Hace más de una década, las crónicas daban cuenta de la desertificación del centro, el vaciamiento de la población que habitaba la zona y un cambio hacia una ciudad multilateral en los centros comerciales. Los índices de inseguridad y la falta de infraestructura tampoco ayudaron a sostener el casco antiguo.
Ahora, el microcentro vuelve a mostrar señales de recuperación en la construcción y asoma como uno de los sectores con más desarrollos de viviendas de la ciudad. En los primeros siete meses de 2026, solo en el sector comprendido entre Paraguay, Rioja y el río se autorizaron 17 permisos de edificación, que representan 24.184 metros cuadrados.
El dato adquiere relevancia al compararlo con el año pasado: durante todo 2025 se habían registrado 23 permisos y 25.559 metros cuadrados. Es decir, con poco más de la mitad del año transcurrido, la superficie autorizada en 2026 ya representa prácticamente todo lo registrado durante el año anterior. Un dato auspicioso que muestra una apuesta a repoblar el centro y darle más vida.
El comportamiento muestra un cambio de tendencia respecto de los años más recientes. Y en la estadística se puede detectar un punto de inflexión. Este sector había alcanzado un piso en 2023 (en 2020 no se documentaron registros por la pandemia), cuando se habían contabilizado apenas 15 permisos y 7.825 metros cuadrados.
A partir de entonces, se estableció un piso y comenzó el despegue. Los números comenzaron a recuperarse: en 2024 fueron 17 permisos y 20.491 metros cuadrados; en 2025, 23 permisos y 25.559 metros cuadrados; y en los primeros siete meses de 2026 ya se contabilizan 17 permisos y 24.184 metros cuadrados. Es decir, en los últimos dos años y medio, solo en el sector anteriormente mencionado se entregaron 57 permisos y más de 70.000 metros cuadrados. Los desarrolladores volvieron a mirar al microcentro con otros ojos.
Además, 2025 fue uno de los años con mayor cantidad de permisos otorgados de la última década, alcanzando los niveles de 2016. En 2021, a la salida de la pandemia, se acumularon los proyectos frenados del año anterior y fueron en total 24 trámites aprobados. Pero el proceso actual no es solo un récord histórico, sino una recuperación sostenida después del fuerte retroceso; y a partir de 2023, encaminándose al cuarto año de crecimiento consecutivo.
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Proyectos de mayor escala
Hay otro indicador que permite observar el cambio: la superficie promedio asociada a cada permiso.
En 2023, los 15 permisos representaron 7.825 metros cuadrados, un promedio cercano a los 522 metros cuadrados por permiso. En 2024, la relación pasó a unos 1.205 metros cuadrados por permiso y en 2025 se ubicó alrededor de los 1.111. En los primeros siete meses de 2026, en cambio, los 17 permisos acumulan 24.184 metros cuadrados, un promedio de aproximadamente 1.423 metros cuadrados por permiso.
Esto significa que el ritmo de construcción no se explica solamente por una mayor cantidad de permisos: los proyectos que se están autorizando en 2026 presentan, en promedio, una escala mayor que la observada en los años inmediatamente anteriores.
El microcentro de Rosario lucirá como es de costumbre viernes y sábado, mientras que domingo y lunes se cerrarán los negocios.
Diario La Capital / Celina Mutti Lovera
Es una señal relevante para el área central, donde la recuperación de inmuebles y la generación de nuevos proyectos pueden tener un impacto mayor que en otras zonas de la ciudad por la concentración de actividades, servicios y disponibilidad de infraestructura.
Una dinámica distinta al resto
El comportamiento urbanístico del microcentro adquiere todavía más relevancia cuando se lo compara con el panorama general de la ciudad.
El informe de permisos de edificación correspondiente a diciembre de 2025 señaló que, aunque ese último mes había registrado una mejora respecto de noviembre, la superficie total autorizada acumulada durante enero y diciembre de ese año se encontraba 15 por ciento por debajo de la registrada en igual período de 2024.
En ese contexto, la evolución del microcentro aparece como una dinámica particular: mientras el conjunto de la ciudad todavía exhibía una caída interanual en la superficie autorizada, el área central atravesaba su segundo año consecutivo de recuperación.
Los permisos de edificación funcionan, además, como una señal anticipada de la actividad constructiva: representan obras privadas cuya ejecución podrá desarrollarse posteriormente. Por eso, la aceleración observada durante 2026 puede leerse como un indicador de nuevos proyectos que podrían materializarse durante los próximos meses.
La apuesta de volver a poblar el microcentro
La gestión municipal se trazó el objetivo de volver a poblar el microcentro y que una población estable vuelva a vivir allí. Un espacio residencial requiere no solamente de actividad comercial y de servicios, sino también generar nuevas oportunidades habitacionales y volver a incorporar población permanente. Pero la tendencia general ya está planteada: después del piso de 2023, se encadenaron dos años de recuperación y llega a este segundo semestre con un dato especialmente significativo: en apenas siete meses ya autorizó casi tantos metros cuadrados como en todo el año anterior.
El secretario de Planeamiento municipal, Eduardo Bressan, fundó los logros en tres ejes de gestión: "Apoyamos irse a vivir al centro con la normativa para recuperar inmuebles en las peatonales y un marco para quienes quieran restaurar con valor patrimonial en un sector muy connotado por este tipo de edificios. Esto implica que al dejar un deslinde en el frente tanto por detrás del mismo como por arriba se puede construir. Y por otro lado se aprobó la normativa de torres que da una tipología diferente, con áreas de despeje de las medianeras y que le da una dinámica nueva. Y por último, el impacto de la obra pública con la puesta en valor del área histórica como La Catedral, Palacio de los Leones, plaza 25 de Mayo. Esto los desarrolladores lo ven como algo positivo , le dan un valor agregado. Y se percibe la sinergia entre el municipio y la provincia en la infraestructura, como con el plan de recambio de cañerías de Assa y la repotenciación del tendido eléctrico de la EPE. No es solo
Flexibilidad. El proyecto del Ejecutivo establece que en la zona calma del microcentro no haya obligación en nuevos edificios en construir nuevas cocheras.
embellecimiento, sino un potencial que ahora hace que se mire con otros ojos a la hora de apostar por el centro. Y para quien proyecte vivir allí tiene la ventaja de muchos lugares a mano y en un contexto que ha cambiado radicalmente", razonó el funcionario.
