El también miembro de la comisión directiva de Aehgar, destacó la voluntad del municipio en acompañar la problemática, trabajo conjunto que derivó en una ordenanza (ver aparte), pero apuntó que "en estos tiempos de cambios constantes y acelerados, hace falta tener también un marco normativo nacional y provincial, porque estas modalidades vinieron para quedarse". En tanto, dijo que dentro de esta informalidad ya se han visto "casos de estafas por Facebook, domicilios inexistentes, y experiencias de personas que contratan por plataformas sin saber dónde irán, guiándose por simples imágenes y comentarios", todas malas experiencias que dañan a Rosario como destino.
Según las dos principales plataformas, ya hay casi 1.200 departamentos en Rosario en alquiler por este sistema, y se estima que hay otros 500 privados que se mueven por fuera de la normativa, que entran y salen o que están publicados en otras redes. En Booking son 151 los departamentos publicados. Pero en Airbnb hay más de 1.000 alojamientos: 987 son departamentos enteros y 73 habitaciones. Cuartos compartidos, sólo hay 7. El precio promedio por noche que figura es de 35 dólares.
Sin embargo, al buscar aparecen valores más bajos. Un departamento de un dormitorio "a pasos de calle Pellegrini" se alquila a 14 dólares la noche. Un monoambiente en la zona de Pellegrini y Avellaneda con acceso a quincho y pileta cotiza a 15 dólares. Otra vivienda "estudio" en Pichincha se ofrece a 20 dólares. Una "premium" frente a los Tribunales provinciales está en 19 dólares por día. Y un apartamento en un condominio del barrio Abasto se ubica en 12 dólares.
Grandes ciudades
En Buenos Aires, según el sitio insideairbnb.com, ya hay más de 26 mil entradas entre departamentos enteros (el 90%) y habitaciones ofrecidas (el 10%). Más del 60% son personas o empresas que tienen más de una propiedad publicada, y la gran mayoría tiene más de 10 bajo su nombre. Pero esto no significa que son propietarios de todas, y a veces ni siquiera de una.
Dado el éxito de este mercado, ha surgido un nuevo trabajo: administradores que se encargan de recibir a los huéspedes, coordinar entradas y salidas, limpieza e inconvenientes. Estos anfitriones tercerizados les cobran a los dueños un porcentaje importante explotando un atributo de la aplicación, que es la característica de "superhost", un sello de reputación que indica una buena experiencia para los que buscan alquilar.
Muchas de las grandes ciudades del mundo ya tienen regulación contra los alquileres temporarios para mitigar el impacto que tuvieron en el mercado de viviendas. En Berlín, por ejemplo, que es seis veces más grande que Caba, Airbnb está regulado y tiene 12.000 lugares. En Nueva York cuenta con 20.000 departamentos y casas registradas, pero en julio el Estado local impuso un registro muy restrictivo para alquileres temporarios. Algo similar sucedió en Italia y Portugal.
En Argentina, un proyecto del oficialismo en el Congreso nacional plantea la necesidad de regulación de los contratos de locación a corto plazo con fines turísticos en todo el país, atendiendo las problemáticas de destinos como Bariloche, Villa La Angostura, San Martín de los Andes, Ushuaia y Mar del Plata.
En esas ciudades, al tener un margen de construcción más acotado y un parque habitacional mucho más chico, la oferta se ha volcado directamente al turismo y los habitantes permanentes tienen dificultades para conseguir alquileres no temporarios, porque además los precios se dolarizan y los contratos se hacen cortos, hasta tres meses que es lo que permite como máximo el Código Civil y Comercial.
¿Qué pasa en Rosario?
En Rosario existe una ordenanza que regula alquileres temporales. Es la 10.138, que establece un registro de propiedades habilitadas. En plena pandemia, durante 2020, el Ejecutivo envió un mensaje al Concejo que se consensuó con otros proyectos presentados y fue aprobado en diciembre de ese año. Durante 2021 hubo distintas rondas de trabajo para la reglamentación, con Aehgar, el Colegio de Corredores Inmobiliarios (Cocir) e incluso Airbnb. En agosto se firmó la reglamentación.
La norma obliga a la registración con la habilitación completa. Exige inscripción a impuestos y normativa de seguridad. Prioriza que las propiedades estén registradas, para que estén dentro del radar del Ente Turístico de Rosario (Etur), y así tener la capacidad de intervenir en caso de recibir alguna queja o reclamo. Hasta ese momento, no había herramientas legales para hacerlo, y todo quedaba dentro de un acuerdo entre particulares. Solo se le reclamaba a la app.
