Otro megaproyecto inmobiliario asoma en Granadero Baigorria

La ciudad de Granadero Baigorria está viendo surgir un nuevo proyecto inmobiliario, nacido de la mano del Sindicato de Obras Sanitarias y encomendado a una desarrolladora privada, la que levantará un complejo que se extenderá desde el parque Eva Perón hasta el río.

El emprendimiento está dentro de los límites del Plan Especial Interjurisdiccional y comprende una lonja de tierra entre el Parque Habitacional Metropolitano que confeccionó el Ecom, la calle Los Plátanos, el parque y el Paraná: 14,5 hectáreas de urbanización.

La intención es que las primeras 48 unidades de lo que será la primera etapa, en la que está previsto levantar unas 258 viviendas, sean entregadas directamente al sindicato para comercializarlas entre sus afiliados, para lo cual ya se abrió una lista de posibles candidatos. Lo que recaude la institución gremial por la venta de los departamentos asignados será para solventar, promete la conducción, obras en el club que el mismo sindicato posee del otro lado de la ruta 11.

Master plan

El master plan proyectado lleva el nombre de MIO Desarrollo Urbano, que en total aspira a construir a futuro alrededor de 2.200 unidades entre casas y condominios. Según explicaron desde Pecam, MIO "consta de cinco etapas constructivas" en las que se incluyen distintos productos arquitectónicos: casas dúplex, condominios, casas de propiedad horizontal y torres de departamentos, desde monoambientes hasta viviendas de cuatro ambientes.

Además, están previstos dos centros comerciales en etapas diferenciales. Uno de ellos, al lado del mismo ingreso al predio, aunque pensado para una etapa posterior, cuando ya haya gente viviendo.

La primera etapa, que ya empezó a materializarse, consta de unas 258 unidades ubicadas en distintos sectores del predio. En uno de ellos se levanta el llamado PH Esmeralda, que es el que incluye las viviendas que serán destinadas a los afiliados a Obras Sanitarias, para lo cual el gremio convocó el viernes 12 a una reunión informativa y abrió el listado de postulantes.

Según consigna Iván Bergallo, coordinador general de Desarrollos de Pecam, esta primera etapa significó llevar los servicios básicos a las zonas donde se desarrolla el proyecto, además de toda la iluminación perimetral del predio donde se levantará el emprendimiento. "La primera etapa ya tiene garantizados todos los servicios, fue realmente una inversión muy grande", advierte.

El proyecto total es a 15 años, pero la primera etapa, que comenzó hace tres meses con el PH Esmeralda, está pensada para terminarse entre fines de 2019 y mediados de 2020, explicó el directivo. El resto de las etapas está sujeta a la comercialización.

Las viviendas tendrán, para el público en general, cuatro formas de financiación. Tres de ellas serán propias de la comercializadora, con adelantos y 28, 48 o 120 cuotas mensuales establecidas a partir de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) fijada por el BCRA. Una cuarta opción sería a través del Banco Nación, con el que la desarrolladora está en intensas gestiones para lograr una línea de crédito en beneficio de los potenciales compradores.

Según detalló Bergallo, el valor de mercado de una unidad está en el orden de 1,8 millón de pesos para un dormitorio y de 2 millones para dos dormitorios, aunque los valores pueden cambiar de acuerdo a la ubicación de las unidades y la complejidad de la etapa.

El largo recorrido

Ahora bien, ¿cómo y por qué entra a cuadrar en todo este megaproyecto el Sindicato de Obras Sanitarias?

La historia comenzó en 1991, cuando Oscar Barrionuevo, secretario general del gremio, era presidente del bloque Justicialista de la Cámara de Diputados. En aquel año, el entonces legislador presentó un proyecto para la sesión a título gratuito de algo más de 14 hectáreas de lo que por entonces era una lonja dentro de un inmenso terreno fiscal donde había un gran depósito de tubos.

"Esos terrenos siempre fueron importantes para Obras Sanitarias, ya que allí se depositaron numerosos caños que el presidente Juan Domingo Perón quería destinar a un acueducto que alimentara desde el río Paraná a sectores de las provincias de Córdoba, Buenos Aires y La Pampa", recordó.

Cuando terminó su período como diputado, el proyecto quedó sin evaluar. Sin embargo, tras la asunción de Carlos Alberto Reutemann como gobernador, Barrionuevo volvió a la Cámara baja, pero ya como un outsider dentro de un peronismo reutemista. "Yo estaba solo, había entrado por otra lista y era un elemento díscolo", asegura el veterano dirigente, que por aquella época volvió a la carga con su proyecto.

En ese marco, la sesión de los terrenos fue moneda de cambio en una negociación para poder sacar un paquete de leyes. El proyecto se aprobó por unanimidad en Diputados, y el propio gobernador levantó el pulgar para que los senadores le dieran el visto bueno. El destino del predio debía ser la construcción de viviendas para los afiliados.

