Cómo trabajan y cuánto invierten las empresas que construyen en inmuebles de valor patrimonial. La visión de tres arquitectos que desarrollaron estos proyectos.
El Palacio Minetti, el Palacio Fuentes, la Bolsa de Comercio, la Tienda La Favorita, el Club Español y la Ex Aduana. Todos estos inmuebles tienen en común ser considerados por el municipio como edificios de valor patrimonial, destacándose por su arquitectura y relevancia histórica.
Rosario cuenta con unos 3.400 inmuebles protegidos de forma directa y unos 1.700 de manera indirecta, es decir que se protege también el entorno, según cifras provistas por la Secretaría de Obras Públicas y Planeamiento.
¿Cuánto más caro puede ser construir en inmuebles patrimoniales?, ¿cómo se calculan esas diferencias y cuál es la mirada del sector sobre el retorno de la inversión? Negocios consultó todos estos puntos a tres arquitectos para conocer su mirada y su posición con respecto a la posibilidad de embarcarse en una obra de este tipo y los resultados obtenidos.
“En la región la propiedad patrimonial no necesariamente agrega valor en el ámbito residencial, pero sí lo hace en el ámbito de lo comercial, la hotelería y lo institucional”, señaló a Negocios Ángel Seggiaro, director de Fundar y mencionó como casos emblemáticos que ellos hicieron el Hotel Savoy y el shopping Paso del Paraná donde hicieron la obra en la nave de una antigua fábrica de fósforos.
Negocios también entrevistó a Gustavo Lein, al frente de Lein, encargados de levantar la Torre Britania sobre Wheelwright, que incluyó la preservación de la Casa Montserrat, una edificación patrimonial erigida en 1915 y ubicada en el mismo predio. También al decano de la Facultad de Arquitectura, Pedro Ferrazini, quien puso en valor un inmueble familiar donde estuvo la imprenta Ferrazini, en Urquiza al 1900, con un proyecto inmobiliario desarrollado junto a un grupo de socios y la constructora Pellegrinet.
La restauración patrimonial que conserva la fachada Art Dèco de la ex imprenta fue para Ferrazini “un plus cultural que generó beneficios económicos y revalorizó la obra”, sumándole categoría y diseño al proyecto. Mientras que para Lein, lograr una sinergia funcional entre la Casa Montserrat y la torre de viviendas fue todo un desafío. “Se trató de un proceso complejo desde todos los puntos de vista, pero queríamos rescatar el patrimonio histórico de la ciudad ya que la casa estaba abandonada y semi destruida”, rememoró el arquitecto.
Asumir proyectos en espacios de esta tipología conlleva permisos especiales y un esquema de trabajo muy organizado, para garantizar la viabilidad de la obra y evitar gastos extra que encarezcan procesos que, de por sí, suelen ser muy costosos. Para esto, la articulación con la Municipalidad de Rosario es esencial ya que determina las pautas de conservación, aprueba los planos de intervención y controla que las modificaciones respeten el carácter original del inmueble.
“Se genera un diálogo entre el propietario o el desarrollador y la Secretaría de Planeamiento y, una vez que se llega a un acuerdo verificado por distintas direcciones de la Municipalidad, se formaliza en la Dirección de Patrimonio y se lleva al Concejo para su aprobación. Son convenios patrimoniales y forman parte de uno de los instrumentos que tiene le ejecutivo para intervenir en las propiedades catalogadas bajo esta figura”, señaló a Negocios Pablo Florio, subsecretario de Planeamiento Municipal.
Para levantar la Torre Britania frente al río, Lein propuso a la Municipalidad un convenio urbanístico para construir por encima de la Casa Montserrat sin perder altura. El inmueble tiene quince metros de alto y la normativa autorizaba a construir un margen muy acotado. Según contó Lein: “propusimos invertir mucho dinero para preservar la propiedad y ganar más altura, equilibrando lo que se perdía por mantener la casa. Finalmente, logramos homologar la altura con el edificio lindero, que tiene 21 pisos, considerando que la casa tiene cuatro pisos más la azotea, que se usó como quincho y alojamiento de un condo-hotel”.
