La familia Arpini supo ver un nicho de negocios claro en el sector inmobiliario: la compraventa de naves industriales, galpones o depósitos para logística. Un segmento muy específico que encuentra en Rosario y sus alrededores un lugar central de crecimiento por el gran conglomerado industrial de la región, pero también porque tras la pandemia hubo un crecimiento exponencial de la demanda de depósitos para logística, que se utilizan en muchos casos para responder al crecimiento de la compra online. En esta entrevista con Negocios, Patricio Arpini cuenta las claves de este rubro que se sostiene firme y que tiene gran proyección por el crecimiento de la oferta, con el desarrollo de nuevos parques industriales en toda la región.
Pero empecemos por el inicio, es decir, cómo llegaron a este segmento. Los Arpini tienen un hito en su historia, porque fueron la primera inmobiliaria de Villa Gobernador Gálvez donde nació la empresa en manos de Rene, el padre de Patricio. En esos primeros años vendían loteos y comercializaban inmuebles tradicionales, pero fue con el ingreso de Patricio a partir de la crisis del 2000 donde decidieron meterse de lleno en la comercialización de grandes depósitos para empresas e industrias. En el año 2009 Patricio tomó la decisión de abrir la inmobiliaria en Rosario porque la mayoría de los clientes que pedían este segmento eran de esta ciudad y no querían trasladarse para las reuniones necesarias en la previa de toda negociación. Así, el desembarco fue en calle Presidente Roca al 900, bien en el centro rosarino, desde donde les fue más fácil llegar a quienes toman las decisiones. Recuerda que el primer negocio grande que hicieron fue la venta de una nave de 3.000 metros cuadrados sobre la ruta 21 en Villa Gobernador Gálvez y a partir de allí su carrera estuvo siempre ligada a ese segmento.
En esta entrevista, Patricio relata numerosos casos en lo que operó Arpini, lo que hace pensar que la historia de esta empresa es un poco parte de la historia productiva de la región, ya que han estado en las definiciones de las mudanzas, ampliaciones y aperturas de muchas industrias locales. Los parques industriales son su metier, los conoce a todos: los de Pérez, Alvear, San Lorenzo, y el nuevo lanzamiento en Funes, entre otros. Y explica cómo está el mercado hoy: “la mayor demanda que tenemos es para el parque Metropolitano que en realidad está totalmente vendido, pero el mercado varía mucho porque tenés inversores que miran más la zona norte y otros que miran más la zona sur. De todas formas, creo que el corredor de la autopista Rosario - Buenos Aires es la futura Panamericana local”, proyecta Patricio y agrega “yo creo que en esa zona, por el grado de desarrollo y el grado de demanda que hay, es de gran potencial”. En ese sector están las ya históricas General Motors o Kretz pero también se ven las enormes inversiones de Arneg o La Segunda.
En carrera está la llamada Ciudad Industria en Funes, un desarrollo de 260 hectáreas donde habrá tres áreas de desarrollo: industrial, pymes y logístico. Para Patricio, que tiene terrenos para comercializar allí, ese parque aporta un gran caudal de espacio para que las empresas se radiquen por fuera de las ciudades, pero también es cierto que la oferta de parques ha crecido enormemente y ahora llegará el turno de convencer a las industrias que todavía están en las ciudades que deben trasladarse a espacios pensados para eso. Pero incluso este tipo de espacio involucra a el comercio, un caso claro fue el de Sport 78, que compraron un terreno de 15 mil metros en el Parque Metropolitano para trabajar de forma segura la redistribución de todos sus productos deportivos. Antes tenían los galpones distribuidos por toda la ciudad, lo que incluso era inseguro por los horarios de madrugada donde se hacían las descargas. Hoy tienen todo centralizado en esa nave.
Foto: Gentileza Arpini Inmobiliaria.
