La Oficina Municipal del Consumidor continúa recibiendo reclamos por parte de inquilinos y propietarios por el accionar de administraciones en cuanto a la gestión y la liquidación de expensas. Entre las manifestaciones que más se repiten en la entidad se encuentran los malos tratos, la falta de rendición de cuentas y la falta de claridad en la liquidación de las expensas. En lo que va del año ya recibieron casi 300 reclamos, cifra que, a fin de este año, puede asemejarse a años anteriores ya que se reciben alrededor de 400 por año desde 2019.
En el informe que presentó la Oficina Municipal del Consumidor en el Concejo, las denuncias más comunes giraron en torno a malas gestiones, malos tratos, y falta de convocatorias de asambleas y rendición de cuentas. En el plano exclusivo de las expensas, se manifestaron dudas por conceptos en la liquidación, poca información e intereses abusivos al momento de abonarlas con atrasos.
La cantidad de reclamos en la Oficina Municipal del Consumidor es estable desde hace algunos años: en 2019 se recibieron 429, el año pasado 400 y este año ya llegan a 283. Para la titular de la entidad, María Julia Bonifacio, esto se debe a que “hay mucha desinformación” por parte de los inquilinos de los inmuebles, que son quienes se ven más afectados por la falta de claridad en cuanto a la liquidación de expensas por parte de las administraciones.
“Los inquilinos, cuando llegan las expensas, van y pagan. Y la mayoría no tiene bien en claro, por ejemplo, cuál es una expensa ordinaria y cuál es una extraordinaria”, señaló, en diálogo con La Capital.
Es por ello que, desde la Oficina Municipal del Consumidor, explicaron que ordinarias son aquellas expensas que se exijan para solventar los gastos generales de administración, entre los que se encuentran comprendidos los sueldos y cargas sociales del personal, las tarifas de servicios públicos (luz, gas, agua, etcétera), los honorarios del administrador, los gastos de liquidación de expensas, servicios bancarios y fotocopias, entre otros conceptos similares, como los costos asumidos por los seguros contra incendios y responsabilidad civil. También se consideran gastos ordinarios aquellos necesarios para el mantenimiento, como los de conservación y reparación de partes y bienes comunes.
Dentro de las expensas ordinarias se encuentran las “no habituales”, que pueden ser la impermeabilización de terraza o roturas de caños, que estarán a cargo del propietario del inmueble.
Por su parte, las expensas extraordinarias refieren a aquellos gastos que impliquen una mejora que incremente el valor del edificio y que no constituya el mero mantenimiento del mismo. También son gastos extraordinarios los fondos de reserva que se establezcan por asamblea y los gastos por juicios o indemnizaciones. “Es importante informar que en estos casos, el inquilino no se encuentra obligado a pagarlas, porque están a cargo del propietario del inmueble. Si les exigen abonarlas, están incurriendo en un abuso”, alertaron desde la Oficina del Consumidor.
Ante este panorama, Bonifacio contó que “muchas veces, los gastos extraordinarios se pasan como ordinarios, como la rotura de un caño, que se pasa como expensas ordinarias no habituales y es algo que le corresponde pagarlas al propietario”.
Palos en la rueda
El elevado costo de las expensas hace que más de uno se pregunte qué es lo que se está pagando. Esto, según la titular de la entidad municipal, es el puntapié para comenzar los reclamos sobre una cuestión central en la lista de manifestaciones de los inquilinos: la falta de claridad de las administraciones respecto de las liquidaciones de las expensas. “Ahí se dan cuenta que, durante un tiempo determinado, se pagaron cosas que no correspondían. Hay departamentos que, sin muchas amenities, pagan más de 10.000 pesos de expensas”, señaló.
Es por eso que Bonifacio planteó: “La liquidación de expensas debería venir diferenciada entre gastos ordinarios y extraordinarios, y en boletas separadas”.
Desde la Oficina Municipal del Consumidor indicaron que es importante que la liquidación de expensas contenga información clara, entre la que se deben detallar: datos del administrador; datos del consorcio; detalle de los ingresos y egresos del mes anterior, y el activo o pasivo total; nombre y cargo del personal del consorcio; detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas; detalle de pagos por seguros (número de póliza, cuota y compañía); detalle de los honorarios por administración; incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del consorcio correspondiente al mes anterior (de corresponder); detallar los movimientos del fondo de reserva; discriminar las expensas ordinarias y extraordinarias; detallar los gastos (factura o comprobante de pagos).
A raíz de estos inconvenientes, comienzan a surgir “palos en la rueda” para los inquilinos: “Cuando la liquidación viene, los inquilinos la pagan. Pero cuando la persona va a la inmobiliaria a pedir explicaciones, no le dan respuestas o le dicen que lo tiene que pagar igual. Y cuando recurren a los administradores, tampoco tienen respuestas: se han mandado cartas documento a administraciones y no se dan por enterados”. Y agregó que “uno empieza a desconfiar porque un sector hace las cosas bien, pero otro hace las cosas mal”.
Falta de sanciones
En diciembre de 2020 se aprobó una modificación a la ordenanza 9.679, que impulsa las “expensas claras”, para que el Tribunal de Faltas tenga la potestad de aplicar sanciones a los administradores de consorcios de edificios que incurran en irregularidades en la liquidación de gastos, que pueden afectar tanto a inquilinos como a propietarios. De estar vigente, la norma permitiría aplicar multas que van de los 30 mil a los 100 mil pesos a aquellos administradores que no liquidaran las expensas como corresponde. Sin embargo, aún no se reglamentó, por lo que no está vigente.
A esto se llegaría en caso de que la Oficina Municipal del Consumidor, como mediador, no logre acuerdo entre las partes después de dos audiencias.
“Tenemos casos para elevar al Tribunal de Faltas, pero no podemos hacerlo porque (la modificación de la ordenanza) no está reglamentada. Cuando se reglamente, tendremos la posibilidad de elevarlo al juez de faltas para ver si corresponde una sanción, pero por ahora se debe llevar a la justicia”, manifestó Bonifacio.
Y concluyó: “Si uno es administrador de un inmueble y ese es su trabajo, lo que uno quisiera es que nadie dude de su trabajo. Menos si administra algo. Me sorprendo de que muchas administraciones ni siquiera responden”.
