El Concejo dio luz verde al plan que crea herramientas económicas para que los propietarios puedan conservar los inmuebles, simplifica las categorías y modifica el catálogo de bienes patrimoniales
Por Nicolás Maggi
La iniciativa busca dar sostenibilidad económica a los 5.300 inmuebles catalogados en Rosario, para que la protección del patrimonio no implique decadencia o abandono.
El Concejo Municipal aprobó el mensaje enviado por el Ejecutivo que modifica el sistema de preservación del patrimonio histórico. La iniciativa busca dar sostenibilidad económica a los 5.300 inmuebles catalogados en Rosario, para que la protección patrimonial no implique decadencia o abandono.
Según sus impulsores, el objetivo es profundizar la preservación de la historia construida de la ciudad y promover su puesta en valor. El nuevo marco normativo será denominado Plan de Sostenibilidad Patrimonial (PSP) e incluye la creación de los Derechos de Edificación Transferibles (DET), la modificación del Inventario y Catalogación de Bienes del Patrimonio Histórico, Arquitectónico y Urbanístico, y un proyecto de articulación general que simplifica las categorías de protección, agrupando tres nuevas ordenanzas.
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El concejal Fabrizio Fiatti, presidente de la comisión de Planeamiento, explicó que el plan “propone una mirada más integral y sustentable sobre la preservación, para que proteger no sea sinónimo de abandonar”. Esto tiene, por un lado, algo novedoso: el reconocimiento de una capacidad constructiva sobre el espacio aéreo que hasta ahora los inmuebles patrimoniales no tenían, explicó Fiatti.
“Esa capacidad se traduce en un certificado que permite a los propietarios negociar esos metros con un desarrollador y aplicarlos en una de las zonas receptoras priorizadas. Y, por otro lado, se incorpora la idea de la ‘ciudad detrás de la ciudad’, conservar la fachada y permitir una nueva edificación detrás, como ya se hizo en casos como el Hotel Britania o Ferrazini”, detalló.
El Plan de Sostenibilidad Patrimonial se apoya en tres ejes: fomentar la preservación de inmuebles con valor histórico y arquitectónico; garantizar sostenibilidad económica para los propietarios; e integrar el patrimonio al desarrollo urbano actual, evitando que quede detenido en el tiempo. Actualmente, solo 66 de los 5.300 inmuebles cuentan con protección efectiva y ninguno dispone de herramientas económicas de mantenimiento. La nueva ordenanza buscará elevar al doble esa cantidad.
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Los Derechos de Edificación Transferibles (DET) son la principal herramienta del nuevo plan. Permiten que los dueños de inmuebles con grado 1 de protección (los de máxima preservación) puedan vender su potencial constructivo no utilizado. Por ejemplo, si una parcela permite hasta ocho pisos pero el inmueble patrimonial solo puede conservar dos, el propietario podrá vender los seis pisos restantes como derechos de construcción transferibles a desarrolladores que actúen en zonas receptoras.
A cambio, el dinero obtenido deberá destinarse a la restauración del inmueble protegido. La ordenanza prevé la creación de un registro de emisores de DET y la incorporación de un seguro de caución obligatorio que garantice el cumplimiento de las obras de restauración. Fiatti sostuvo que esta herramienta “democratiza el acceso a la conservación patrimonial, ya que brinda a los propietarios de inmuebles protegidos una posibilidad concreta de financiamiento para mantener y recuperar su patrimonio”.
Los inmuebles protegidos ubicados en ciertos sectores serán emisores de DET. La primera etapa de implementación del plan se concentrará en las peatonales Córdoba y San Martín, y en los inmuebles con protección directa integral de dominio privado. En tanto, zonas en expansión como bulevar Rondeau o avenida San Martín sur podrán funcionar como receptoras, permitiendo una mayor altura constructiva a cambio de inversión en patrimonio.
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El nuevo esquema define tres grados de protección. Los tramos patrimoniales (grado 2) abarcan más de 3.200 inmuebles y priorizan la preservación de conjuntos urbanos, manteniendo la continuidad del paisaje edilicio. Detrás de las fachadas se podrá construir nueva arquitectura contemporánea, siempre que se conserven las proporciones y líneas originales en los primeros metros. El objetivo es evitar la simple “fachadización” escenográfica y promover la convivencia entre la ciudad histórica y la ciudad nueva.
Los inmuebles de grado 3, llamados de articulación, funcionan como transición entre edificios patrimoniales y construcciones más altas. En estos casos, el último inmueble del tramo podrá actuar como un “fuelle” entre escalas. El catálogo actual, que contaba con ocho categorías, quedará reducido a tres para simplificar y clarificar los criterios de preservación.
Una vez promulgada la ordenanza, el municipio tendrá 60 días para reorganizar el catálogo y presentarlo nuevamente al Concejo. El propósito es actualizar la lista de inmuebles protegidos y depurar inconsistencias acumuladas en décadas de aplicación. Se prevé que unos 60 edificios de valor histórico sumen nivel de protección pública, impidiendo su demolición o la realización de intervenciones que no respeten criterios de restauración.
Entre ellos, la ex-tienda Gath & Chaves, en el cruce de las peatonales Córdoba y San Martín, y el edificio del ex-Banco de Boston, de Córdoba y Mitre, junto al Palacio Remonda Monserrat y la construcción de De Lorenzi, Oralia y Roca en Córdoba y Balcarce, son parte de los inmuebles que tendrán un mayor grado de protección.
La lógica del nuevo sistema, según el oficialismo, parte de una constatación: prohibir construir o intervenir sin ofrecer alternativas económicas conduce a la ruina de los inmuebles. Al mismo tiempo, el actual Fondo de Preservación resulta insuficiente y genera inequidades entre propietarios. Fiatti subrayó que “el desafío es pasar de una protección que inmoviliza a una que activa. Si logramos que la conservación sea sostenible, el patrimonio puede convertirse en un motor de desarrollo urbano y no en un obstáculo”.
Uno de los casos citados como ejemplo fue el edificio donde nació Ernesto Che Guevara, proyectado por el arquitecto Alejandro Bustillo. Aun con el 80% de aporte municipal, el consorcio no logró sostener los costos de mantenimiento de la fachada. “Ese tipo de situaciones muestran por qué era urgente dotar de herramientas reales al sistema”, argumentó Fiatti.
El concepto de “ciudad detrás de la ciudad” ya se aplicó en proyectos como el Hotel Britania o el edificio Ferrazini, donde se preservaron las fachadas originales y se construyó detrás una nueva estructura. “La idea es que este tipo de intervenciones no sean excepciones, sino reglas claras a las que todos los propietarios puedan acceder”, señaló el edil.
El proyecto fue debatido durante semanas en la comisión de Planeamiento, donde se escuchó a actores clave como el Colegio de Arquitectos, la Facultad de Arquitectura, el Colegio de Agrimensores, el Programa de Preservación, la AEV y la Cámara de la Construcción.
Posteriormente, la discusión se amplió a una reunión conjunta con la comisión de Gobierno, donde se cerraron los consensos finales. Finalmente, el dictamen obtuvo aprobación en el recinto. Con esta normativa, el Ejecutivo sostiene que Rosario avanzará hacia un modelo que combina preservación, sostenibilidad y desarrollo, actualizando una normativa sancionada hace casi 30 años, con el objetivo de que su patrimonio histórico no sea una carga, sino una oportunidad.
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