El mercado inmobiliario tímidamente vuelve a tomar ritmo luego de la virtual paralización de las operaciones de alquiler que tuvo su capítulo más alto los días previos a la derogación de la ley de alquileres, con la entrada en vigencia del mega DNU de desregulación de la economía que desde el pasado 29 de diciembre estableció un nuevo marco para inquilinos y propietarios. Si bien el panorama aún es incierto, desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe sede Rosario (Cocir) brindaron una radiografía de la situación del sector locativo y aseguran que en los últimos días la oferta de inmuebles en alquiler comenzó a crecer.
Mientras que el 17 de octubre de 2023 en Rosario la oferta disponible de departamentos en alquiler era de 500 propiedades y el 19 de octubre de 481, en el nuevo año -el 3 de enero de 2024- la cifra ascendió a 554 y el 9 de enero a 703 unidades, según datos del portal Propia que agrupa a la oferta de los profesionales matriculados en el colegio y es el resultado de un trabajo que lleva adelante el Instituto de Investigaciones Económicas de la Universidad Nacional de Rosario (UNR).
Alejandro Bassini, coordinador General Departamento de Estadísticas del Cocir, explicó que se trata de un salto por arriba del 30%. “Hoy vemos que hay un incremento de la oferta de alquileres con destino habitacional, pero tenemos que ser muy cuidadosos con la revalidación de los precios. Hoy si queremos ofrecer al mercado inmuebles con tipologías y pretensiones de algunos propietarios que no corresponde, el mercado se va a encargar de que ese inmueble quede ahí hasta tanto producto del proceso inflacionario se vaya pudiendo acomodar”, relató y mencionó como ejemplo el caso de un departamento monoambiente que estuvo en alquiler por 6 meses porque no se validaba el valor solicitado.
Bassini explicó que el mercado se está acomodando porque, entre otras cuestiones, está quedando en evidencia que una actualización mensual o bimestral del canon locativo “no es practicable”. Resaltó que quienes buscan una propiedad en alquiler tiene que “vivir en algún lado" pero “no se paga cualquier cosa”.
“Hay una necesidad habitacional, es una realidad. Hoy acceder a una vivienda para comprar es impracticable por más que los números parezcan accesibles. El asalariado que representa el segmento mayoritario con la recesión económica que estamos inmersos no tiene más alternativa que salir a alquilar. Por eso creemos que el rol del corredor inmobiliario va a ser clave para llevar esta unidad de negocio a un escenario terrenal. no tenemos que perder de vista nunca que un inmueble en alquiler es el hogar de muchos rosarinos”, subrayó y estimó que “en 60 o 90 días habrá un verdadero diagnóstico” de la situación.
Diciembre y enero son meses de mucha demanda de departamentos en alquiler, especialmente por la llegada de los estudiantes a la ciudad. Pero en esta oportunidad las decisiones están demoradas. “Toda esta vorágine ha postergado los ciclos naturales. Por está época del año, principio de diciembre, teníamos cerradas prácticamente todas las operaciones del segmento universitario, de aquellos que venían a contratar para que los chicos vengan a estudiar a Rosario. Hoy se están realizando contratos, hay un marco que los contiene, pero hay mucha incertidumbre”, puntualizó.
Asimismo, explicó que la reactivación tiene que ver con que en la región arriba del 80% de los propietarios tiene entre 1 y 2 propiedades y esto quiere decir que un inmueble desocupado no se puede “aguantar” más de uno o dos meses sin alquilar. “Los gastos de funcionamiento que demanda estar desocupado requiere en forma inmediata volcarlo al mercado locativo. La renta poca o mucha no es una cuestión de ahorro, hoy forma parte del flujo del gasto operativo de cada propietario”, señaló.
La tendencia del mercado muestras número en crecimiento, pero el panorama todavía es incierto y el final está abierto. Agrupaciones que representa los inquilinos se manifestaron en contra del DNU y realizaron presentaciones para dejar sin efecto el decreto.
El mercado de alquiler
Desde Cocir destacaron que la cantidad de publicaciones de oferta de alquileres en el portal de Propia de la ciudad de Rosario justifica un análisis más exhaustivo al interior de la ciudad. Es que el 78% de oferta de la región se corresponde con esta localidad, significando 731 anuncios de alquiler de viviendas.
