En Alberdi y en Rondeau la idea es hacer edificios más bajos y cercanos

Con la visita de la secretaria de Planeamiento municipal, Agustina González Cid, el Concejo comenzó este lunes a discutir el cambio de normativa para la construcción de edificios en avenida Alberdi y bulevar Rondeau, en una búsqueda por dar nuevos incentivos para el desembarco de desarrollos inmobiliarios ante el fracaso de la ordenanza anterior sancionada hace 10 años, que promovía torres con deslindes parcelarios.

Los cambios en los indicadores urbanísticos propuestos por el Ejecutivo bajan la altura en algunas zonas y la suben en otras para permitir un máximo de hasta 25 metros (8 pisos y planta baja) y 30,5 metros (10 pisos y planta baja), pero suprime el espacio de 5 metros entre medianeras, lo que facilitará la aparición de nuevos edificios en lotes más chicos.

Para el oficialismo, este es un punto clave del proyecto, ya que desde 2012 a la fecha casi no hubo construcciones en la zona producto de esa restricción que obligaba a los desarrolladores a juntar dos o tres terrenos, algo que finalmente no sucedió por diferentes razones. De hecho, las que sí se produjeron, como la que impulsa el futbolista Angel Di María, fueron pidiendo permisos de excepción para no cumplir con ese artículo.

“No proponemos un aumento considerable de alturas. Es más, en el caso del frente de renovación urbana, lo bajamos de 36 a 30 metros; y estandarizamos en los otros tres tramos en 25 metros. Pero no se da mayor edificabilidad, porque la profundidad de lo que se admite construir es más chica que lo que venía hasta ahora”, comentó Fabrizio Fiatti, presidente de la comisión.

Además, el concejal de Creo dijo que “se incorporan el factor de impermeabilización del suelo (FIS) y el factor de ocupación del suelo (FOS), que aseguran que debe quedar superficie absorbente en el fondo de los lotes, y eso hace que convivan mejor con el área de tejido, es decir los linderos que están sobre el interior de la manzana”.

En tanto, también se discutieron las razones por las cuales sacar la obligación de los deslindes y por lo tanto dejar de promover torres: “Insistimos en que este modelo no funcionó, no hubo permisos otorgados bajo ese régimen, y hay que considerar la estructura de lotes y de dominio que conforman las manzanas, que tienen en su mayoría menos a 10 metros de frente, y los indicadores no son incentivo suficiente”, completó.

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En la reunión, algunos ediles plantearon sus dudas y la funcionaria del municipio fue respondiendo para evacuarlas. Uno de ellos fue Martín Rosúa, concejal de Juntos por el Cambio, quien se mostró de acuerdo en la necesidad de estimular la construcción en esas dos avenidas: “Es una zona para densificar. Tiene acceso a servicio público de transporte, buena infraestructura y corredores anchos, con lo cual justifica urbanísticamente construir en mayor altura”, puntualizó.

En consonancia, destacó el fenómeno social, económico y familiar que se está dando en el barrio: “La gente que vivía en casas, en viviendas unifamiliares, empieza a querer irse por cuestiones de seguridad o porque se hicieron grandes, los hijos se fueron y la familia se achicó, pero se quieren quedar en el barrio. Entonces hay que darle una respuesta, que solamente puede ser a través de la vivienda colectiva”, analizó.

Para abordar este escenario, la ordenanza anterior postulaba que se construya en formato de torre, con deslindes de 5 metros, lo que requería de terrenos más grandes. Pero en un barrio donde las parcelas son pequeñas, no se dio el fenómeno de que desarrolladoras compren varios terrenos y los unifiquen. La realidad económica del país se sumó a una sobreoferta en Rosario de monoambientes y departamentos de un dormitorio, de la mano de la lógica de la rentabilidad que buscan las constructoras, mientras el mercado para la vivienda definitiva está pidiendo de dos y tres dormitorios.

Frente a esto, la nueva ordenanza propone salir del sistema de construcción en torre con deslindes parcelarios, y volver al de edificación sobre medianera para poder utilizar lotes más chicos. “En cierto modo es reconocer que la de torre es mucho mejor en términos del aire que pasa, de las visuales para el resto de la manzana, en la forma en la que te integrás al entorno, en temas técnicos, y en cuando a los corredores de vista, y porque al ser en terrenos más grandes, te permite hacer cocheras”, opinó Rosúa.

En ese sentido, el concejal radical observó que de esta forma el municipio “está resignando el formato, porque no funcionó”, y desde su espacio proponen que “antes de retroceder a uno que es más deficitario en términos urbanísticos, nos preguntemos por qué no funcionó y si podemos generar algunos incentivos de carácter temporario para hacer que eso funcione”.

Por otra parte, remarcó que “tiene cosas interesantes, como la aparición del FIS que es mejor en términos de ambiente, y el tratamiento del centro de manzana, donde no se permite una doble construcción sino un máximo de 6 metros de altura”. Para Rosúa, esto “tiene que ver con algo lógico con el entorno, porque los frentes de Alberdi y Rondeau pueden ser edificios, pero atrás hay viviendas de familias, casas relativamente bajas a las que no se les puede pegar moles de hormigón que les tape todo”.