El año que viene, la estructura de cuatro pisos de Ovidio Lagos y Güemes cumplirá 40 años. La construcción fue adquirida por la provincia en diciembre de 1987, para alojar a las oficinas del Iapos, pero nunca fue posible utilizarla porque no estaban dadas las condiciones para el funcionamiento de la obra social. En la zona de Pichincha, la torre ya se ganó el sobrenombre de "edificio fantasma", pero no es el único proyecto que lleva años abandonado en el área central. El coqueto barrio Martin también tiene un gran emprendimiento inconcluso: en la manzana entre las calles Ayacucho, Mendoza, Colón y avenida Libertad, donde funcionó la Yerbatera Martin, se anunciaron varios complejos de viviendas. Sin embargo, ninguno prosperó y el lugar es actualmente un gran pozo vacío.
Sobre ambos espacios emblemáticos se volvió a hablar esta semana, después de que se hiciera pública la recuperación del conjunto de edificios de San Martín 520 que llevaban más de 20 años abandonados. El complejo había sido proyectado para alojar a una sucursal bancaria en su planta baja y oficinas corporativas en dos torres de once pisos. Ahora, la desarrolladora G70 proyecta dos torres de oficinas y viviendas, con un gran local y un espacio de coworking en la planta baja. Una apuesta a recuperar una cuadra interesantísima de la ciudad, por su cercanía con el microcentro y con el río Paraná, y un final feliz para los vecinos de la cuadra.
Ni el municipio ni las asociaciones relacionadas con la actividad de la construcción tienen un relevamiento exhaustivo de la cantidad de obras que se encuentran paralizadas en medio de la ciudad. Sin embargo, todos pueden citar ejemplos de edificios de oficinas, viviendas u hoteles que quedaron suspendidos en el tiempo. Algunos desde hace décadas, otros unos años.
"Si uno analiza la cantidad de emprendimientos que se desarrollaron en Rosario en los últimos 20 o 30 años, los proyectos que quedaron a medio camino no son tantos", señala Ángel Seggiaro, vicepresidente de la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV) y socio de la constructora Fundar. En general, explica, los desarrollos que quedaron truncos tienen detrás "grupos que no son profesionales, con un objetivo de hacer negocios en el corto plazo. Pero si algo pasa en el camino y cambia la ecuación económica, no saben cómo salir".
Desde que se proyecta un edificio hasta que las unidades se pueden comercializar, pasan años. "Fabricar un inmueble, venderlo, cobrar, darle una escritura al nuevo propietario y obtener una renta es un trabajo difícil y de largo aliento. Y un desarrollo inmobiliario de estas características nunca tiene un escenario político y económico del todo previsible. Quienes tenemos experiencia en el rubro lo sabemos y lo tenemos incorporado. Por eso, aun en este momento en que las ventas son difíciles, el sistema es sólido, goza de buena salud y no se está viendo quiebra de empresas", explica el vicepresidente de la AEV.
Edificios con historia
Cualquier obra en construcción se inicia con un permiso municipal. La Dirección de Obras Particulares del municipio es la oficina encargada de visar los proyectos, controlar que se adecúen a las normativas y avalar el inicio de las obras. Los permisos tienen una duración de tres años y vencido este plazo, los desarrolladores tienen que volver a gestionarlo. Pero, muchas veces, en el medio pasan cosas.
Un ejemplo es el enorme esqueleto de hormigón de Güemes 2165, donde a principios de la década pasada se proyectó un edificio de 17 pisos que se presentaba comercialmente como Grand Hotel, pero nunca se avanzó más allá de la estructura. El cepo cambiario y algunas desavenencias entre los inversores marcaron el final del proyecto. Y si bien hubo algunas iniciativas para reactivarlo, no prosperaron hasta el presente.
Otro caso muy conocido es el de Oroño 737, donde en 2012 la empresa Constructora Dahr puso en marcha el emprendimiento Inn. Un edificio de planta baja y tres pisos con 32 departamentos. Dos años más tarde, y después de una serie de denuncias de vecinos, la Municipalidad clausuró la obra que se levantaba en el centro de manzana del coqueto bulevar. La obra permanece inconclusa.
En Juan Manuel de Rosas al 900, hay otra estructura con historia que lleva varios años suspendida.
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Vecinos molestos
Si convivir con una obra en construcción puede ser molesto, hacerlo con una construcción abandonada es aún más incómodo. Los vecinos del barrio Martin saben de esto: en varias oportunidades denunciaron intentos de usurpación en el predio de Ayacucho y avenida Libertad, donde tenía su sede la yerbatera que dio nombre al barrio.
El primero de los proyectos para ese predio se presentó en 1992 y contemplaba la construcción de un supermercado con patio de comidas, patio de juegos y centro comercial. Luego, en 2006, se propusieron cinco torres de 78 metros, separadas por jardines. La última iniciativa fue hace diez años e incluía dos torres y espacios públicos. Aún así, apenas se avanzó en la ejecución del pozo del predio.
En Pichincha, el edificio del Iapos también permanece abandonado y fue muchas veces un dolor de cabeza para los vecinos. La estructura de Ovidio Lagos y Güemes sufrió varios saqueos e incluso dos principios de incendio en 2010. Y si bien la obra social anunció la venta en varias oportunidades, la estructura aún permanece sin uso.
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"Recuperar estos proyectos es difícil: después de muchos años se pueden encontrar cambios en los reglamentos de edificación, que ya no permiten los mismos usos, también diferencias en cuanto a los estándares de confort u otras tecnologías constructivas. Por eso, muchas veces las estructuras se vuelven algo obsoletas a medida que pasa el tiempo y cuesta reconvertirlas", señala Seggiaro.
Aun así, destaca, lo que sí tiene una alta duración son los lugares donde se ubican estos emprendimientos. "Es poco probable que una vista al río o un espacio verde, una esquina importante, o la cercanía de una avenida puedan perder totalmente el atractivo. Pero es imposible retomar una obra inconclusa en el mismo punto en que estaba, siempre se pierde algo de valor", afirma.
En el centro de Rosario, por lo menos cinco estructuras que esperan una segunda oportunidad.
