Como consecuencia de la inflación mensual y del incremento de los costos de mantenimiento de los edificios, las expensas aumentaron en promedio un 120 % en un año. Así lo reconocen fuentes del sector, que explican el incremento en las fuertes subas de las tarifas de servicios públicos, pólizas de seguro y, más recientemente, la paritaria de los encargados de edificios. Casi al compás de la escalada en las liquidaciones, subió también la morosidad: entre el 20 y el 25 % de los consorcistas no paga los gastos centrales a tiempo.
La llegada de las liquidaciones de julio sorprendió a más de un consorcista. El inquilino de un edificio en Echesortu pasó de pagar 10 mil pesos a 18 mil en sólo un mes por su departamento de un dormitorio. El mes pasado, la inquilina de un departamento de dos dormitorios en la zona de Pellegrini y Ayacucho pagó de expensas 32 mil pesos; este mes le llegaron 34 mil. En barrio Martin, la dueña de un departamento de dos dormitorios pasó de pagar 40 mil pesos a 60 mil, sin ningún gasto excepcional. Y en un complejo en barrio Abasto, con seguridad las 24 horas, se abonaron 100 mil pesos.
"Es que los gastos de mantenimiento de los edificios crecieron al ritmo de la inflación", advirtió Adolfo Jäger, presidente de la Federación de Cámaras de Administradores en la Propiedad Horizontal Argentina (Faphra) que agrupa a las cámaras de Rosario, La Plata y Córdoba, entre otras jurisdicciones. De acuerdo a la medición del Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec), el índice de precios al consumidor acumuló en mayo un incremento del 4,2 %. En la comparación interanual, el incremento alcanzó el 276,4%.
De acuerdo al cálculo de la federación, las expensas de los edificios crecieron en un año 120 %, por debajo de los índices inflacionarios. Sin embargo, sostuvo Jäger, parte de los costos del mantenimiento de los edificios duplicaron o triplicaron su valor en los últimos doce meses.
Las pólizas de seguro, por ejemplo, se fueron por las nubes al ajustarse las sumas aseguradas, la luz tuvo un incremento del 150 % en los últimos dos bimestres, los insumos para reparaciones de plomería o albañilería crecieron un 70 % en los últimos tres meses y el salario de los porteros de edificios creció un 73 % en el primer semestre.
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Desde el área de Vivienda e Inquilinos de la Oficina Municipal de Defensa del Consumidor y el Consejo Asesor de la Vivienda, en cambio, estiman un mayor incremento de las expensas. De acuerdo a los reclamos que reciben a diario, en los últimos seis meses, las liquidaciones se incrementaron entre un 85 y un 120 %. "Si la comparación es anual, los valores se triplicaron", apuntó el coordinador del área, Ariel D'Orazio, y puso como ejemplo que "un departamento que en junio de 2023 pagaba de expensas 35 mil pesos, actualmente debe estar abonando 110 mil".
En algunos casos, remarcó, el costo de las expensas llegó a igualar o incluso superar el valor de los alquileres.
Uno de cada tres
Los costos de vivir en un departamento son un problema para cada vez más hogares. De acuerdo a datos del último censo nacional, el 17,7 % de los habitantes de la provincia vive en edificios de propiedad horizontal. Obviamente, este porcentaje varía de acuerdo a la magnitud de las ciudades. En Rosario, donde la densidad de población es superior a otras poblaciones santafesinas, el porcentaje de personas que viven en torres de edificios es mayor. Según las tareas preliminares del operativo censal, el 50,3 por ciento de los rosarinos habita departamentos y el 42,5 % casas particulares.
La estimación de las cámaras inmobiliarias es más generosa. Si a los edificios se suman departamentos de pasillos, condominios y viviendas en barrios privados, se estima que dos de cada tres rosarinos ocupan viviendas de propiedad horizontal.
El precio de las expensas varía según la antigüedad del edificio, la cantidad de departamentos, la calidad de los espacios comunes y el tipo de servicios contratados; por eso establecer en promedio el valor de las liquidaciones resulta difícil. En la federación calculan que en Rosario los consorcistas de una torre de 20 departamentos, con dos ascensores y un portero a medio tiempo pagan unos 60 mil pesos mensuales.
