El avance inmobiliario para sectores medio-altos y altos devoró la periferia

Riesgos demográficos y ambientales de un crecimiento no planificado. En 10 años, hay 4.931 hectáreas rurales menos en la zona.
13 de noviembre 2017 · 00:00hs
El área urbana del Gran Rosario creció cuatro veces más que su población en los últimos 10 años, convirtiendo a la periferia en una bomba demográfica y ambiental cuyo crecimiento va en dirección contraria a lo que aconsejan los expertos internacionales, que remarcan la necesidad de trabajar para lograr ciudades más compactas e integradas.

Este uso no equilibrado del suelo tiene otra particularidad en la zona, ya que la mayor parte del nuevo territorio urbanizado fue a parar a desarrollos inmobiliarios para sectores de ingresos medio-altos o altos, los mayores consumidores del "nuevo suelo urbano". Así se desprende del estudio "Desarrollando la agenda del hábitat en la Argentina" del programa de ciudades del Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (Cippec), una iniciativa coordinada por Gabriel Lanfranchi que busca contribuir a la política urbana nacional a través de la planificación como "clave para mejorar la forma en la que están creciendo nuestras ciudades".

El relevamiento tomó los datos de crecimiento de 33 conglomerados urbanos y encontró que a excepción de Buenos Aires, que está urbanizado casi en su totalidad, entre 2006 y 2016 las ciudades argentinas crecieron en promedio el doble en territorio que en habitantes, con picos de hasta seis veces.

Una de las ciudades que incluso superó ese pico fue Rosario, cuyo proceso de expansión arrancó entre 2006 y 2010 (con un crecimiento de territorio sobre población de 1,7 en ese período) para explotar entre 2010 y 2016, lapso durante el cual ese "factor de expansión" trepó hasta el 6,8, el más elevado a nivel país.

Muchas hectáreas rurales menos

La metodología para calcular ese indicador cruza datos de población del Indec con imágenes satelitales. "Esa relación da muy alta en el Gran Rosario porque hubo poco crecimiento poblacional", explicó Juan Duarte, investigador asociado del Programa de Ciudades de Cippec.

Según el investigador entre 2006 y 2016 los desarrollos inmobiliarios se "comieron" 4.931 hectáreas rurales, con un promedio de expansión anual del 1,89 por ciento.

La particularidad local es que el avance sobre el territorio de las periferias fue fuerte a nivel territorial pero débil en cuanto a población: poca gente ocupando mucho suelo, una ecuación nada sustentable en materia de urbanismo moderno.

Un dato ilustra este fenómeno: mientras el Gran Rosario tenía 50 habitantes por hectárea en 2006, en 2016 tiene 44, configurando un territorio "de baja densidad" que según los expertos potencia la fragmentación social.

Como pasa en otros ámbitos, el Estado corre desde atrás y mientras el lobby inmobiliario va en ascensor, las regulaciones suben por la escalera.

Es así que si bien existe desde hace varios años un proyecto de ley de Uso del Suelo y Hábitat, la iniciativa aún descansa en la legislatura provincial, que todavía no la aprobó.

Residencias

Si bien el uso residencial explica el grueso de ese crecimiento (76 por ciento), el 22 por ciento del suelo se utilizó para fines industriales, muy por encima del promedio nacional que es del 12 por ciento.

A nivel residencial también existen particularidades, ya que los rubros que más suelo demandaron fueron el residencial urbano (27 por ciento), el extraurbano (18 por ciento) y las urbanizaciones cerradas (22 por ciento), mientras que la vivienda social (4 por ciento) y las informales (5 por ciento) quedaron casi al margen de este fenómeno.

"Son los sectores medio altos y altos quienes más suelo han consumido, o a quienes se ha dirigido el desarrollo inmobiliario del Gran Rosario", confirmó Duarte, con menciones destacadas para las localidades de Roldán y Funes "que son las que explican sobre todo esta expansión".

Para el Cippec esto es preocupante porque cuando las ciudades se expanden así "consumen una gran cantidad de suelos y eso genera problemas para la administración, ya que hay que construir muchísima infraestructura".

Tampoco cierra la ecuación ambiental: hay que trasladarse más kilómetros y usar más autos con más combustibles fósiles. Además esa expansión avanza sobre tierras con funciones ambientales importantes (humedales o reservorios de agua) y sobre zonas productivas más que nada hortícolas.

"La producción de alimentos se aleja de las ciudades y esto se traduce en precios más elevados por mayores fletes", dijo Duarte.

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