La anunciada reactivación de calle San Juan se demora y crecen los locales vacíos

El impulso inicial que generó el plan especial para calle San Juan, en el tramo de Maipú a Entre Ríos, parece haber perdido algo de fuerza. Si bien despertó interés y movimiento durante los primeros años, a una década de su implementación no logró revitalizar un sector que sigue luciendo deteriorado y con poco movimiento comercial. Según un relevamiento realizado por el Colegio de Corredores Inmobiliarios, la tasa de vacancia de locales en ese tramo triplica la del área central.

En una nota publicada en abril de 2018, La Capital daba cuenta de la transformación que había generado la ordenanza 9.161/13, que fijó indicadores especiales para la zona. Se destacaba la existencia de diez proyectos de envergadura en construcción y otros 15 en carpeta, más la instalación de un sistema de iluminación LED festejado por vecinos y comerciantes del corredor. Entre los emprendimientos se destacaba el ubicado en el ex restaurante Rich, donde se planificaban viviendas y oficinas.

El panorama actual, a cinco años de aquel momento, luce sin mayores alteraciones. Algunos de los desarrollos proyectados pudieron inaugurar, varios siguen en obra y otros se estancaron, pero no se vislumbran nuevos emprendimientos que logren cambiarle la cara a las ocho manzanas incluidas en el plan especial. Las cuatro cuadras que van desde el 900 al 1300 siguen luciendo deterioradas, con viejas casonas cuyos frentes continúan vallados.

Vale recordar que durante 2021 el plan especial, con algunas modificaciones menores respecto al original, fue renovado por el Concejo. El cuerpo aprobó un mensaje del Ejecutivo, en el marco de un paquete de reformas que buscaban revitalizar el centro.

"Lo que puede haber sucedido, que también pasa en otros lugares, es que cuando se van ejecutando edificios nuevos, la zona se empieza a valorizar y los terrenos empiezan a valer más y se hace difícil adquirirlos", reflexionó en diálogo con La Capital Miguel Soto, presidente de la Cooperativa de Viviendas Rosario. La entidad fue de las primeras en sumarse al plan, adquiriendo dos terrenos: uno tiene el edificio a punto de ser inaugurado y el otro está en plena construcción.

Soto destacó que, inicialmente, la normativa les permitió llegar a una ecuación económica positiva, lo que los llevó a adquirir las tierras. Vale recordar que el plan abrió la posibilidad de llevar los límites de edificación hasta 30 metros o, de acuerdo a las dimensiones de los lotes, celebrar convenios especiales para elevarlos hasta 54.

La Cooperativa tiene sus dos proyectos en la cuadra que va de Sarmiento a Mitre. Uno, al que solo resta conectarse al servicio de energía eléctrica, posee 40 departamentos, cocheras y un local en planta baja. El otro se divide en dos torres que sumarán 130 departamentos, 87 cocheras y dos locales. "Será el más grande de la cooperativa", acotó Soto.

A pesar de la especulación en torno a los valores, que ralentizó el proceso de reactivación, el dirigente se muestra confiado en que se logrará el objetivo inicial: "Con el tiempo se irá completando, porque hay muchos lugares libres, en mal estado, que se van a ir ocupando. La zona va a mejorar", indicó.

Con similar ímpetu se expresó Ángel Seggiario, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), quien calificó como "valiosa" toda acción "que se haga para utilizar el microcentro como lugar de reinstalación de viviendas de clase media". El profesional es además titular de Fundar, que construyó la gran estructura de hormigón ubicada frente a la plaza Montenegro (en el inmueble del ex restaurante Rich), un lugar que luce sin movimiento desde hace varios años. "El proyecto pertenece a un propietario, que tomó la decisión de esperar para avanzar en lo que resta", informó.

Mayor vacancia

Una de las metas del plan especial, además de generar movimiento en el sector de la construcción, pasaba por producir un mayor flujo comercial. A juzgar por el resultado, el objetivo está lejos de alcanzarse, pues la tasa de vacancia en la zona resulta alta comparada con el resto del área central.

Según el relevamiento realizado por el Colegio de Corredores Inmobiliarios, en diciembre de 2022 el 36% de los comercios ubicados en ese tramo de San Juan se encontraba desocupado. El guarismo resulta 30% superior al registrado en esa misma zona en diciembre de 2020, al tiempo que presenta un fuerte contraste con el 13% relevado para el área conformada por Pellegrini, Oroño y el río.

"Es algo que quizá no responda a un único motivo, sino que como otros fenómenos resulta multicausal. Evidentemente, hay zonas que parecen que dejan de ser comerciales y de alguna manera es difícil reactivarlas", reflexionó el presidente de la Asociación Empresaria, Ricardo Diab, quien dijo que "a los empresarios que están con perspectivas de nuevos emprendimientos, ese tramo de la calle San Juan aún no les arroja una ecuación costo beneficio rentable".

En obras

El tramo de calle San Juan afectado al plan especial hoy luce con tránsito interrumpido debido a la realización de obras dispuestas por la Municipalidad. Según se informó, desde el jueves 5 de enero comenzó la ejecución de trabajos, entre Maipú y Sarmiento, que incluyen la realización de nueva parada de transporte de pasajeros, nuevo cruce peatonal, fresado, bacheo y repavimentación de toda la calzada, reconstrucción de cordones cuneta y nuevos sumideros y tareas hidráulicas.

El secretario de Obras Públicas, José Luis Conde, explicó que la ejecución del cruce peatonal de San Juan y San Martín es la intervención que quedaba pendiente de la obra de remodelación de peatonal San Martín. Dicha tarea consiste en la ejecución de un intertrabado de hormigón, que conserva el nivel de la peatonal, similar al utilizado en Córdoba y Maipú, Córdoba y Mitre y San Luis y San Martín.

En relación a la ejecución de la parada para el transporte de pasajeros, las tareas incluyen cambiar el sistema de hormigón flexible (de asfalto) por hormigón rígido. “El hormigón tiene mayor duración y responde mucho mejor que el asfalto al carril único, al frenado y los giros muy cerrados”, se indicó.

Además de los trabajos correspondientes a la Intendencia, Aguas Santafesinas va a intervenir el sector renovando sumideros, cámaras y conexiones domiciliarias.