Patrimonio: crecen los desarrollos inmobiliarios que preservan antiguas casonas

El caso del proyecto de la familia Messi, que interviene sobre una construcción centenaria, no es el único. Sólo este año se aprobaron otras cuatro iniciativas
25 de mayo 2023 · 03:05hs

El proyecto que la familia de Lionel Messi impulsa en Tucumán al 2000, donde se levantará una torre de 15 pisos y se pondrá en valor una centenaria mansión, volvió a poner en primer plano el debate sobre la preservación de edificios de valor patrimonial. Las nuevas construcciones proyectadas sobre ese tipo de inmuebles vienen creciendo en el paisaje urbano, aún así tienen tantos admiradores como detractores. En el medio crecen las preguntas: ¿son una nueva forma de preservar el patrimonio de la ciudad o, más bien, un excelente negocio inmobiliario?

De acuerdo a datos de la Secretaría de Planeamiento, sólo en lo que va del año se consensuaron cuatro proyectos patrimoniales "con incorporación de metros cuadrados", el nombre que reciben aquellas intervenciones que buscan conciliar o poner en diálogo nuevas y viejas construcciones. Los proyectos primero son evaluados por la Secretaría de Planeamiento y luego rubricados por el Concejo Municipal.

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El más público es el del ex Hotel Britania, de San Martín al 300, que actualmente está en discusión en el Concejo Municipal. Pero también obtuvieron el visto bueno proyectos que refuncionalizan construcciones históricas en Balcarce 840, Urquiza 1950 y el caso del antiguo burdel El Elegante, de Jujuy y Pichincha, que mutará a hotel boutique.

La titular del área, Agustina González Cid, advierte que hay un mayor interés en este tipo de iniciativas. "Por lo general son inmuebles bien ubicados, con lotes amplios. Son propiedades que se heredan y sus dueños buscan formas de transformarlas para poder mantenerlas", explica.

En todos estos casos, la funcionaria destaca que "se preservan y se restauran las partes de valor de la edificación patrimonial y en la vacancia del lote se incorporan nuevos volúmenes que se relacionan con la altura y morfología de las edificaciones linderas".

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No todos los edificios de valor patrimonial tienen el mismo nivel de protección. Por eso, los proyectos se evalúan uno por uno, tanto por las características de los inmuebles como por su entorno. No es lo mismo si en la cuadra existen otros edificaciones de altura que si sólo hay casas bajas.

"Lo más importante es que estos edificios puedan mantenerse activos", apunta González Cid y señala que en los últimos años existe más conciencia sobre la necesidad de cuidar el patrimonio de la ciudad. "Hay más ordenanzas protectivas, una mayor maduración en la ciudad y, también, más reflexión desde la profesión sobre la posibilidad de mantener el patrimonio y al mismo tiempo hacer buena arquitectura", explica.

Actualmente, en la comisión de Planeamiento del Concejo está en tratamiento el pedido de los dueños del viejo Hotel Britannia que, asociados a la constructora BBZ, proponen levantar una torre de 14 pisos de departamentos en el fondo del antiguo edificio de San Martín al 300, preservando la fachada y el hall principal del centenario hospedaje que alojó a los máximos representantes de la burguesía inglesa de principios del siglo pasado.

Esta semana se sumó además otro pedido para intervenir sobre una casona de Laprida 1319, donde hasta hace poco funcionó un centro médico. La construcción forma parte de un tramo de edificios de dos plantas, levantados en las primeras décadas del siglo pasado, que se extiende hasta la esquina de 3 de Febrero. Ahora, sus dueños piden permiso para construir dos bloques de departamentos por encima de las construcciones históricas.

Para la concejala Fernanda Gigliani, activa integrante de la comisión de Planeamiento y Urbanismo del Concejo, este tipo de iniciativas "son formas de darle funcionalidad a estos inmuebles catalogados y evitar así que no estén vacíos o cayendo en ruinas, como muchos de los que existen en la ciudad".

No obstante, sostuvo que hay mejores y peores iniciativas. "Después, los proyectos pueden gustar más o menos. Pero el objeto es darle vida, darles uso a esas propiedades".

Mirar para arriba

En Rosario las torres de departamentos que se levantan sobre edificios de valor patrimonial empezaron a crecer en el paisaje urbano a partir de 2006. Caminar por el centro con la mirada alta ayuda a descubrir algunas, por ejemplo, en la esquina de San Luis y Oroño, Balcarce y San Lorenzo; en San Luis al 500 o en San Lorenzo al 1500.

Algunas de las más emblemáticas son la torre Britania, en Paraguay y Wheelwright; la sede de la Fundación Litoral (San Lorenzo al 1500) y la torre de Buenos Aires y 3 de Febrero, que lleva la firma del arquitecto José Florio.

Varios profesionales consideran que este tipo de experiencias son intervenciones valiosas desde el punto de vista patrimonial, ya que ponen las edificaciones históricas en uso sin alterar prácticamente el edificio original.

"Son iniciativas que posibilitan articular los intereses públicos y privados", señalan desde el Concejo y explican que en cada uno de los convenios que habilitan estos emprendimientos se aprueban los planos, las pautas de restauración y todas las condiciones de intervención edilicia.

Otros, en cambio, cuestionan la falta de transparencia de los convenios que permiten este tipo de obras y piden que se publiquen los montos de los acuerdos y los beneficios que aportan a la ciudad.

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"La mayoría de las propiedades que están catalogadas como de valor patrimonial admiten algunas modificaciones. No se puede tocar la fachada, o el área principal de la casa, pero sí las áreas secundarias como la parte de servicio, cocina o lavadero", explica Pablo Mercado, arquitecto y especialista en patrimonio de Rosario.

Pero esas intervenciones tienen que respetar el límite de altura que tiene la construcción patrimonial y en este punto entran los convenios urbanísticos que avalan la construcción de nuevos bloques de edificios en altura en áreas de vacancia de la edificación preexistente, como aquellos patios o lugares abiertos no construidos.

Así, continúa Mercado, "se habilita a construir cientos de metros cuadrados por sobre lo que permite el código de edificación, y si bien los desarrolladores pagan por única vez una tarifa por excederse en altura y en metros cuadrados, un privilegio que se les otorga a perpetuidad, los convenios nunca son de acceso público, tampoco los montos, ni las condiciones particulares de estos acuerdos".

Más de una vez, destaca, el valor del metro cuadrado de referencia tiene un precio base muy bajo en relación a los precios de compra y venta del mercado, ya que se corresponden con la valuación fiscal que, "en la provincia, no esta actualizada, al punto que los escribanos actualizan el valor de una propiedad 500 veces para determinados trámites".

"Todos estos convenios son excepciones al código de edificación y se firman en el Concejo a diario. Y ante la falta de información existente sobre este tema, no se pueden considerar los beneficios que tienen para la ciudad, los nuevos proyectos a los que se aplican los fondos obtenidos o la relación final entre la tarifa pagada y los metros cuadrados que se permitieron construir. Da la impresión que las que más se benefician con estos acuerdos son las empresas desarrolladoras", concluye.

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