Locales comerciales en Rosario: uno de cada diez sigue vacío y los barrios resisten mejor que el centro

Uno de cada diez locales comerciales de Rosario está vacío. Así lo confirmó el último relevamiento elaborado por el Instituto de Investigaciones Económicas de la Universidad Nacional de Rosario junto al Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), que midió la ocupación y vacancia de los espacios comerciales de la ciudad en diciembre de 2025.

El informe, que se realiza de manera semestral desde fines de 2020, relevó 9.700 locales comerciales con vidriera a la calle y arrojó una tasa de vacancia del 10,7 %, lo que implica una mejora respecto de junio de este año, cuando el indicador se ubicaba en 11,4 %. También se observa una leve caída interanual: en diciembre de 2024 la vacancia era del 11 %.

Aunque el dato general muestra una recuperación moderada, el comportamiento no es homogéneo en toda la ciudad. El relevamiento deja una conclusión clara: el centro de Rosario sigue concentrando más locales vacíos que los centros comerciales barriales y los shoppings.

El centro, la zona más golpeada

El área central, delimitada por bulevar Oroño, avenida Pellegrini y el río Paraná, concentra el 77 % de los locales comerciales de la ciudad, pero también exhibe la mayor tasa de vacancia: 11,3 %.

Dentro de ese sector, el microcentro aparece como el punto más frágil. Allí, casi el 13 % de los locales están desocupados, un valor que se ubica por encima del promedio general de Rosario. En contraste, las galerías comerciales muestran un mejor desempeño, con una vacancia del 8,3 %, mientras que el resto del área central alcanza el 11,1 %.

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Los datos confirman una tendencia que se repite desde hace varios relevamientos: el corazón comercial tradicional de la ciudad sigue sin recuperar plenamente su dinamismo, aun cuando el indicador general muestra una leve mejora.

Los comercios barriales, mejor posicionados

A contramano del centro, los centros comerciales a cielo abierto de los barrios presentan números más favorables. En conjunto, estos espacios reúnen el 16,6 % de los locales relevados y registran una tasa de vacancia del 9,3 %, por debajo del promedio de la ciudad.

Sin embargo, el informe también marca diferencias internas. Mientras que zonas como Mendoza Oeste, Empalme Graneros y Tiro Suizo exhiben los niveles más bajos de locales vacíos, otros corredores comerciales presentan mayores dificultades. Fisherton, Cafferata y Alberdi superan el promedio de vacancia del conjunto de centros barriales.

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Este comportamiento desigual refuerza la idea de que la localización, la densidad residencial y el perfil del consumo influyen de manera directa en la ocupación de los locales.

Los shoppings, con la menor vacancia

El mejor desempeño del relevamiento corresponde a los shoppings comerciales, que concentran apenas el 6,4 % de los locales de la ciudad y muestran una vacancia del 6,6 %, la más baja de todas las áreas analizadas.

A diferencia del centro tradicional, estos espacios mantienen niveles de ocupación más estables, favorecidos por la concentración de servicios, la circulación constante de público y una oferta comercial más diversificada.

Una mejora leve, pero sostenida

En términos de evolución, el informe destaca que la vacancia comercial en Rosario viene descendiendo de manera gradual. Entre junio de 2023 y diciembre de 2025, el indicador pasó de valores cercanos al 11,7 % a la marca actual del 10,7 %.

Si bien el descenso no es abrupto, los especialistas remarcan que rompe con la tendencia de estancamiento que se había registrado en años anteriores y muestra señales de estabilización, especialmente fuera del microcentro.

Cuántos locales hay en Rosario y cuántos están vacíos

El barrido territorial abarcó un total de 9.700 locales comerciales en Rosario. De ese universo, 8.662 se encontraban ocupados y 1.038 vacíos, lo que arroja una tasa de ocupación del 89,3 %.

La cifra es prácticamente idéntica al promedio de la segunda circunscripción de Cocir, que incluye otras localidades del sur santafesino, donde la vacancia se ubicó en el 10,8 %. Este dato posiciona a Rosario en línea con el comportamiento regional, sin desvíos significativos.

El relevamiento semestral de locales comerciales se consolidó como una herramienta de referencia para medir el pulso económico de Rosario. Si bien la baja de la vacancia no implica un escenario de plena recuperación, sí marca un freno en la tendencia negativa que se había profundizado durante 2024.

Con estos datos, el informe vuelve a poner sobre la mesa debates estructurales pendientes: el costo de los alquileres comerciales, la reconversión de corredores tradicionales, el impacto del consumo y el rol de las políticas públicas para sostener la actividad en los distintos puntos de la ciudad.