Al menos así lo rememora hoy el mismo Barrionuevo, quien contó que, pese a que la iniciativa ya se había convertido en ley, no lograba la promulgación.

Pasaron muchos años, la enton ces Dipos se privatizó, vinieron el puente Rosario Victoria, la planta potabilizadora, una planta de tratamientos cloacales, se abrieron calles, se proyectó un parque local, intervino el Ente de Coordinación Metropolitana para confeccionar un megaplan y muchos etcéteras.

   "Fue recién en el último tramo del mandato de Antonio Bonfatti que entró en vigencia la cesión de las tierras y logramos el objetivo", le contó Barrionuevo a La Capital.

   El desarrollo obtuvo el visto bueno de la Municipalidad para el uso del suelo. Granadero Baigorria recibió una porción de tierra que destinó al parque Eva Perón, que se extiende actualmente hasta el predio de Assa. El gremio requería de financiamiento para construir viviendas, y en 2015 acordó que la desarrolladora Pecam planificaría el complejo habitacional.

   En diálogo con este diario, el intendente de Adrián Maglia explicó que, aunque el municipio no tiene injerencia en su ejecución, para la ciudad "es muy importante no dejar terrenos ociosos porque tenemos una intrusión terrible, debemos preservar los espacios, ya sea para uso público o para emprendimientos urbanísticos".

Tema pendiente

En la reunión del viernes 12, cuando se lanzó el plan, un tema que quedó pendiente: el costo de las unidades para los afiliados, algo que generó no pocas dudas. Según fuentes a las que tuvo acceso este diario, los beneficiarios deberían pagar un adelanto de 250 mil pesos y cuotas de 15 mil mensuales. Barrionuevo dijo en un principio que eso era "un despropósito", y que no quiere cobrar una cuota superior a los 6 mil pesos.

   Pero en su círculo más cercano ya le están advirtiendo varias cosas. Primero, que si quiere destinar lo recaudado a su club y financiarlo desde la misma entidad gremial, tendrá que esperar décadas. Segundo, que si la financiación es bancaria, no será del ciento por ciento, de modo tal que tendrá que prorratear el adelanto. Tercero, que si no quiere cargar al afiliado con cuotas muy altas, va a tener que entregar las unidades "regaladas". Y cuarto, que lo que recaude no le alcanzará para concretar las obras monumentales que quiere para su club (se hablaba de una pileta olímpica techada y climatizada con todos los servicios complementarios y un auditorio para mil personas con todo el equipamiento necesario).

   Por eso, antes de que se presentara el proyecto (La Capital fue testigo del diálogo en la "mesa chica") se resolvió que por el momento no se hablaría de dinero. Cuánto pagará el afiliado es una incógnita. Lo que sí prometió Barrionuevo es que lo recaudado irá al club.

   Otro cuestionamiento, o interrogante (o ambas cosas), que ya se había escuchado a la hora de evaluar el beneficio para los afiliados era si las unidades a las que accederían no eran las de menor valor. A esto, Barrionuevo retrucó que "son las que están más cerca de la ruta, pero ahí no estamos hablando de más o menos valor, sino de una inversión social del gremio, un beneficio para sus afiliados y de dinero que será destinado a nuestro club". Y Bergallo afirma que "las viviendas de Obras Sanitarias serán la puerta de entrada al complejo, por lo que se está poniendo especial empeño".

   Así, después de dos décadas, lo que era un proyecto de cesión de terrenos terminó en un master plan habitacional con un fuerte impacto urbano dentro de la ciudad, además de un proyecto sindical con algunos interrogantes.

Un plan integral para toda la zona de la cabecera

En mayo de 2017, el Concejo Municipal de Granadero Baigorria aprobó por unanimidad la propuesta que presentó el Ente de Coordinación Metropolitana para un plan especial interjurisdiccional parque de la cabecera del puente Rosario-Victoria: una intervención de 63 hectáreas en jurisdicción de esa ciudad, 34 de ellas para urbanización y 29 para parque. Este proyecto incluye la reconversión del Remanso Valerio, mejorando las condiciones de habitabilidad, la prolongación de la avenida Carrasco, la relocalización de un asentamiento pegado al Remanso Valerio y el Parque de la Costa.

   Según los planos aportados por el municipio, MIO entra dentro de los límites del plan, aunque es un proyecto independiente.

   De todas las unidades previstas para el proyecto, 48 le corresponderán al sindicato, que aportó la totalidad de los terrenos. Pero según Oscar Barrionuevo, la entidad "tiene prioridad para disponer de 220 viviendas", aunque aclaró que, de hacer lugar a esa opción, serán otros costos.

   Desde la empresa, Iván Bergallo no habla en los mismos términos, pero asegura que para el resto del complejo, los afiliados van a tener ventajas comerciales, sobre todo en lo administrativo, aunque no superiores al 4 por ciento.