En la ciudad la oferta de alquileres permanentes asciende a 687 unidades habitacionales de las cuales el 81% se corresponden con departamentos. Le siguen las casas, con el 18% de lo ofertado y muy por detrás, los departamentos de pasillos con una participación de apenas el 1%.
Considerando la cantidad de dormitorios, prevalecen las unidades de 1 y 2 dormitorios, con participaciones del 38% y 28%, respectivamente. Le siguen la oferta de monoambientes con un 19% del total ofrecido y de 3 dormitorios o más con un peso del 15%
En relación con la distribución según barrios, el 32% de lo ofertado en viviendas permanentes para alquiler se localiza en el Centro. Le siguen, Nuestra Sra. De Lourdes, Martin, Alberto Olmedo (Pichincha), República de la Sexta, Echesortu y Barrio del Abasto, que de manera conjunta estos seis barrios significan el 36,5% de lo ofrecido. De este modo, estos siete barrios acumulan una participación de casi el 70% de la oferta en toda la ciudad de Rosario. Esta distribución se mantiene al considerarse exclusivamente la oferta de departamentos.
Por otra parte, sobre precios se precisó que a diciembre el valor promedio de un monoambiente asciende a 110.000 pesos para Rosario. En los barrios Centro, Ntra. Sra de Lourdes y Alberto Olmedo, los valores ofertados se encuentran por encima de la media de la ciudad, mientras que por debajo están los ofertados en el Barrio del Abasto y República de la Sexta.
En el caso de departamentos de 1 dormitorio, el valor medio de la ciudad es de 135.000 pesos, encontrándose por encima los ofertados en los barrios del Abasto, Echesortu, Ntra. Sra. de Lourdes y Martin, mientras que por debajo está el de Alberto Olmedo (Pichincha). En el caso de departamentos de dos dormitorios, la mediana para la localidad de Rosario es de 190.000 pesos, encontrándose sólo el barrio de Alberto Olmedo por debajo de dicho valor, mientras que por encima, el resto de los barrios analizados
Compra-venta
Respecto a la venta de propiedades el informe destaca que Rosario posee la mayor oferta de inmuebles destinados para la venta en materia habitacional, concentrando el 87,5% de las publicaciones de Propia.
Considerando los barrios de la ciudad se especificó que en el Centro se localiza el 30% de las propiedades habitacionales ofertadas a la venta, le siguen Lourdes con el 9,3%, Martin con el 8,8% y Alberto Olmedo (Pichincha) con el 7,2%. Luego, República de la Sexta y Barrio del Abasto con proporciones algo menores pero superiores al 5%.
Considerando los barrios con mayores propiedades para la venta, más del 90% de la oferta se concentra en departamentos, con excepción de Echesortu donde el peso de las casas llega al 16% del total ofrecido. Fisherton presenta una fisonomía distinta, siendo casas casi un 43% de las viviendas ofrecidas a la venta.
En lo que respecta al tamaño de los departamentos para la venta, prevalecen las unidades más pequeñas (monoambientes y un dormitorio), rondando el 60% de la oferta en la mayor parte de los barrios analizados. La excepción la constituye Luis Agote donde la proporción de departamentos de hasta 1 dormitorio llega al 88%.
El coordinador General Departamento de Estadísticas del Cocir mencionó que existen datos del registro de la propiedad de que la desregulación ha incentivado a aquellos que estaban ante la duda a poder concretar una compra y habló sobre las propiedades que hoy tienen más demanda. “La tendencia han ido mutando. Antes históricamente el segmento de monoambiente era lo que estaba por arriba de la media, hoy notamos que el segmento de 3 dormitorios está muy en búsqueda”, señaló.
Bassini consideró que “hoy al haber tocado un piso los valores en dólares y frente a un progresivo aumento de los inmuebles se va a favorecer al mercado y a todo el sector inmobiliario”. En ese sentido, dijo que el barrio Lourdes junto a Pichincha son las zonas con mayor demanda, además del área central de Rosario que históricamente “es lo más masivo”.
“Barrio Lourdes está muy a la vanguardia, principalmente en los ciclos de realización. En otros que hay más volúmenes de oferta pero los ciclos de cierre se encuentran más espaciados en el tiempo”, precisó.