Para Jäger, resulta difícil determinar el valor promedio de las expensas ya que depende de la composición de gastos de un edificio. "El servicio mensual de la atención de bombas de agua cuesta unos 30 mil pesos por mes, un monto que no incide de la misma manera si se distribuye entre 8 departamentos o entre 50", ejemplificó.
Morosidad en aumento
Otro componente en el valor de las expensas es la morosidad de los consorcistas. El atraso en los pagos es un fenómeno que se incrementa en cada crisis económica. Y la megadevaluación de diciembre no fue la excepción: desde entonces, advirtieron los administradores, estos retrasos alcanzan a entre el 20 y el 25 % de los consorcistas de un edificio, cuando tradicionalmente el número era del 10 o el 15 %.
"Si el consorcio tiene un fondo de reserva reducido, lo absorben los morosos y el edificio se queda sin una reserva financiera para enfrentar cualquier pago", señaló el presidente de la federación y aclaró que si bien la mayoría de los reglamentos de copropiedad establece que en el tercer mes de mora se puede iniciar el recupero judicial, "generalmente, en estas situaciones, no se apela a la instancia judicial, sino a lograr un acuerdo entre los consorcistas".
Los atrasos en los pagos, aseguró, complican muchas veces la administración de los edificios. A la imposibilidad de reducir costos en el mantenimiento de bombas de agua o ascensores, generalmente se opta por reducir servicios. "Muchas veces, se reemplazan porteros por servicios tercerizados de empresas de limpieza o vigilancia para reducir los costos", dijo, o se llegan a reducir días de limpieza de las áreas comunes, con el aval de quienes habitan los departamentos.
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En el peor de los casos, ante la rotura de los ascensores se decide clausurarlos durante un tiempo hasta tanto se junten los fondos necesarios para hacer frente a la reparación. "El arreglo de la máquina de un ascensor puede costar 10 millones de pesos, por eso en algunos casos se decide dejarlo anulado por una cuestión de seguridad", relató Jäger.
Un Rosario de reclamos
Entre enero y mayo, a la Oficina Municipal de Defensa del Consumidor llegaron 358 reclamos relacionados con la liquidación de expensas en edificios de propiedad horizontal. La mayor parte de las quejas se generaron en la forma de liquidación de los gastos considerada "poco clara", por ejemplo al discriminar erogaciones ordinarias y extraordinarias, y el escaso mantenimiento de los espacios comunes de los edificios o los atrasos en la reparación de filtraciones que generan un deterioro grave a los departamentos.
"El problema de los aumentos en materia de expensas aparece como una consulta permanente. Y muchas veces en la lectura de las liquidaciones se observa el problema de la morosidad como uno de los puntos que incrementa las liquidaciones", detalla el coordinador del área de Vivienda y Alquileres.
Para D'Orazio, las expensas son una de las primeras cosas que la gente deja de afrontar cuando se reducen los ingresos familiares. "La primera es el agua, ya que en los edificios no hay posibilidad de cortes, después siguen la TGI o la API y, finalmente, las expensas", enumeró.
La situación, reconoció, genera conflictos y recuerda que hace 20 años cuando comenzaron a trabajar con el Consejo de la Vivienda, la principal causa de embargos y remates de viviendas era la falta de pago de las expensas. Es que a los atrasos reiterados se suman los intereses que se aplican sobre la deuda y los montos pueden llegar a ser impagables.
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D'Orazio advirtió que los intereses que se cobran por mora generalmente se establecen en el reglamento de copropiedad o están fijados por disposición de la asamblea de consorcistas. Normalmente se fijan tomando como modelo la tasa de plazo fijo o de interés del Banco Nación, un valor que se multiplica por una vez y media o dos, de forma que llega al 10 o al 15 % mensual.
El funcionario recordó que muchas de las controversias relacionadas con la vida en los edificios se solucionan cuando los consorcistas se involucran en el tema, asisten a las asambleas anuales o demandan que se realicen para exponer allí sus dudas. También se puede recurrir a la Oficina del Consumidor, que funciona en Córdoba 852 o llamar al 0800-666-8845.
