Por Nicolás Maggi
La derogación de la Ley de Alquileres provocó que muchos propietarios que tenían departamentos en el mercado temporario los pasen nuevamente al tradicional. Así lo afirman corredores inmobiliarios del sector y puede comprobarse en las plataformas o buscadores de inmuebles online, en el marco de un incremento de las propiedades que cambiaron a contratos tradicionales luego de la desregulación. Sin embargo, los inquilinos dicen que los precios siguen por las nubes.
Un relevamiento entre los que se dedican al tema y los principales portales del sector marcan este incremento, que los referentes inmobiliarios adjudican al Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) de Javier Milei que terminó con la Ley 27.737 al entrar en vigencia el 29 de diciembre.
"Los alquileres temporarios fueron disminuyendo, y muchos propietarios pidieron pasar las propiedades a permanente. Principalmente porque la ciudad de Rosario no es el panorama que tiene Buenos Aires, donde el alquiler temporario tiene mucho movimiento", detalló María Belén Rivero (corredora inmobiliaria matrícula 731) y referente de los alquileres temporarios
En la ciudad, había una gran oferta de departamentos monoambiente y de un dormitorio con esta modalidad, y una demanda baja concentrada para fines de semana, por uno o dos días. Los que alquilaban por uno o dos meses, en el que caso de los que los utilizaban para trabajo, tratamiento médico o estudios, habían descendido de manera notoria, provocando una sobreoferta en temporarios. Esto hacía que el valor de los alquileres en esta modalidad sea cada vez menor.
Sumado a eso, el propietario tenía que costear los gastos de ese inmueble: expensas, impuestos, los servicios y tenerlo amueblado con todas las comodidades que requiere el huésped, un gasto que en la actualidad es muy elevado. "Esto, después de la derogación de la ley, llevó a que muchos que lo tenían desocupado y estaban en duda sobre qué hacer con su inmueble, están volcándose mucho más en lo que es el alquiler permanente", completó Rivero.
Sumado a esto, actualmente el contrato es pactado entre propietario e inquilino y normalmente se están haciendo por dos años con un ajuste trimestral, cuatrimestral o semestral, tomando el Indice de Precios al Consumidor (IPC) o Indice para Contratos de Locación (ICL) correspondiente a cada plazo a ajustar.
"Esto lleva a que el propietario confíe más en que ese alquiler se ajuste con una periodicidad un poco más equitativa. También esto lleva a un aumento en la oferta, entonces el inquilino tiene la opción de elegir qué propiedad quiere para alquilar, y qué valor le conviene. Si bien todavía los valores están altos, hoy vemos que luego del DNU la oferta aumentó más de un 100% y esto a largo plazo, ya lo hemos visto en otros años, hace que el mercado lo equipare, porque hay mucha más oferta y el valor baja", detalló la corredora.
Otro factor que inclina a los dueños de las propiedades a la hora de elegir entre el temporario y permanente tiene que ver con las garantías. En el contrato de alquiler permanente se solicitan las garantías de propietario y salariales que lo respaldan. En cambio, cuando se trata de un alquiler temporario no se toman garantías más que un depósito. Según Rivero, esa inseguridad también lleva al propietario a elegir el permanente a la hora de destinar su vivienda.
Los inquilinos se mostraron muy reacios a creer que esto pueda representar un beneficio. "Con el DNU, alquilar se convirtió en un lujo. Aumentó la oferta, pero lo que no se menciona es el otro lado de la famosa ley económica: la demanda", disparó Emmanuel Canelli, presidente de la Asociación de Inquilinos de Rosario.
En su visión, esta demanda está constituida por una gran cantidad de personas de la ciudad, de todas las clases sociales, que "día a día ven como sus ingresos se licuan producto del programa económico de este gobierno. Son personas que hoy alquilan y mañana se les vence el contrato y es imposible afrontar los costos que conlleva una renovación o una mudanza para un nuevo contrato de alquiler", apuntó.
Para Canelli, las personas que hoy por hoy tienen que alquilar bajo la lógica del DNU se ven "sumamente perjudicadas", teniendo que mudarse a lugares más chicos, compartir con gente una vivienda o hasta incluso retornar a las casas de sus familiares, producto de no poder afrontar los costos que significan alquilar.
"Este es el punto trascendental el cual no se menciona. Aumentó la oferta porque, previo al DNU, estos inmuebles venían ofreciéndose con lógicas de alquileres temporarios en plataformas virtuales, con precios irrisorios en dólares y aumentos atados directamente a la inflación. El DNU vino a beneficiar a los propietarios especuladores que hasta hace un mes se daban el privilegio de dejar sus viviendas vacías u ofrecerlas en alquileres temporarios", denunció.
En ese sentido, indico que "es una necesidad imperiosa que se derogue el DNU y volvamos a un plano más ecuánime a la hora de alquilar una vivienda. La última reforma de la ley permitía aumentar cada 6 meses y era un punto de acuerdo, en el cual se reflejaban ambas partes", mencionó.
El presidente de la Asociación de Inquilinos de Rosario lamentó que los cambios introducidos por Milei "convirtieron un mercado complejo en la ley de la selva". Sus datos indican que históricamente siempre hubo un 25% o 30% de viviendas que no se ofrecían bajo los usos habitacionales legales, porcentaje que se venía arrastrando desde la aprobación de la ley.
Era difícil solucionar esta situación, porque convivían contratos prorrogados por la pandemia, otros de dos años, los de la nueva ley de tres años ajustados anualmente, y otros semestralmente. "Ahora estábamos llegando al punto de que todos los contratos iban a ser de tres años, logrando un recambio de los inmuebles ofertados históricos de nuestra ciudad, entre el 75% y el 80%", relató.
Por último, dijo que el máximo problema que trae aparejada esta desregulación es que "aquellos contratos firmados según ley de alquileres por propietarios que no especularon, se vencían en estos meses y se iba a generar el circuito completo bajo esa norma ecuánime. Resolver este desbarajuste, para Canelli, ahora llevará mucho tiempo: "Nuevamente nos pone a remar contra la corriente, en pos de intentar que alquilar no se convierta en un lujo", cerró.
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