El segmento de ingresos medios y altos se interesa en las nuevas opciones de créditos hipotecarios que están surgiendo
Por Alicia Salinas
En el último trimestre varios bancos se sumaron a ofrecer líneas de créditos hipotecarios a devolver en dos o tres décadas, una opción de financiación que las nuevas generaciones, y Rosario no es una excepción, exploran a la hora de buscar un techo propio.
“Para aquellos con ingresos medios y medios altos, aunque no se trate de un grupo masivo, el nuevo sistema de crédito hipotecario UVA representa una solución habitacional, son dinamizadores para ese segmento”, analiza el corredor inmobiliario Diego Ferreyra. En tanto, desde Inquilinos de Rosario, el politólogo Emmanuel Canelli señala que los jóvenes comienzan alquilando y al cabo de los años se plantean establecerse más por las desventajosas condiciones del mercado locativo que por apego al ladrillo. Ambos consultados coinciden en que la hipoteca como herramienta financiera no alcanza al conjunto de la población, y menos a todos los de 25/40 años, en un contexto de salarios que corren detrás de la inflación.
Mientras en países del primer mundo se debate cómo los milennials, a diferencia de sus padres y abuelos, dejaron de interesarse en ser dueños, también en Latinoamérica y en Argentina la cantidad de jóvenes propietarios se redujo (año a año desde 2000 a la actualidad) aunque por razones distintas. Si en Europa, Estados Unidos y Australia la tendencia para esta franja de edad es evitar atarse a un solo lugar o al pago de cuotas durante décadas, en los países de la región talla el escaso o nulo desarrollo del mercado hipotecario.
A nivel nacional el porcentaje de hogares propietarios cayó siete por ciento en casi 25 años, número que trepa al 18 por ciento si solo se analizan los hogares jóvenes, según un informe de la fundación Tejido Urbano. “A fines de 2022 (último dato comparable analizado por la Base de Datos Socioeconómicos para América Latina y el Caribe, Sedlac) menos de la mitad de los hogares jóvenes eran dueños de la vivienda que habitaban”, se lee en el reporte “El punto de partida del crédito hipotecario en 2024”.
En este marco se inscribe el interés que despiertan flamantes herramientas financieras a largo plazo, como la iniciativa del gobierno de Santa Fe junto al Banco Municipal de Rosario denominada Créditos Nido.
El préstamo tiene un plazo de repago de 20 años y una cuota en valor UVA a la que se le suma un porcentaje (dicho porcentaje será menor para quienes cobran haberes en el Banco Municipal). La Unidad de Valor Adquisitivo o UVA equivale a la milésima parte de un metro cuadrado de construcción y se actualiza diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) .
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Según datos oficiales, el 62 por ciento de los solicitantes de los Nido tiene entre 20 y 40 años: la franja etaria de 30 a 40 años representa aproximadamente un 36 por ciento y los que van de los 20 a los 30, el 26 por ciento.
“En nuestra zona el acceso a la vivienda estaba muy vinculado a la autoconstrucción”, recuerda Ferreyra, experto en bienes raíces, sobre el comportamiento del mercado inmobiliario hace una década. En la época del programa nacional Procrear, a diferencia de lo que sucedía en Buenos Aires, para las juventudes locales era posible adquirir un terreno cercano a Rosario, acopiar materiales e ir edificando de a poco. El fenómeno generó ocupación en el área metropolitana pero no se mantuvo en el tiempo con idéntica intensidad.
Tras el boom de los créditos UVA durante el gobierno de Mauricio Macri y el corte de la oferta de créditos hipotecarios en 2019, “hoy es más caro residir en la periferia por una cuestión de pérdida del poder adquisitivo: no solo hay problemas para tener una vivienda sino un auto, que se volvió un bien suntuoso”, apunta Ferreyra. Encima muchas veces las familias necesitan dos vehículos para trasladarse a causa de los déficits de transporte e infraestructuras de ciudades vecinas, lo que los obliga a volver a Rosario.
“Como además el costo de la construcción se fue por las nubes, resulta más conveniente comprar una casa terminada, que en un barrio como Belgrano o Tiro Suizo se puede adquirir a 50 mil dólares. Se buscan soluciones habitacionales en una localidad que no sea dormitorio, es decir donde desarrollar la vida en comunidad (ir a la escuela, al centro de salud)”, continúa el operador inmobiliario, y revela una tendencia en el segmento de personas +35, que lleva años alquilando: buscar alternativas para dejar de hacerlo, entre ellas los créditos UVA.
“Son padres o están en ese proceso, empiezan a considerar desgastante la lógica de la mudanza continua”, detalla sobre los casos de inquilinos que se inclinan a tomar este tipo de préstamos con la expectativa de que la cuota sea inferior o igual a un alquiler. “Así ocupan un inmueble que ya es propio, obtienen estabilidad”, añade. Claro que no todos cumplen esa meta, fundamentalmente por las exigencias del sistema bancario o porque no llegan con los fondos para afrontar las cuotas, que encima van a indexarse en un contexto inflacionario. E incierto.
Desde la perspectiva de los inquilinos, un referente de la asociación que los nuclea en Rosario, Canelli, apoya las políticas para acceder a la vivienda propia. “Pero también debe haber políticas para quienes no quieren comprar, no pueden o no califican para pagar los créditos, sobre todo en el caso de los jóvenes”, postula y estima que en Rosario, sobre un total de un millón de habitantes, unos 300 mil alquilan. El dato no sorprende porque el mundo avanza hacia un proceso de “inquilinización”, advierte, donde la mayoría de la población deberá pagar renta. Para colmo en la Argentina “el último programa hipotecario con el objetivo de que la gente accediera a la casa propia fue Procrear, luego los créditos UVA (en el período 2016 a 2018) representaron un padecimiento para quienes los tomaron”.
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Según Canelli, “hay jóvenes que desean convertirse en propietarios no tanto para serlo efectivamente o por cariño al ladrillo, sino porque la pasan mal alquilando al no defenderse o consolidarse sus derechos, por el estrés que produce mudarse cada dos años y a veces no encontrar dónde hacerlo”. A diferencia de las generaciones anteriores, las nuevas “no esperan tener el mismo trabajo, la misma pareja, el mismo auto y tampoco la misma casa a lo largo de 30 años. Hoy la juventud de la mano de la globalización es muy cosmopolita, con ofertas laborales que se dan en distintas plazas, y el alquiler da respuesta a ese paradigma”, señala con sentido de pertenencia a la franja etaria, pues tiene 31 años.
Para quienes encuentran oportunidades de desarrollo fuera de la ciudad o del país, tener una casa propia puede significar un lastre pues las propiedades no se venden de un día para el otro y menos si están pendientes de pago. “Sabemos que en líneas como Nido mucha gente se ha inscripto porque hay interés, porque la vivienda sigue siendo un problema central e irresuelto en el país. Pero como todo crédito tiene intereses, actualizaciones y tiempos para pagar”, advierte Canelli, al tiempo que reclama políticas públicas para los jóvenes que se insertan en la sociedad alquilando. Aún son la mayoría.