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Se tardó aproximadamente un año en calzar y apuntalar la casa para salir con la estructura del edificio. “Sin el convenio firmado con la administración de ese momento, esto no hubiese sido posible. Los convenios urbanísticos son fundamentales, ya que muchas propiedades quedan en estado de ruina y, al no poder construir por encima se generan cuellos de botella que impiden su recuperación, a pesar de su supuesto valor patrimonial”, destacó Lein.
En el caso de la imprenta Ferrazini, el inmueble tenía una protección de tipo 2b, lo que implica proteger la fachada con un volumen interior, pero al alojar un galpón no tenía valor patrimonial hacia adentro. Según Ferrazini, la normativa permitía construir hasta 13 metros de altura, pero junto a sus socios, Ezequiel Manasseri y Sol Depetris, empezaron a investigar otros reglamentos locales para entender cómo podían adaptar estas normativas al proyecto de restauración tradicional. Así, se definió una torre de 18 pisos de viviendas, una de 11 para oficinas y tres subsuelos de cocheras.
“Si ves el edificio, se entiende que hay un volumen y una profundidad del inmueble patrimonial que se le devuelve a la ciudad porque se restaura. Esa es la contraparte que te pide la Municipalidad para firmar un convenio que permita usar el lote con otras posibilidades que no estén atadas a la normativa de valor patrimonial. Abrimos un diálogo con ellos y fue una excelente conversación entre profesionales, la experiencia fue muy buena. Tardamos cuatro años en acordar la parte técnica pero cuando entró al Concejo se debatió fácilmente. La obra comenzó en septiembre de 2020 y finalizó recientemente, en agosto del 2025”, contó Ferrazini.
Algo para tener en cuenta es que, a cualquier obra ya de por sí compleja (costos, permisos, plazos, estructura), se le suma la dificultad de respetar normas especiales de preservación. En algunos casos, la inversión en restaurar la fachada o espacios originales tiene más sentido porque el valor simbólico y estético del edificio atrae clientes. Es decir, la “imagen histórica” se convierte en un activo que suma al negocio, en palabras de Seggiaro.
“No hay dudas de que mantener una fachada o una porción de edificio antiguo y anexar partes de construcción actual trae sus sobre costos. Hemos visto en algunos países del mundo mega estructuras para sostener una fachada mientras por detrás se construye un edificio completamente moderno. Los costos de esas operaciones son muy altos y pueden soportarlo los lugares con elevados precios de venta”, sostuvo el directivo de Fundar.
Así mismo lo analizó Lein al momento de emprender la difícil misión de construir la Torre Britania, para la cual contrató como soporte al estudio de ingeniería de Esteban Drincovich. En su caso, al ser una edificación que se levanta encima de la casona, requirió de una gran cantidad de recursos logísticos y de inversión para llevar adelante la obra sin poner en riesgo nada de la estructura original.
“Creo que fue un desafío que, en ese momento, tuvo sentido como empresa. Hoy trataría de evitar este tipo de construcción porque es extremadamente complejo. Construimos literalmente un edificio por encima, apoyado en columnas que emergen de los subsuelos y se ubican en espacios libres de la casa. Hicimos un análisis económico, y gracias a que la ubicación del emprendimiento podía valorizar el metro cuadrado, se pudo financiar semejante obra. Si la propiedad no estuviera en una ubicación premium, probablemente no hubiera sido viable. Esto sucede en muchas partes de la ciudad donde hay casonas destruidas que no se pueden demoler y es muy caro restaurarlas”, consideró Lein.
Para Ferrazini, el proyecto no resultó más costoso por tratarse de un lote con un inmueble histórico. Explicó que la clave estuvo en que construyeron alrededor de la fachada, rodeándola y desplegando la obra por detrás, y no sobre ella. Si bien hubo un gasto adicional en la restauración, destacó que esa fachada renovada adquirió un valor propio. “En el lote funcionaba una industria y nosotros desarrollamos un emprendimiento privado para ganar dinero, pero la restauración patrimonial fue un plus cultural y distintivo”, señaló.
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