"Desde que asumimos, nuestra premisa fue regular el alquiler turístico temporario en Rosario buscando cumplir dos objetivos, la equidad de condiciones en el sector y la seguridad del turista. Desde la entrada en vigencia de la ordenanza venimos trabajando junto a otras áreas municipales y al sector privado para avanzar en la habilitación de los departamentos de alquiler turístico temporarios", expresó la subsecretaria de Turismo de Rosario, Alejandra Mattheus.
Desde entonces se puso en marcha un proceso de registro, con un trámite digital fácil y sencillo, que ya permitió identificar 150 alquileres temporarios que se hicieron parte de la oferta de la ciudad a través del Etur. Eso les permite interactuar con quienes se regularizan, acercarles información y contar con sus datos. Incluso enviaron ya 300 notificaciones mediante Airbnb, porque la app no muestra la ubicación exacta hasta publicar. Por lo que hubo que hacer un trabajo artesanal identificando las unidades, contactándolas y registrándolas, que hoy continúa.
Además del registro, se determinó un contacto y un equipo del Etur encargados de recibir consultas y reclamos por alquileres temporarios. El Estado tiene capacidad de sanción e incluso de clausura si hay algún incumplimiento. Hubo algunos casos puntuales que ingresaron por denuncias de vecinos o inquilinos contra alojamientos no habilitados, pero hoy el foco está puesto en incentivar la captación de quienes aún no se registraron y no ir por lo punitivo para no atemorizar a los que desean salir de la clandestinidad.
Desde el municipio destacaron que es una experiencia que tiene poco espejo en otras ciudades del mundo, y recientemente las autoridades de Córdoba estuvieron consultando, porque están interesadas en replicar una legislación similar en La Docta. "Estamos trabajando junto a otras 18 ciudades de la Argentina, con las que creamos la Mesa Federal de Registro. Si bien carecemos de una normativa provincial y nacional, desde el municipio seguiremos avanzando en la aplicación de la normativa vigente", acotó Mattheus.
Aún no llega con fuerza
¿Podría pasar en Rosario lo que sucedió en Caba? Buenos Aires tiene un parque de oferta turística mucho más amplio que Rosario, sumado a la cantidad de visitas nacionales de personas que van por trabajo, salud o negocios.
El déficit habitacional se calcula en 100 mil inmuebles, con 220 mil ociosos. El 10%, unos 26 mil, está en el mercado de Airbnb", detalló Ariel D'Orazio, de la Concejalía Popular.
En Rosario, en las plataformas turísticas hay 1.700. Pero, para el referente, hoy hay una cantidad de inmuebles desocupados que si estuvieran en el mercado locativo bajarían los valores y resolverían en parte el problema de la falta de oferta de inmuebles. Las viviendas ociosas son 60 mil en Rosario, según el censo 2010, aunque los corredores inmobiliarios dicen 17 mil porque aseguran que incluye departamentos en venta, ofrecidos en alquiler y en construcción.
"Claramente hoy las plataformas digitales no son un problema, pero pueden llegar a serlo, porque la brecha cambiaria y los márgenes de rentabilidad que quieren los dueños, sobre todo en viviendas nuevas, y ese bastardeo a la ley de alquileres desde los medios de comunicación porteños, pueden generar un caldo de cultivo para que muchos inmuebles se retiren del mercado locativo y se dolaricen los alquileres", expresó.
Andrés Gariboldi, presidente del Cocir, ve difícil que pueda suceder algo parecido en Rosario. "En Rosario los turistas se quedan menos cantidad de días. El rango es de uno a cinco días, con un promedio entre dos y tres. Esa es una problemática de las ciudades capitales o netamente turísticas en las que tienen fuerte demanda", evaluó.
Y dijo que algunos propietarios que se han ido a ese mercado, han vuelto asustados. "Al pagar los impuestos y servicios, y gastar en tenerlo equipado, se dieron cuenta que lo ocupan solo 4 o 5 días en el mes. A lo mejor lo alquilan un fin de semana largo, y no lo vuelven a ocupar por 20 días. No les termina conviniendo", detalló.
En tanto, ambos alertaron sobre un tema colateral: la conflictividad entre vecinos cuando hay departamentos con fines turísticos. Cuando se da un hecho de inseguridad, los habitantes apuntan a ese departamento donde entra y sale gente desconocida todo el tiempo, a los que les dan las llaves digitales. Por eso, ya hay reglamentos de edificios que prohíben expresamente la actividad dentro del inmueble. Al menos, hasta que haya un boom.
