Buscan estimular la construcción en inmuebles patrimoniales

El intendente Pablo Javkin posee en su despacho un nuevo proyecto para modificar normas de construcción en la ciudad. Mientras los ediles discuten cambios para la zona norte y Fisherton, el Ejecutivo ya tiene listo un texto que, de aprobarse, flexibilizaría trámites vinculados a inmuebles patrimoniales, en los que se permitirá una mayor edificabilidad sin pasar por el Concejo.

La norma venía siendo trabajada desde hace varios meses al interior de la Secretaría de Planeamiento. El martes pasado, su titular Agustina González Cid adelantó los lineamientos generales del proyecto, en el marco de una reunión con la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), en la sede de la Federación Gremial de Comercio e Industria.

Además de la reconstrucción del evento a través de sus asistentes, La Capital pudo acceder a un resumen interno que circula en los pasillos de la ex Aduana, donde funciona el Programa de Preservación y Rehabilitación del Patrimonio. En él se detallan los principales motivos que, entienden en Planeamiento, justifican los cambios, planteando "la necesidad de sostener políticas públicas que hagan sustentable al patrimonio y a su vez resulten acciones dinamizadoras del desarrollo de la ciudad".

Según se consigna, "es evidente que la ciudad se va transformando a través del tiempo, y esa transformación se debe analizar en cada contexto", para luego decir que "debemos ser flexibles para reaccionar rápido ante las nuevas demandas urbanas". Algunas líneas más abajo concluye que "surge la necesidad de ajustar algunos criterios normativos en pos de estimular las intervenciones en inmuebles catalogados".

Amén de los argumentos oficiales, la conjunción de cambios en las normas constructivas y quita de facultades al Concejo generará sin dudas ríspidos debates. Cuando a principios de marzo Gonzalez Cid adelantó a este medio algunos ejes de la norma, se encargó de aclarar que amén de buscar resolverlos 100% en el ámbito del Ejecutivo, todos los trámites serían viabilizados "con criterio, porque deben ser aprobadas por nuestra comisión de Patrimonio".

Más superficie

Fuentes consultadas para este artículo coincidieron en que el proyecto, centralmente, pretende introducir dos cambios: permitir el aumento de superficie en la vacancia y ajustar los mecanismos sobre qué y cómo construir en los terrenos catalogados como "Protección de Entorno" (aquellos linderos a uno con protección directa). El texto plantea también quitar 361 propiedades del inventario patrimonial, ya que según el Ejecutivo "en la práctica" no se justifica su inclusión.

"La vacancia es un pedazo de lote que no está construido. Generalmente es el patio de una casa", definió un referente del sector privado, que participó de la charla en que González Cid anticipó los cambios. Según el resumen interno, la ampliación de superficie en la vacancia sólo se admitirá para los edificios catalogados con protección directa (grados 2A, 2B y 2C, según la nomenclatura oficial) y con protección indirecta (grados 3A y 3B).

Se aclara, igualmente, que en ningún caso las nuevas construcciones podrán superar la altura del edificio patrimonial en el que se insertan. La única excepción se plantea para casos de inmuebles de planta baja, donde se permitiría agregar "un nivel por encima del volumen original, alcanzando una altura máxima de cuatro metros medidos a partir del nivel de losa de la azotea".

La incorporación de nueva superficie es entendida por el oficialismo como una "demanda recurrente" de la ciudadanía, ya que la mayoría de los 1.670 expedientes de Viabilidad Patrimonial resueltos desde 2008 -cuando entró en vigencia la Ordenanza 8.245- se relacionan con dicho objetivo.

De aprobarse estos cambios, ya no será necesario que los impulsores de este tipo de iniciativas requieran el aval del Concejo, un trámite que supone, de mínima, tiempo. La excepción serán aquellas ampliaciones que superen los 300 metros cuadrados, que sí seguirán requiriendo aval legislativo.

Lotes de ajuste

El otro cambio central será la indicación sobre qué y cómo construir en los terrenos frentistas catalogados con grado 3B ("Protección de Entorno"), que ahora se transformarán en "lotes de ajuste" entre las edificaciones patrimoniales y el tejido circundante.

Según explicaron, el problema que sucede actualmente es que no está del todo claro cuál es el criterio que se aplica para asignar altura a esos terrenos (en el área central se contabilizan 354). "Hay una flexibilidad donde en la práctica siempre se le otorga la mayor posible, que es 13 metros", aclaró otra fuente consultada para este artículo.

Ahora, las altura de estos "lotes de ajuste" estarán bien determinadas según diversos criterios, como el ancho del terreno y qué tipo de inmuebles linderos tiene (no es igual si comparte una medianera con un edificio con protección directa o si está en medio de dos).

"Los lotes catalogados con Protección de Entorno son considerados “lotes de ajuste” y podrán superar su potencial de altura con el fin de lograr una mejor adecuación a las heterogeneidades morfológicas del frente urbano al que pertenecen. La edificación resultante de esta adecuación deberá compensar económicamente el mayor aprovechamiento de altura. Dicha compensación se calculará a partir de la altura del patrimonial lindero más bajo, considerado como “basamento”, aplicando el mecanismo previsto para los Proyectos de Articulación", explica el texto oficial.

Reducción de inventario

Un tercer elemento que se destaca del proyecto es la descatalogación de 361 propiedades. Por un lado, se indica que en la Ordenanza 8.245 se incorporaron 194 lotes internos, que con posterioridad la Ordenanza 9.400 les fijó alturas máximas para dichos lotes, “compatibles con la preservación, por lo tanto ya no se justifica su inclusión en el Inventario”.

En segundo lugar, se explica que hay 167 inmuebles categorizados originalmente como “Protección de Paisaje”, a los que se les admite la demolición total. “Sin embargo en caso de incorporarse a proyectos de recuperación la norma permitía celebrar Anteproyectos de Convenios Urbanísticos sujetos a la aprobación del Concejo. Dado que en la práctica las intervenciones propuestas para estos casos siempre plantearon la sustitución total reemplazando la edificación existente por una nueva construcción sujeta a los indicadores del área, resulta poco factible mantener este grado en los lotes afectados”, concluye el texto oficial.

Con estas nuevas modificaciones, el Ejecutivo sigue avanzando en cambios a las normas constructivas, una temática en la que siempre logró acuerdos en el Concejo, al tiempo que un gran beneplácito del sector privado.