoy las rentabilidades se ubican entre el 10 % y el 20 %, con variaciones según el tipo de propiedad y el nivel de intervención. “Yo te diría como máximo 20 %”, afirma Gariboldi. Además, los tiempos también se estiran y pueden llegar a un año para completar la operación, asegura.

En términos de valores, las compras suelen ubicarse entre los 800 y 1.000 dólares el metro cuadrado, para luego, tras una refacción integral, alcanzar valores de entre 1.900 y 2.200 dólares, dependiendo de la calidad de ejecución y los agregados.

En el medio, los costos incluyen mano de obra y materiales en niveles altos, junto con los gastos de escrituración, Ingresos Brutos si la venta se realiza antes de dos años, y los honorarios inmobiliarios en ambas puntas de la operación.

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Cambio de modelo

El movimiento se concentra en propiedades existentes y no en desarrollos desde cero. En ese sentido, Alejandro Bassini aporta una lectura sobre el cambio de ciclo en Rosario.

“En un momento estaba en auge un modelo casi «enlatado» de edificios de tres pisos por escalera. Eso hoy prácticamente no existe más”, plantea. Ese esquema, basado en avanzar por etapas con preventas, perdió viabilidad frente a una demanda más exigente. “Muchos de esos productos quedaron desfasados: sin ascensor, con pocas prestaciones, unidades en contrafrente. Después de la pandemia, eso se volvió muy difícil de vender”, agrega.

En ese escenario, el reciclaje de propiedades existentes aparece como una alternativa más flexible, aunque con reglas distintas. Entre las cuestiones a considerar están la ubicación, el bajo precio de compra y la calidad del reciclaje, además de la búsqueda de mejores precios entre proveedores, la puesta en valor estética y la posibilidad de ofrecer financiación propia.

A eso se suma un factor menos visible, pero determinante: la seguridad jurídica. “Para entrar en este tipo de operaciones necesitás una propiedad en condiciones, con escritura, sin problemas sucesorios y con planos en regla”, advierte. La compra con escritura mejora el respaldo y las posibilidades de venta.

Crédito y financiación

El contexto macro también condiciona la dinámica del negocio. El crédito hipotecario sigue siendo limitado y con tasas elevadas. “El mercado está muy tranquilo. Los créditos hipotecarios por el momento no están ayudando mucho”, sostiene Gariboldi, quien agrega que el dinamismo se concentra en pocas entidades, como el Banco Nación.

Ante este escenario, los operadores comienzan a adaptarse para sostener el circuito de compra, reciclaje y venta. La financiación propia aparece como una herramienta clave para cerrar operaciones en un mercado con compradores que tienen capacidad de pago pero no acceden al crédito bancario.

Desde una mirada financiera, el fenómeno refleja un cambio de época donde la eficiencia pasa a ser central. “En un nuevo escenario donde la eficiencia tomó participación preponderante, estamos observando que vuelve al ruedo una estrategia que había sido dejada de lado”, explica el asesor financiero Diego Vaiana (matricula CNV: 1061).

“El juego se llama eficiencia y eficacia: comprar bien, calcular costos con precisión y ejecutar con calidad”, resume. Según detalla, es posible lograr rentabilidades del 10 % al 15 % en dólares en menos de un año, aunque bajo condiciones exigentes. “No es una modalidad para principiantes en un mercado de márgenes estrechos que no perdona errores”, advierte.

Así, el flipping inmobiliario vuelve a Rosario, pero lejos de los esquemas estandarizados del pasado. Hoy es una estrategia más quirúrgica, donde la diferencia se construye en la compra, en la ejecución y en la capacidad de adaptación a un mercado más exigente.