Hace menos de un mes que se cumplieron tres años de la entrada en vigencia de la actual Ley de Alquileres, con un escenario que es cada vez más complejo, tanto para inquilinos como para propietarios.
El DNU de Milei deroga la ley de alquileres.
Hace menos de un mes que se cumplieron tres años de la entrada en vigencia de la actual Ley de Alquileres, con un escenario que es cada vez más complejo, tanto para inquilinos como para propietarios.
Al haber sido sancionada ya hace tres años (junio de 2020), hoy nos encontramos con la finalización de contratos que se iniciaron en ese momento, lo que ha llevado obligatoriamente a un balance más exhaustivo de qué consecuencias trajo aparejada esa ley.
Es así que, gracias al descontento de ambas partes – propietarios e inquilinos - la oferta de propiedades comenzó a caer drásticamente, teniendo históricamente uno de los niveles más bajos.
¿Cuáles son los dos puntos que generan mayor controversia para ambas partes? La modificación en el plazo de la duración de los contratos, que psó de dos a tres años) y el aumento anual, por la inflación desmedida en nuestro país, hace que sea insostenible.
Consecuencias graves en las que derivó la ley de alquileres
Los propietarios, previendo que “por un año” no pueden aumentar el alquiler, y a sabiendas de que la inflación no es ni siquiera mensual, sino más bien semanal, SOBRECARGAN el precio del alquiler en el inicio de la relación contractual, lo que trae como consecuencia que el inquilino tenga que desembolsar una suma importante de dinero con todos los gastos que derivan de ello.
El factor grave, siguiendo esta línea, recae en la poca oferta que esto genera y la gran demanda que surge ante la necesidad de una vivienda para quienes no pueden acceder a la vivienda propia. Siguiendo el juego de la oferta y demanda, y el resultado de lo que ello implica, ante tan poca oferta de propiedades en alquiler y una demanda importante, los precios suben.
Otra consecuencia más de ello - del descontento tan importante de los propietarios - fue que sacaran sus viviendas del mercado de alquileres permanentes, y las volcaran a los alquileres temporarios. Esto es así porque los propietarios consideraron que les era más rentable un alquiler bajo esta modalidad, que alquilar por tres años su vivienda con destino habitacional con aumento del precio solo de forma anual.
Ahora bien, un cambio o una modificación de la ley, ¿resolvería la cuestión de fondo?, ¿contentaría a ambas partes?
La discusión que parece no tener fin, es si el Estado debe intervenir en la negociación de las partes o dejar que ellas dispongan libremente. Algunos sostienen que, sin la intervención del Estado, habría un “aprovechamiento” por parte del propietario. Otros, sostienen que se debe limitar en un mínimo la autonomía de las partes y que se promuevan las inversiones privadas cuyo objeto sea el incremento de la oferta locativa.
Proyectos y propuestas para modificar la Ley de Alquileres
Desde todos los sectores, tanto de cámaras inmobiliarias, grupos de inquilinos y de propietarios, sostienen la necesidad indiscutible de un cambio en la ley vigente de tal manera que vuelva a impulsar el mercado.
Las modificaciones que se proponen a la Ley de Alquileres vigente, versan sobre los artículos que mayores conflictos generaron:
a) Las actualizaciones del precio entre tres y cuatro meses
b) La reducción del plazo mínimo a dos años
c) Incentivar a los propietarios con beneficios fiscales e impositivos (recordamos que la ley vigente obliga al propietario a denunciar su contrato en AFIP).
Otros de los puntos es fomentar políticas públicas para créditos hipotecarios que permitan el acceso a la vivienda.
Florencia Gaglio. Abogada. Corredora Inmobiliaria. Martillera Pública.
Por Pablo Mihal