Escándalo en consorcios rosarinos: los consejos clave para contratar y supervisar a un administrador

En los últimos días, siete consorcios de Rosario quedaron envueltos en una compleja situación tras detectar una serie de cheques rechazados por un monto que supera los 250 millones de pesos. Se trata de los edificios Terrazas del Parque, Solares de Balcarce, Le Park Suites, Terrazas de Urquiza, Solares de Boulevard, Solares de España y Solares de Rioja. A este escenario se sumó el Club Old Resian, que también registró cheques sin fondos y un déficit económico superior a los 27 millones.

Hasta ahora, solo algunos consorcios iniciaron gestiones formales para revisar sus cuentas, mientras que otros mantienen reuniones internas para definir cómo avanzar. Ahora bien, todos los casos tienen un punto en común: su administradora. Andrea Evelyn Liardet, responsable de los edificios involucrados y presidenta del club, quedó en el centro de la escena. En este marco la Federación de Cámaras de Administradores de la Propiedad Horizontal confirmó que no estaba inscripta en la entidad, requisito que, si bien no es obligatorio, funciona como referencia básica sobre la idoneidad profesional.

La situación expuso un debate que suele permanecer en segundo plano: qué controles mínimos deben realizar los consorcios al contratar a un administrador y cómo deben supervisar su gestión. La actividad, que combina tareas administrativas, legales y técnicas, involucra desde la contratación de seguros y proveedores hasta el manejo del fondo de reserva, la rendición de gastos y el cumplimiento de obligaciones laborales y fiscales.

En este marco, la jefa de la Oficina del Consumidor, Solange Bobbett, en diálogo con La Capital, explicó una serie de recomendaciones que deberían tener presentes los propietarios, tanto al momento de elegir a un administrador como durante toda su gestión.

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Los requisitos básicos que cualquier administrador debe cumplir

Consultada por las responsabilidades del administrador de edificios, la jefa de la Oficina del Consumidor explicó que "surgen del Código Civil y Comercial de la Nación y del Reglamento de Propiedad Horizontal de cada consorcio”. Además, recordó que la Asamblea puede ampliar esas tareas, siempre con aceptación del administrador.

Para entender mejor cómo funciona el rol del administrador de edificios es importante saber cómo se lo designa. En este sentido, según el Artículo 2066, el administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. Es decir, ese administrador solo continúa en el cargo si en la primera asamblea de propietarios se confirma que quieren que continúe en el cargo. La primera asamblea debe realizarse dentro de los 90 días desde que hayan pasado dos años de la creación del reglamento o desde que se encuentre ocupado el 50% de las unidades, lo que suceda primero.

Luego de ese primer período, todos los administradores que vayan ocupando el cargo son elegidos y también pueden ser removidos por decisión de la asamblea, sin necesidad de modificar el reglamento del edificio.

Ahora bien, respecto al proceso de selección, Bobbet remarcó que hoy muchas contrataciones se hacen “por confianza y recomendaciones”. Sin embargo, destacó que “siempre es preferible que sean administradores que estén inscriptos en el Registro de Administradores de la Cámara de Propiedad Horizontal o en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Rosario”.

En este sentido, detalló que para comenzar su gestión, el administrador debe estar designado formalmente “en un acta de asamblea de copropietarios o en el Reglamento de Propiedad Horizontal“. A esto se suma documentación personal que demuestre que está habilitado, que no tiene problemas judiciales y que puede hacerse cargo del consorcio.

Esa documentación incluye: “el Certificado de libre inhibición y de buena conducta, el Informe expedido por el Registro de Procesos Universales y por el Registro Nacional de Reincidencia, la Nómina del personal con que cuenta el Administrador y las respectivas constancias de cumplimiento de las obligaciones previsionales en el último año y la Nómina de consorcios administrados, indicando domicilio de los mismos”.

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Cómo supervisar la gestión y qué controles deben hacer los propietarios

La funcionaria también remarcó la importancia de que los propietarios mantengan un seguimiento activo de la gestión. “Durante la gestión, el administrador debe presentar toda la documentación relativa a los gastos y en la liquidación de expensas mensuales debe figurar cada ítem con sus comprobantes”, explicó.

Según detalló, los vecinos deben verificar que en las expensas aparezcan pagos contratados como “si el edificio cuenta con sistema de seguridad, cuenta con abono mensual de mantenimiento de ascensores, mantenimiento de bombas y limpieza de tanques” y que todos estén acompañados de “comprobantes de pago con número de factura en la liquidación correspondiente”.

Respecto de la periodicidad de las revisiones, Bobbett aclaró que la normativa obliga a una rendición anual. “El administrador está obligado a hacerlo una vez al año. Se debe convocar una asamblea y presentar la respectiva rendición de cuentas con toda la documentación de respaldo y los propietarios en esa oportunidad, deberían controlar lo presentado antes de aprobarlas ”, afirmó. No obstante, recordó que cada propietario “tiene derecho a solicitar información cada vez que lo considere necesario”.

En cuanto a las vías de reclamo, precisó que por el momento “la única formalmente habilitada es la vía judicial”, aunque tanto la Oficina del Consumidor como la Cámara de Propiedad Horizontal ofrecen instancias de diálogo y audiencias de conciliación para intentar resolver conflictos sin llegar a un proceso judicial.

Finalmente, dejó una recomendación clave: “Al elegir un administrador, es fundamental verificar su idoneidad con edificios similares y, sobre todo, involucrarse en la actividad consorcial”.

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En vías a colegiarse

En la provincia de Santa Fe, la diputada Varinia Drisun presentó un proyecto de ley que propone regular el ejercicio de la actividad del administrador de consorcios de propiedad horizontal y conjuntos inmobiliarios. Dicho proyecto ya pasó las comisiones de Legislación Laboral y de Asuntos Constitucionales y ahora está a la espera de dictamen para su efectivo tratamiento. Entre los motivos que los entrevistados expusieron de por qué es importante colegiar la actividad, señalaron que la matriculación impone un piso de condiciones en materia de capacitación y conocimientos, y eleva la vara, por ejemplo, con un Tribunal de Ética.