Hay menos departamentos en venta, pero solo el 20% se puso en alquiler

En Rosario hay menos departamentos en venta, pero solo el 20% se puso en alquiler. Un informe del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir) mostró que entre diciembre y marzo unas 6.000 propiedades sacaron el cartel de "vende", una caída del 6,7% del total, pero solo 1.200 se volcaron al mercado locativo, lo que sin embargo representó un incremento de 122% respecto de lo medido cuatro meses antes.

El trabajo trazó el panorama del mercado inmobiliario de alquileres y ventas en la ciudad a 100 días de la entrada en vigencia del decreto de necesidad y urgencia (DNU 70/2023) que derogó la ley de alquileres en el país. El análisis se realizó a partir de los datos suministrados por el Portal Propia, plataforma colaborativa del Cocir que centraliza la oferta de propiedades de los corredores inmobiliarios matriculados en la 2ª circunscripción de Santa Fe.

La disponibilidad de viviendas ofrecidas en alquiler en Rosario registró en marzo un incremento del 122% con respecto a diciembre de 2023, cuestión explicada por la suba del 129% en las viviendas ofrecidas en alquiler permanente y un 9% en alquiler temporario. El mayor incremento se verificó en los departamentos, cuya oferta creció un 145,5% en dicho período. La casa creció 58,2% y el departamento de pasillo 90,9%.

La explicación, para Alejandro Bassini, coordinador del Departamento de Estadísticas del Cocir, es que esto se debe a "la desregularización y la posibilidad de establecer ajustes con una periodicidad inferior a la que venía sucediendo, aplicando índices que se encuentran más acordes a las tabulaciones del proceso inflacionario", aunque aclaró que "igual estamos todavía en un momento de prueba y error". Esto ha incentivado a muchos propietarios que habían desistido de poner un alquiler a volver a hacerlo, o a aquellos que ya llevan de un tiempo prudencial a la venta y no han alcanzado su objetivo, de volcarlo al mercado locativo.

Los datos muestran que en Rosario hay 1.622 departamentos en alquiler, de los que 1.574 (97%) se ofrecen de forma permanente y 48 (3%) en modalidad temporaria. En cuanto al tipo de vivienda, predominan los departamentos con el 86,4%, les siguen las casas con el 12,3% y muy por detrás los departamentos de pasillo, con apenas el 1,3%. Considerando la cantidad de dormitorios, prevalecen las unidades de 1 y 2 dormitorios, con participaciones del 45% y 29%, respectivamente. Siguen la oferta de monoambientes con un 14% del total ofrecido y de 3 dormitorios o más con un peso del 12%.

Cae la oferta en venta

Al mismo tiempo, bajó porcentualmente la oferta de inmuebles a la venta: Rosario posee 43.528 inmuebles destinados a ese fin (86,9% de los de la región), una cantidad un 6,7% inferior respecto de 2023. La caída puede ser el resultado de la concreción de la venta de la propiedad (unas 1.200), por lo que el anuncio fue retirado, o porque el inmueble fue sacado de la venta y cuyo posible destino haya sido el alquiler u algún otro.

Sin embargo, Bassini puntualizó que "no fue un efecto derrame directo, porque nominalmente fueron unas 6.000 las propiedades que bajaron a la venta, y solo el 20% se volcó al mercado locativo, unas 1.200". El resto estaba en simultáneo alquiladas y a la venta, y se retiraron del mercado de comercialización para seguir con un inquilino.

El descenso, para el estadístico, responde a un cúmulo de factores, pero el principal es que en el caso de aquellas unidades que no tienen precios realizables para el mercado según los estándares de plaza, no pueden ya estar años en venta con el inmueble desocupado: el gasto de mantenimiento ha crecido, principalmente en el formato de departamentos, gastos centrales e impuestos.

"El perfil de la mayoría de los propietarios no es de grandes conglomerados de empresas, sino de personas que tienen entre uno y dos inmuebles. Entonces, el que tiene un departamento que está más de dos años sin venderse porque no han aceptado concretar las operaciones en los valores pretendidos, lo tiene que retirar del mercado y ahora está la posibilidad de ponerlo en alquiler, porque tenerlo parado claramente genera un desfasaje económico", explicó.

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Departamentos temporarios

Por otro lado, mencionó otro fenómeno que se desaceleró luego de un tiempo en el que estuvo de moda, que es del alquiler temporario amoblado. "Cuando teníamos las legislaciones anteriores que no permitían esta desregularización, la gente no quería esperar un año hasta que le actualizaran los valores. Entonces le ponía un televisor, una cama, y lo ponía en una plataforma como Airbnb o con un corredor", relató Bassini.

Pero Rosario demostró no ser Buenos Aires. "No es una plaza turística que tenga un nivel de movimiento que haga que sea rentable para cualquier tipo de segmento. Hoy lo que funciona es un círculo muy bien definido, lo premium, algo bien acomodado. No es que yo haga un departamento, lo acomodo así nomás y lo pongo en alquiler temporario y voy a hacer diferencia", dijo.

Por eso, muchos departamentos mutaron del alquiler permanente al alquiler temporario, y luego volvieron al permanente. ¿Por qué? "Porque cuando vos hacés un balance de todo un año, ves que lo tuviste ocupado una cantidad de días determinada, y deduciendo los gastos, ganaste menos que haberlo alquilado en forma permanente y tenés un deterioro muchísimo mayor", cerró.