El relanzamiento de los créditos hipotecarios UVA entusiasma a los argentinos que aún no cuentan con una vivienda propia. Pero la oferta disponible hasta el momento es viable para aquellos que cuentan con altos ingresos. La Fundación Banco Municipal de Rosario realizó un análisis de quiénes pueden acceder a la financiación en el Gran Rosario para pasar a ser propietarios de una vivienda y entre sus principales conclusiones se encuentra que entre población de solteros que hoy alquilan solo el 20% de mayores ingresos podrían acceder a los créditos hipotecarios. En tanto, entre las parejas sin hijos ningún hogar cuenta con ingresos suficientes. De las parejas con hijos, solamente el 10% con ingresos más altos para calificar en la oferta crediticia.
En el último trimestre de 2023 unas 134.000 familias alquilaron una casa o un departamento en el Gran Rosario (EPH-INDEC), lo que representa 25 de cada 100 hogares del aglomerado. “Muchas de estas familias seguramente aspiran a ser propietarias”, advierte el informe de Fundación Banco Municipal. Pero acceder efectivamente al crédito y tomar la decisión de hacerlo depende de los ingresos de los demandantes potenciales, del precio de las viviendas y de las condiciones del crédito: tasas de interés, ajuste real y plazo de devolución.
En el informe -que llevó adelante el departamento de estudios económicos liderado por Ana Inés Navarro- se presentan algunos ejemplos de la decisión que se les presentaría a los inquilinos del Aglomerado Gran Rosario (AGR) que potencialmente podrían solicitar un crédito hipotecario, comparando sus ingresos laborales actuales con la cuota inicial del préstamo y el alquiler que tendrían que pagar por la misma vivienda.
Se plantearon tres escenarios de compra: para una persona que actualmente alquila y vive sola, para una pareja sin hijos, y para una pareja con uno o dos hijos, una familia de tres o cuatro miembros. En todos los escenarios se consideran únicamente aquellos hogares con al menos uno de ellos con ingresos formales, es decir, que sea un asalariado registrado. Además, como son varias las entidades bancarias que ofrecen los créditos hipotecarios UVA se tomó un promedio de las condiciones de los bancos que operan en Rosario.
La data del aglomerado Gran Rosario
En el AGR 54.000 inquilinos viven solos (40,3%), de los cuales 45 de cada 100 son asalariados formales. La mitad de estos últimos tienen un ingreso laboral de $725.000 o superior y en abril pasado podrían haber alquilado un monoambiente de 33,1 m2 en el centro de la ciudad por $150.000. Según datos de la Universidad de San Andrés (Udesa) del Mercado Libre Índice inmobiliario (Meli) el precio de venta al cual se ofreció dicha propiedad rondaba los u$s 48.900 en el mismo mes de abril. Por lo tanto, si se decidiese por comprarla, considerando que esta persona cuenta con un ahorro disponible equivalente a 20% del monto del inmueble, actualmente requeriría un préstamo de u$s 40.000. En este caso, la cuota inicial que enfrentaría sería de $236.000, que representa 33% de su ingreso actual y 1,6 veces el alquiler.
Analizando la decisión de compra de una pareja sin hijos, según EPH - INDEC, unos 26.550 hogares que alquilan están integrados por parejas sin hijos menores de diez años (19,8%) y una cuarta parte de estos cuenta con al menos un miembro con empleo registrado. La mediana del ingreso laboral de las parejas con empleo registrado y que alquilan en el Gran Rosario es de $842.000. Si la pareja vive en un departamento de 2 o 3 ambientes de 45,3 m2, en abril lo podría haber alquilado por $200.000. Comprarla le costaría u$s 71.000 y podría financiar el 80% de la operación con una cuota inicial de $343.000, es decir, un monto 1,7 veces mayor que el alquiler actual. La cuota representaría 40% de los ingresos de la pareja, superando el 25% de requisito que piden los bancos.
El último ejercicio propuesto por Fundación Banco Municipal consiste en ver la opción de compra por parte de una pareja con hijos. Según EPH, 40.000 hogares que alquilan en el AGR están compuestos por tres o cuatro miembros (29,9%) y 34,6% de estas familias cuenta con algún miembro con un empleo registrado. La mitad de estos hogares tienen un ingreso superior a $773.000. Si actualmente quisieran alquilar un departamento de 69 m2, el alquiler en el centro de la ciudad rondaría los $320.000. Para comprar el inmueble, requieren una financiación de u$s 99.000 por el 80% de su valor. La cuota inicial sería $591.000, siendo 1,85 veces el alquiler actual. El ingreso familiar exigido para un crédito como este es de $2,3 millones.
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“Los tres ejemplos planteados en este informe muestran que los hogares de ingresos medios -ubicados en el centro de la distribución de ingresos laborales- no alcanzan el nivel exigido por los bancos para acceder al crédito hipotecario. Sin embargo, esto no significa que estos créditos no tengan demanda dados los ingresos de los potenciales interesados en dejar de alquilar y comprar una vivienda”, resalta Fundación Banco Municipal.
Analizando los ingresos del tramo superior de los solteros que hoy alquilan en la ciudad, se observa que recién a partir del decil 8 de la distribución –aquellos que poseen un ingreso formal que oscila entre $891.000 y $951.000- cumplen con el requisito de ingreso exigido, es decir, el 20% de los inquilinos solteros de mayores ingresos.
En tanto, entre las parejas sin hijos ningún hogar cuenta con ingresos suficientes porque al aumentar la cantidad de m2 para este ejemplo, la cuota exigida excede el ingreso.
De las parejas con hijos suponiendo un departamento de tantos metros cuadrados, solamente el 10% con ingresos más altos -con un ingreso promedio de $2,4 millones- puede reunir los ingresos necesarios.
Condiciones
“Es claro que bajo estas condiciones de ingresos, precios de las viviendas y financiamiento, el crédito hipotecario es una opción de acceso a la vivienda propia para hogares de altos ingresos. No obstante, estas condiciones podrían ir mejorando en el corto o mediano plazo ampliando el alcance de los créditos hipotecarios. Un ejemplo son las recientes modificaciones introducidas por el BCRA en la normativa que regula estos créditos. Ahora la extensión del período de endeudamiento a causa de un aumento en la tasa de inflación no es más obligatoria para los bancos. Es una característica que queda a discreción de las entidades financieras. Esta modificación podría disminuir el costo del fondeo por parte de los bancos al hacer atractiva la securitización (venta de paquetes crediticios a inversores) y así bajar la tasa de interés para los demandantes potenciales”, resaltaron en el estudio.
En estos ejemplos hay que tener en cuenta que se están sumando únicamente ingresos laborales de los hogares que cuentan con al menos uno de sus miembros con un empleo registrado. Por lo tanto, no se incluyen ingresos provenientes de fuentes no laborales, como alquileres, intereses provenientes de alguna inversión, indemnización, seguro, etc. Por otro lado, tampoco se están incluyendo los ingresos de los padres, los cuales algunas entidades bancarias permiten sumarlos para cumplir con el requisito de ingresos.
