Economía

"Tenemos los valores históricos más bajos de los últimos 15 ó 20 años"

Entrevista a Ari Milsztejn, titular de G70

Domingo 01 de Noviembre de 2020

— Salvador Di Stefano: ¿Qué opinas del plan del gobierno nacional que propone un blanqueo para la construcción?

— Ari Milsztejn: Las medidas que promuevan la construcción siempre son bienvenidas y como sector estamos convencidos que se va a motorizar la economía pos pandemia. Sin embargo, muchos pensamos que esas medidas pueden ser insuficientes. Obviamente el diferimiento de impuestos es importante, como también lo es el blanqueo de capital destinado a la construcción, y también celebramos, esperando que se ponga en funcionamiento, la creación de un nuevo crédito hipotecario ajustado por otros índices, ya que como sabemos el anterior no tuvo buena aceptación. Respecto al blanqueo de capitales es algo que venimos reclamando hace mucho desde el sector y mantuvimos varias reuniones fundamentalmente con el gobierno nacional. Pensamos que los costos deberían ser menores para poder exponer ese dinero, y también de alguna forma lograr la confianza necesaria para que el inversor se decida a hacer esa exposición en real estate, sabiendo que el día de mañana no tendrá consecuencias.

— SD: ¿Cómo los afectó la Ley de Alquileres?

—AM: Para mí no es una ley demasiado acertada, pero creo que fue la mejor que pudo haber salido desde que se presentó en primera instancia. Soy un convencido que la intervención en el mercado no trae nada bueno, y que éste termina regulándose solo por oferta y demanda. Como ejemplo: si tomamos esta ley y la nueva forma de indexar los alquileres, un alquiler que hoy es de 20 mil pesos, desde hace un año atrás a la fecha estaría abonando casi 30 mil, con lo cual creo que esta regulación no sirvió de mucho. Si a eso le sumas que hoy la renta por alquiler de una unidad en Argentina no supera el 1,5%, no termino viéndolo como algo que favorezca al mercado. De hecho, hizo que mucha gente retire sus propiedades del mercado locativo.

— SD: ¿De qué manera viene dándose la expansión de G70 en la construcción local?

—AM: Venimos manteniendo una expansión firme, hoy estamos con más de 30 mil metros cuadrados en ejecución y acabamos de lanzar dos proyectos nuevos hace 90 días. La pandemia nos sorprendió y fue inesperada como ese “cisne negro” del que tanto se habla, sobre todo al principio que perjudicó la productividad de las obras. Pero por otro lado tenemos la ventaja de que el metro cuadrado en dólares bajó con una incidencia importante de casi 25 o 30 por ciento respecto al valor pre pandemia. Creo que es una muy buena oportunidad de entrada al mercado porque tenemos los valores históricos más bajos de los últimos 15, 20 años. Estamos aprovechando y canalizando eso, para después pasarlo a lista de precios.

— SD: Ustedes son innovadores en los métodos de comercialización, ¿qué es esto del crowdfunding?

—AM: Tratamos de innovar en todo lo que hacemos. Nunca hacemos “copiar y pegar”, cada proyecto tiene su importancia diferencial respecto del anterior. Con respecto a eso empezamos a trabajar en modelos de comercialización, y pensamos que el crowdfunding, que existe en el mundo hace años, era una muy buena herramienta para llegar a una porción de mercado que tiene un sobrante, necesidad de inversión y no cuenta con demasiadas opciones. A partir de eso armamos este sistema que podría llamarse “democrático” porque permite inversores desde 5 mil dólares en adelante con respaldo inmobiliario. Además todo se vuelca a un fideicomiso para que sea mucho más transparente, el inversor percibe una renta anticipada hasta la entrega de la unidad y después vienen dos años durante los cuales se alquilan temporariamente, porque las unidades se entregan totalmente equipadas y amobladas. Por último se sale a la venta final y se distribuyen los porcentajes. Tuvimos una recepción y absorción muy buenas, y ahora estamos planificando nuestro segundo crowdfunding.

— SD: Esto quiere decir que yo puedo comprar 20 metros cuadrados de un departamento, recibir una renta y luego ese departamento se alquila para finalmente venderse.

—AM: Así es. Nosotros hicimos un crowdfunding mixto: una parte va destinada a locación y después a venta final para distribuirse por porcentajes. Ahora tenemos en mente un segundo proyecto que, a medida que fuimos trabajando en el primer crowdfunding, notamos que había un segmento del mercado que quedaba afuera. También a partir de un proyecto de G70 donde la inversión mínima será de 500 dólares en adelante, por lo que ampliamos mucho más el abanico y las posibilidades.

— SD: O sea que con 500 dólares podes entrar en la inversión inmobiliaria.

—AM: Así es. Podés ingresar y con respaldo inmobiliario.

— SD: Por la morfología de Rosario, yendo a la construcción en general, ¿qué es lo que más se vende?

—AM: Está muy dividido por zonas. En el mercado de la construcción pasó en los últimos años que todos desarrollaban departamentos chicos: monoambientes o de un dormitorio. Hoy se nota en el mercado el faltante de dos y tres dormitorios, y también comenzó a verse una pérdida de interés en el público sobre los monoambientes. Prefieren más el de un dormitorio por la diferencia en metros y tickets. Hoy hablábamos con el sector comercial, y si querés buscar en el mercado locativo departamentos de dos y tres dormitorios, la oferta es muy baja.

— SD: ¿La pandemia revalorizó las casas y departamentos más grandes?

—AM: Se habla mucho de esto y mantuvimos varias reuniones para ver qué opinaban los distintos jugadores del país, y cada uno en su lugar tiene distintas experiencias. Lo que sí, noto una nueva corriente inmigratoria de lo urbano a lo suburbano buscando lugares verdes y de esparcimiento en cierta porción del mercado. Obviamente los desarrolladores tendremos que pensar diferentes lugares dentro la unidad que se presten al home office y se adapten a la nueva normalidad porque si bien sabemos que todo esto en algún momento pasará, creo que el hombre de cierto modo es un animal de costumbre y el hecho de conectarnos por diferentes plataformas es algo que llegó para quedarse. Son comodidades que conocíamos hace muchos años pero no las usábamos, y hoy en vez de perderte un día completo viajando a Buenos Aires para una reunión, la tenés en 15 minutos por zoom. Va a haber que readaptar las superficies vivibles al home office. También apareció otra corriente inversa a la suburbana porque la persona busca estar más cerca de su lugar de trabajo y no quiere perder cuarenta minutos, o como le pasa a un porteño una hora y media para llegar a sus trabajos. Es variado lo que está pasando y todavía el mercado no terminó de acomodarse.

— SD: Después de tu rutina laboral y el estrés cotidiano, ¿cómo te relajás un fin de semana?

—AM: Primero y principal me dedico a mi familia, tengo tres hijos y trato de brindarles el mayor tiempo posible. También juego al tenis, es algo que me apasiona. Pero además de eso, y no lo digo como una frase trillada, la pandemia nos tendría que enseñar algo por lo menos. Creo que hoy valoramos más el día a día, el tiempo que podamos dedicarle a nuestra familia y a nosotros mismos. Lo que antes parecía muy importante, ahora tiene menor relevancia.

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