En lo que respecta al know how de este tipo de negocio, lo que explica el titular de Arpini es que para cerrar una compra o alquiler de una nave industrial o de un terreno es clave conocer la normativa de cada lugar. En eso ellos se sienten fuertes porque llevan muchos años en el segmento. Explica que hay que conocer si el terreno que se está vendiendo está en zona industrial, qué potencia eléctrica tolera, si se pueden trabajar con residuos tóxicos, si tiene hecho un estudio hidráulico para saber si es zona inundable o, por ejemplo, si la nave cuenta con puente grúa. Esos son algunos de los puntos centrales para elegir un buen espacio para desarrollar una industria determinada.
Depósitos logísticos: una ola imparable
La demanda ha cambiado de forma contundente: mientras que en la prepandemia había un 20% de los clientes que pedían depósitos logísticos hoy esa demanda llega al 80%. El aumento comenzaron a notarlo a partir de fines del 2020 cuando la compra online de productos se consolidó para no dar marcha atrás nunca más. Patricio cuenta que lo que más se alquilan son naves donde se hace el proceso de intercambiar los transportes, es decir, llegan los camiones grandes con la mercadería y en esos depósitos se hace la distribución a tráfics o utilitarios. Arpini ha colocado galpones para OCA, en ese caso un gran depósito en Oroño y Circunvalación, pero también para OCASA, QX logística, entre otras. “Esta unidad de negocios fue lo que nos permitió crecer en pandemia”, define y aclara que otro segmento potente es el de alquiler de depósitos para empresas que, por la crisis, no pueden comprar dólares y entonces lo que hacen es stockearse. Todo ese stock debe ser almacenado, pero en muchas ocasiones no pueden hacerlo en sus propias plantas.
El costo para el alquiler de un espacio de este tipo oscila entre los u$s3 y u$s 4 dólares en promedio y, para calcular el negocio, en general miden más de 1000 metros cuadrados. La altura también es muy importante, oscila de los 6 metros a los 17 metros de altura que tiene por ejemplo el Centro Logístico de Rosario. Contra todo pronóstico, a este segmento no lo afectó tanto la nueva ley de alquileres ya que para grandes superficies se liberaron los ajustes que se hacen en forma privada entre partes.
La demanda de depósitos para logística representa hoy el 80% de sus negocios.
Otro dato importante para quienes invierten en este segmento, porque hay muchos inversores que compran terrenos y construyen las naves para luego alquilarlas, es que el costo de la obra ha subido mucho. Si pensamos en un producto llave en mano, el precio del metro cuadrado para construir oscila entre los u$s250 y los u$s300. “En esto es como toda inversión: hay jugadores a los que no les importa cómo esté el mercado, siempre están en este negocio. Muchos son los mismos industriales porque ellos saben cómo construir las naves. Hubo una época, hace un año y medio atrás, que el costo de la construcción estaba en u$s150, ahí entraron muchos a invertir, y ahora esa gente no está más, pero siguen los que siempre estuvieron”.
La inmobiliaria funciona hoy en el edificio premiado que hizo el arquitecto Rafael Iglesias sobre calle San Luis al 400.
La unión hace la fuerza
Hasta el año 2021 las inmobiliarias que tenían esta unidad de negocios no estaban aglutinadas en ninguna cámara ni entidad que hablara puntualmente de los temas específicos que los ocupan. Es por eso que en ese año vieron la necesidad de unirse para poder llevar adelante acciones conjuntas y darle mayor peso a este segmento. Así formaron, dentro del Colegio de Corredores Inmobiliarios un Departamento de Corredores Inmobiliarios Logísticos e Industriales que ya tiene su primer evento en gateras. El próximo 17 de mayo harán en el hotel Savoy una jornada con expositores y especialistas del sector tanto nacionales como locales. “Este evento va a ser muy importante, porque quienes asistan van a tener toda la información en un sólo día. Por ejemplo, se hablará sobre todo lo que tiene que ver con los parques industriales, seguridad, beneficios impositivos, entre otras cosas”, concluye Patricio.
